浙江在线03月17日讯
如果说去年是商业地产的冬天，那么今年，商业地产的春天已然来临。这几周杭城的酒店式公寓、写字楼、商铺成交量呈上升趋势。杭城现有的商业地产投资回报率如何？本报记者特意探访杭城几大街区的商铺，各区块的写字楼，近期成交的酒店式公寓，给投资商业地产的读者灵灵市面。
商铺
旺铺回报率超过10%
杭州城有七大商业街区，分别是湖滨名品街、武林女装街、新华丝绸之路特色街、清河坊历史街区、信义坊步行街、四季青服装特色区、梅家坞茶文化村，还有多条饮食特色街，比如高银街、胜利河美食街都是旺铺所在，租售的价格不菲，甚至有不少是有价无市。人气旺，街区成熟，商铺的租金、售价同样居高不下，回报率究竟如何呢？
先来看武林女装街和延安路段(武林广场至解放路)的商铺，这里的租金最高可达30元/天·㎡，忽略个别极好的位置店铺，这里的售价在8万元·㎡。由于物业费通常由租户来承担可以忽略，按照简便的公式：购入再出租的投资年回报率(以下简称回报率)=月租金×12(个月)/售价=30元/天·㎡×30天×12÷80000元/㎡×100%=13.5%。回报相当不错。
上周日，阳光格外好，记者去河坊街逛了逛，人气鼎盛。经过几年的蛰伏期，这里的人气已上来了，尽管和湖滨、武林商圈相比要稍弱些，其价格也稍微便宜一些，大约在15元/天·㎡，现出售均价在8万元/㎡，由此计算回报率=15元/天·㎡×30天×12÷80000元/㎡×100%=6.75%。
说到人气，杭州人好吃，好的美食街人气一定很旺，其沿街的商铺自然价格蹭蹭地往上涨。信义坊步行街之前人气一直不旺，很多店铺空着好久都无人问津，后来因为开了信义大排档而突然抢手起来，如今租金较过去翻了一番，大约在7元/天·㎡。还有政府一直强力宣传的胜利河美食街，12~13元/天·㎡的价格想租还得看运气。而高银街的价格最高30元/天·㎡，其地段好——隔壁就是特色街区，不愁客源。与河坊街的回报率差不多，在7%左右。美食街的收益比较高，但其转让时还有一部分高额的转让费，有的高达50万元。老板会告诉你：“我的排污排烟等措施很完善，这笔转让费是必须的。”
还有一些商铺没有产权，只有使用权。例如龙翔、明珠、四季青的铺位，据了解，好的位置如转角等处的价格，与一般的铺位差价达5倍。它有一笔额外的租金，业内叫做“人气转让费”，在四季青服装城，这笔费用要20万~30万元/间。
通过搜罗以上街区的租售市场价，记者一再见证了人气是商铺高回报率的关键。
酒店式公寓
新政策下升温迅速
限购后酒店式公寓的销售开始热起来，有些挂了很长时间的酒店式公寓突然间有了买家。双牛大厦是杭州第一个酒店式公寓楼盘，位于市中心的建国北路和凤起路交界。记者从中介我爱我家了解到，近日双牛大厦刚成交了一套酒店式公寓。房东是富阳某公司的老板，这套房子被挂卖了2年，且价格一直未涨，却只是租得掉卖不掉。近期，这套房子终于开始被关注，一位来自温州的王先生很中意。之前他已经跑了不少中介，看了很多房子，最终决定买下这套双牛大厦的酒店式公寓。他说：“儿子毕业在杭州工作，我的钱也不多，杭州的住宅是买不了了，双牛大厦地段好，总价不高，正适合过渡。”
双牛大厦的这套房源面积是35.16㎡，成交总价为59万元(不含税)。若是租，这里的价格大约在2500元/月，这样算来，年回报率5.08%。
调查中，记者还发现市中心的紫晶商务酒店、新青年广场、美都广场的酒店式公寓成交近期比较火。前不久，有两套紫晶商务酒店的酒店式公寓成交，总价分别为50万和53万。记者采访了经手其中一套的我爱我家置业顾问贺四维，他告诉记者：“买房子的是一个20多岁的年轻女孩，她是投资兼自住。”
这个女孩想得很长远，“我没结婚前就住在里头，重要的是它保值也不占我买住宅的份额。等到结婚后，我还可以跟老公一起按揭买房，这里正好出租。”
紫晶商务酒店采取的是开发商包租的形式。按照一套60万元，2.5万/年的租金来算，回报率在4.17%。其投资回报率还算理想。
新政之下，如今不少年轻的刚需都开始瞄准商业地产的酒店式公寓，很快，酒店式公寓将投资和自主双重功能齐备。3月16日开盘的滨江城市之星酒店式公寓，就是以住宅的理念打造的新商业地产，更适合居住。
写字楼
租售价格稳定
浙江的中小企业比较多，作为浙江省省会的杭城写字楼行情一直比较稳定，一般以地段来划分租金价格——
市中心：坤和中心的价格相对较高，且有价无市。坤和中心位于杭州大厦旁，是杭州市中心的中心，其租金价格在7~8元/天·㎡，出售均价为6万元/㎡左右。计算后得出的投资年回报率在4.2%~4.8%。
相对来说，嘉德广场和广利大厦售价就实惠些，但回报率其实更高。据计算，其租金大约在4~6元/天·㎡，售价为3.5万元/㎡，回报率在4.11%~6.17%之间。
市中心还有一些老的写字楼，虽然其环境不如新造的写字楼，停车车位也总是不太够，但其租售的价格都不高，但地段黄金，就回报率来说，还是比较可观的。其租金大约为2.5元/天·㎡，售价在2.2万元/㎡，回报率为4.09%，不比坤和中心差多少。
黄龙：说到黄龙商圈，几座写字楼跟黄龙体育馆一样出名，公元大厦、EAC等写字楼都是地标级的建筑。它们的均价在6~7元/天·㎡，售价则为3.5万元/㎡左右，其回报率在6.17%~7.2%，其回报率比市中心都要高出一筹。
钱江新城和滨江：作为杭城政府着力打造的新区域，钱江新城和滨江成了写字楼的又一聚集地。两者都有不少写字楼以全江景为主打，钱江新城由于地铁的关系，还推出了写字楼的地铁盘。但这两者的租售回报率差得有点多。
以钱江新城的地铁楼盘——钱江国际时代广场为例，租金价格在4~5元/天·㎡，售价在3.5万元/㎡，回报率在4.11%~5.14%。滨江的写字楼还属于刚刚起步阶段，租售价格都很实惠，租金的价格大多在1.8元/天·㎡，售价在1.5万元/㎡，这样算来回报率是4.32%，也不算低。
城西：城西是电子科技类的聚集地，写字楼、办公室不可缺，文三、文二路到处可见写字楼耸立。记者调查了西湖时代科技大厦的租金和售价，得出的回报率在3.6%~3.86%。
我爱我家商业地产部主任梅珍珍说：“写字楼租售价格的高低跟住宅差不多，与其地段、环境、楼层、朝向，乃至停车场的泊位都息息相关。”现下，写字楼的价格还是比较稳定的。
