浙江在线03月03日讯 据《今日早报》报道
近日,在杭州房产中介公司登记过房源的张先生,接到许多经纪人的电话,有些还是他从来没有接触过的。他们问的都是同一件事:请问,你要不要做房子抵押贷款?
随着银行存款准备金率不断上扬,二套房首付至少6成、利率至少上浮10%,三套房停贷等按揭门槛提高,如今想要在银行申请住房按揭贷款,已经是难上加难。本报记者也曾经在春节后,对杭城的22家银行的28个网点的房贷情况进行了实地调查,发现银行房贷资金面,怎一个“紧”字了得。
不过与此同时,之前曾经沉寂过一段时间的抵押贷款,却是风生水起,异常活跃。一些二手房交易清淡的中介公司,也转而重点做起了抵押贷款业务,靠手续费赚取了丰厚回报。
限购“认房不认贷”
房贷“认房又认贷”
周一,杭州楼市调控细则终于出台,明确以“认房不认贷”来确认一户家庭的购房数量。这就意味着,房源套数是按照家庭实际拥有套数来计算。如果你是杭州人,手头有三套房,只要卖掉其中两套,你又可以拥有购房资格。这为一些换房需求提供了可能性。但是,杭州人小吕却高兴不起来。
小吕曾经先后在杭州买过两套房子,两次都申请了商业贷款,后来因为要改善,他把两套房子都卖了,重新买了一套商品房。不过签完合同,问题来了。银行说,你已经享受过两次贷款政策,第三次就不能享受了,因为银行遵照的是“认房又认贷”的原则。
贷款申请迟迟批不下来,焦急万分的小吕等来了杭州限购令细则出台,以为有了转机,自己可以算首套房可以贷款了,不料客户经理告诉他:银行依旧还是“认房又认贷”,三套房以上停贷。
厌倦了每天在近郊和市中心来回折腾的黄女士,最近在工作单位附近购买了一套总价400多万元的房子。因为贷过不止两次款,也被银行拒绝了商业贷款的申请。一次性付款不太现实,黄女士就想把手头的房子卖掉来缓解资金压力,但是无论从哪个角度看,现在都不是卖房的好时候,并且房子卖掉了以后,一家几口住哪里呢?进退两难。
就在这时,黄女士接到了一家中介公司的电话,建议她做抵押贷款。
二套房首付至少要6成以上
抵押贷款却可以贷出7成
抵押贷款?这是一个什么概念?记者在随后的采访过程中了解到,目前杭州几乎所有的二手房中介公司,都会涉及到抵押贷款,并且这个生意最近非常红火,收益甚至好过交易的中介费。
在卓家房产,一位经纪人告诉记者,他们公司有专门做抵押贷款的部门,公司跟很多银行都有合作,也有一些长期合作的银行。如果房子各方面的条件不错,最多可以贷到7成。举例来说,如果一套房子评估价为100万元,那么抵押贷款最多可以贷出7成即70万元。他介绍说,现在选择做这个业务的客户很多,特别是年后,光他们这个门店,最近就已经做了好几单。客户一般都是本身做生意的,需要资金周转,手头有房子,就拿来抵押贷款。
而在万城房产,一位经纪人也明确表示,公司跟银行长期有业务合作,按揭贷款的单子都是一批批拉过去,所以合作比较好,最多可以贷7成。另一家还没涉及这个业务的中介公司的经纪人则表示,业务量不大的公司,一般银行不太受理抵押贷款,但他可以帮忙去问问。
楼市调控政策出台后,二套房首付至少要6成以上,抵押贷款却可以贷出7成,这对于许多人来说,还是有吸引力的。
抵押方式多种多样
手续费一般为房贷款总额的3%
据了解,目前抵押主要分两类,一是把手头的房产抵押掉来换取现金,如果贷款还没还清的,银行会直接把贷款扣除,把其余的额度给你。比如你房子估价100万元,按揭还有30万元,抵押贷款100万元,那么银行会把70万元减掉30万元,贷你40万元。
还有一类是想要买房子的客户,手头资金不足,住房贷款首付又太高,所以会先想办法一次性付款把房子买下来,等到三证办下来再抵押贷款,借的钱还掉,剩余的钱每个月付按揭。
记者发现,抵押贷款的年限,一般是1—10年。一位经纪人表示,贷款方式有好多种,客户可以做短期的贷款,可以一次性授信5年,但一年到期要连本带息还清,再申请续贷,一般一个星期左右就可以把手续办好;也可以是两年到期还本;当然,也可以申请10年的长期贷款,这就跟一般的按揭贷款差不多,每个月可通过等额本息或等额本金的方式还款。
贷款用途不同,申请难度也会不一样。从目前来看,如果是经营性贷款,一般比较容易,办理时间也会比较短。而消费类贷款,则贷款时间比较短,一般控制在5年以内。一位经纪人说,不少银行是不允许抵押贷款用来买房的,但是公司可以帮忙操作,只不过手续复杂点,时间长一点。
当然,中介公司从中也可以获利不少。一般来说,他们收取房子贷款额的3%作为手续费。如果贷款150万元,那么手续费就是4.5万元,非常可观。
利率一般上浮20%—30%左右
比民间借贷便宜不少
记者在采访过程中了解到,贷款利率根据贷款年限和不同银行情况,会有所不同,并且差异还比较大。一般年限越长,利率越低。不过利率都在基准利率基础上上浮不少于10%。而很多数中介公司,抵押贷款的利率,则要上浮20%—30%左右。
而一些住房业务比较多的大银行跟小银行相比,抵押贷款的控制也要更高一点。一位国有银行的客户经理告诉记者,现在一般大银行只做一年期的短期抵押贷款,并且利率比较高,比如他们的利率就需要上浮30%—50%。
他说,因为存款准备金率节节攀升,银行可以用的钱已经越来越少。
即使如此,这也被民间借贷要便宜不少。据了解,现在民间借贷的日利率在0.1%—0.3%之间,也就是说,年利率在30%—100%,具体地说,1000块钱每天的利息是3块钱,而一年下来的利息也要差不多1000块钱。而目前银行的贷款基准年利率为6.60%,即使上浮50%,也为9.9%,无论如何,都还是合算的。并且,民间借贷一般都是短期的,短则几天,长则几个月。所以对于一些需要周转资金的客户来说,抵押贷款是相当不错的缓解资金压力的方式。
他说,抵押贷款和住房贷款的额度是分开的,相对来说,抵押贷款的额度目前要比住房贷款稍微好一点。一般来说,银行在月初会有一些抵押贷款额度,到了月中、月末就会比较紧张。而许多银行目前除非这个月有提前还款额,不然根本没有钱来放贷,所以目前许多银行手头上已审批没有放款的单子还积压得非常多。
抵押贷款手续复杂
那么,购房者目前有没有必要去申请抵押贷款呢?
对此,一位国有银行资深业内人士表示,如果不是特别急着用钱,比如做生意需要周转资金,普通的购房者最好不要通过抵押贷款的方式来凑钱买房。因为抵押贷款手续相对还是比较复杂的,同时利率也比较高,购房者的压力还是非常大的。
他说,因为目前的政策很明显要打压房价,如果政策持续三个月,房价还是会有所反映的。他透露说,这些天已经有不少房产公司托关系打电话来问有没有贷款额度,说明目前开发商贷款也非常紧张,开发商资金压力非常大,若想突围,只能降价销售。“还是可以再等等的”。他说。