宁波联南社区，丽园南路旁，有一排一层楼高的小店，其中8间正在营业，剩余一间关着卷帘门。

　　这不起眼的9间店面房近日引发了一场是非。前天，该社区的两个“管家”——业委会和宁波新东方物业撕破脸皮，走上了法庭。

　　原因是新东方物业私自搭建店面出租，钱还悄无声息地落进了这个外来管家的口袋。

　　经营性收入之争只是业主与物业“掐架”的导火索，业主们真实的目的是希望借此次抗争，理顺业主与物业的关系，走上业主自治的理想社区之路。

　　缘起

　　小区9间出租房的是与非

　　9间出租房已营业了11年。在这11年中，业主们谁也不知道，这本该是小区的公共绿地。他们更不知道的是，“管家”新东方物业还一直偷偷地收钱。

　　“9间房事件”浮出水面是在去年夏天业委会和物业公司签订了新一轮合同之际。“11年来，物业一直将这些店面房出租，并将所得租金据为所有，估计租金收入有64万余元。”业委会委员严胜培有些气愤。

　　新东方物业则有自己的说法，这些店面房的建造是得到规划部门的行政许可的，不属于非法搭建。这些房子的租金并没有落入物业公司的“腰包”，而是用这部分钱补贴小区物业管理的亏损。

　　事实上，9间房的确有一份《建设工程规划许可证》。但按照规划图纸，也只能建6间共90平方米的房子，但是物业却建了9间共200多平方米的房子。

　　且不说是否可建、是否补贴管理亏损，有一点是可以肯定的，60多万元的出租费掉进了新东方的口袋，且没有一本明细账，业主们认为利益被侵占了。

　　争论

　　为什么而剑拔弩张？

　　物业经营性收益遭质疑，在杭州也很多发。前不久，“仙林苑”事件更是炒得沸沸扬扬。

　　去年10月，仙林苑新装的三扇大门，引出了一笔糊涂账。据媒体报道，按照小区居民的计算，物业公司光靠小区店铺租金等收入，5年来起码收益300来万。可是物业公司说只剩50万了。这钱去哪了，从来没有公告，物业公司也说不清。记者了解到最后通过审计，才解决了争端。

　　经营性收入分配支出的糊涂账，是目前许多小区业主与物业之间利益关系最大的争端。而平时的小摩擦，则加速了两者关系的恶化。

　　杭州房产管理局物业服务中心相关负责人说，清洁工作、小区出入人员管理、盗窃案件、停车管理、公共物品维护费等问题，是目前两者主要的摩擦点。

　　业主的不满情绪往往通过拒交物管费来宣泄。记者了解到，近日，杭州国际花园一些业主因不满房屋漏水的维修结果以及卫生管理等问题，拖欠物管费。最终经过法律途径，更换了物管公司。

　　焦点

　　业委会与物业像两只手

　　换物业，停止不了争端。在杭州下城区建设局物业科一位负责人看来，业委会与物业就像一个人的两只手。“两只手配合得好，小区管理就顺畅，配合不好就会出现纠纷。”

　　这两只手共同为业主们服务。应该是物业来收缴物业费，还是业主给物业发工资？虽然《物业法》已出台，但是业主与物业的关系还是一再被人误读。“物业是为业主服务的，是为其提供管理的，两者是权利与义务、委托与被委托的关系。”浙江泽大律师事务所律师罗丹说，事实上，很少人关注合同，很多纠纷往往出自单薄的契约意识。

　　“许多业主认为物业经营性收入多了，自然物业费该少交，这种意识并不正确。”浙江裕丰律师事务所律师余张茜认为，按照合同获得的经营性收入是合法的，只要出具真实账单，业主应取消偏见。

　　在下城区建设局物业科相关负责人看来，业主与物业关系理不顺，有时往往因为“另一只手”业主委员会委托物业事项太多，并且监管不力，造成业主利益被侵占。

　　反思

　　业主自治——一个美丽的乌托邦？

　　然而，事实上，理顺业主与“两只手”的关系并不容易。所以，宁波联南社区的业主们，想跳过物业走上业主自治的理想模式。

　　前不久，该业委会主要成员前往无锡的春江花园“取经”。2009年6月，无锡春江花园小区业委会曾代表业主成功向物业追回517万元，这些钱绝大多数来源于小区共有部位的经营收益。在解聘物业公司之后，春江花园小区成功实现业主自治。

　　“物业公司追求最大的利润和最小的成本，这和小区居民的利益存在天然的冲突。”在宁波联南社区业主杨国彦脑海里一幅业主自治图景缓缓展开。

　　虽然《物业管理条例》提倡业主自治，在杭州也有部分小区采用过这一方式，但是这种模式并不被业界看好。“谁来自治？有没有时间和能力自治？承担的管理服务能否符合业主要求？这种模式能维持多久？有没有长效性？”下城区建设局物业科相关负责人说，“业委会往往面临积极性高的是一些老人，政策学习快的年轻人则没有时间担任尴尬。”

　　而在罗丹看来，业主自治目前并没有专门的法律来制约与保护。业委会并不具有经营资质，由其聘请工作人员无法订立劳动合同。同时也没有独立银行账户，对于业主与服务人员的利益都无法保障。