浙江在线03月03日讯 2月20日，宁波楼市限购细则出台。这是我省第一个出台限购政策的城市。一时间，甬城楼市受到来自省内外各地人士的关注。“限购令”下，宁波楼市发生了怎样的变化？当地业内人士和购房者对此又是如何反应？带着这些问题，记者奔赴宁波一探究竟。

　　一手房：

　　看房人少了，观望情绪浓厚

　　2月24日，正值甬版细则出台不久，为了解当地实际的成交状况，记者在宁波走访了几个新开或已开的楼盘。

　　“我们是细则出台后开的第一个楼盘，这两天才来了几组客户，比预计的要少。”位于镇海区郁金香中心的售楼处，记者从销售人员处得知，现在购房享有五重优惠，但促销效果不佳。

　　而另一个在新政后开盘的楼盘，位于海曙区的阳光豪生酒店公寓，也同样是冷清的场面。偌大的售楼处只有几个本地购房者，他们多数是在询问自己是否在“被限”之列，有没有“破解”方法。

　　“我手头有两套住房，不知道还能不能买，首付和利率是多少？”一位鄞州区的罗先生急着想买套小面积的房子给刚上班的女儿住，但从售楼人员处得知，要卖掉手头的一套住房，才能新购一套，这让他打了退堂鼓，因为如果“卖一买一”，不但时间长，可能还要全额付款。

　　限购政策下，投资客是否已经退出市场了呢？阳光豪生销售处的马经理表示，就算是投资客有意投资，也没办法买了，现在买房要有宁波市房产交易中心出具的家庭住房情况证明，否则不能与其签订商品房买卖合同，而投资客手头上一般都有两套以上的住房。

　　根据宁波透明售房网显示，最近一周，宁波六区的日均成交套数为52套，而之前的一周为日均85套，整体成交量下降。

　　据一位当地业内人士分析，目前宁波限购的确影响了购房者的心理预期，短期内可能量减价跌，再加上房贷政策收紧，购房者支付的成本也要提高，开发商和购房者已经处于明显的观望状态，接下来开发商可能在价格上做些调整。

　　因为成交清谈，记者了解到目前宁波的住宅供应量有所减少，不少开发商专注于在售楼盘的后续销售，对于新项目的申报暂时搁置。

　　几位当地比较大的房产商在接受记者采访时，均表示出谨慎的态度：今年宁波整体的成交量可能会受影响，开发商出货将更加谨慎，节奏放缓，适当的时候也会做些价格让步。

　　买套房子，现在得比以前多花一个月

　　对很多在上海买房、卖房的人来说，现在最直接的影响就是买卖房产变得复杂了。

　　在黄浦区房地产交易中心的醒目位置，张贴着一份《关于本市贯彻执行住房限售政策有关问题的通知》，发布部门是上海市住房保障和房屋管理局，签发时间是2月17日。也就是说，具体的执行细则其实也刚刚出台不久。

　　按照上海市现在的规定，现在买房的具体操作流程是这样的：先填写一张“购房人家庭成员及名下住房情况申报表”，主动申报家庭住房情况；开发商和中介机构需要对购房人真实居住情况进行核对；签订购房合同(房产税在签订完购房合同后缴纳)；购房人去交易中心证明家庭住房情况；交易中心给出查询结果，如果符合购房条件的即可盖章，不符合的会发一份《不予办理房地产交易、过户通知》；符合购房条件的，拿着查询结果等相关手续去办理三证。

　　这么一套流程如果全部要购房人自己来跑，倒也是够呛。而房产税需要的时间更长，流程似乎更复杂：先带上交易合同、身份证、户口本、身份证、婚姻状况证明到交易中心，同住人必须全部到场(未成年人需带出生证明)；申报缴税，再到房屋交易中心查询有几套房；5个工作日后来拿查询单的同时缴纳房产税；核定单打出来后，再过10天即可继续交易。

　　“这中间的办理时间起码要多出一个月。”在黄浦区房地产交易中心做咨询的钱先生说，这么一来，这买房的时间成本多了很多。

　　房价差几百，税就差好多，定价成了个技术活

　　一位开发商透露说，在限购与房产税的政策下，现在开发商面临的两大问题是：一是怎么重新去寻找客源；二是怎么定价。

　　“年初积累的一批客户，现在估计也无效了，所有客源得全部重新梳理过，这也需要时间。”上海九龙仓玺园的负责人告诉记者。

　　而怎么定价则涉及到购房者房产税的缴纳，尤其是30000元/m2左右的房源。“28426元/m2以上的，要征收0.6%的税率，那么这批房子的定价就很有学问了。”上海市中心一楼盘的开发商说。

　　28426元/m2的标准，是根据2月22日上海市统计局最新发布的数据，数据显示，2010年上海市新建商品住宅平均销售价格为14213元/m2。根据房产税试点方案，应税房屋单价只要超过这一平均销售价格2倍(含2倍)，即28426元/m2，就要征收0.6%的税率，而单价不高于28426元/m2的，税率可减为0.4%。

　　定价不仅考验开发商，也让购房者纠结。记者的大学同学小陆，在上海一事业单位工作。最近她也正在为这事发愁，“本来看好了闵行的一个楼盘，小区均价在29000多元/m2，不过位置好的，肯定超过均价，但是房产税每年就要多交了。”小陆算了算账，一套100m2、单价30000元/m2的房子，每年要交的房产税为12600元(300万元×70%×0.6%)。如果买一套100m2、单价为28426元/m2的房子，每年交的房产税只要7959元(284.26万×70%×0.6%)。“同样面积的房子，单价只相差1574元/m2，每年房产税就要相差4641元，这可是每年都多出来的钱啊！”小陆说，这事她得好好盘算盘算。

　　专家认为上海房价会下调10%~20%

　　“限购和房产税的政策下，上海这个城市的外来投资客肯定会大幅度减少，毕竟资金成本太高了。”中国房产信息集团上海机构研究总监薛建雄认为，在短期内楼市会有一个真空期，交易量会非常少，这段时间对购房者来说可以暂时等等再购房，而开发商则是一个相对比较难受的时期。

　　“之前卖掉的房子，因为银行信贷的收紧，贷款做不出来，这就意味着开发商拿不到钱，他们要急着处理这部分事务，另外还有剩下的房源要推出，可是市场又不好。”薛建雄表示，上海的房价将有一个调整空间，下调的具体范围会在10%~20%。

　　中原地产上海公司一位业内人士告诉记者，现在具体交易中还有很多细节问题没有解决，购房者不会轻易做出决策，开发商也不敢轻易开盘以免造成滞销，“各种交易流程理顺之后，成交才可能回升，我估计这个时间会在两个月左右。”