昨天，浙江省高院发布执行了《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》(以下简称《意见》)。

　　自去年初起，国务院先后出台了“国十条”、“新国八条”，浙江各地也纷纷出台了限贷、限购的房产新政。

　　于是，一些已经下了订单或签了购房合同的买房人，突然因为首付提高、贷不了款或是根本不能再购房的情况，而想要毁约。

　　这样的情况，到底属不属于“不可抗力”，买房人是否可以不用赔偿？

　　《意见》给予了明确解释。

　　A

　　调控政策不属于“不可抗力”

　　房产新政出台后，一些买房人如果仅仅以合同内容与调控政策相悖为由，主张合同无效，这将不可能得到法院的支持。

　　省高院民一庭庭长许惠春说，只有违反了法律、行政法规“效力性强制性规定”的合同，才可以认定为无效。

　　而且，调控政策不属于“不可抗力”。

　　自去年“国十条”颁布以来，中央和地方政府频频出台诸多调控政策，目标指向明确，买卖双方很难再说对房产调控政策“不可预见”、“不可避免”、“不能克服”，“虽然不能说房产新政已是老幼皆知，但买房者对此至少不可能一无所知”。

　　但按照《意见》规定，“纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的”情形，可认定为“不可归责于当事人双方的事由”，从而实现变更或解除合同的目的。

　　“不过，纯粹和直接影响这两个词很关键。”

　　许惠春说，也就是说，无法履行合同，必须与房产新政有直接、明确的因果关系。

　　B

　　是否以按揭贷款方式付款很关键

　　那么，在什么情况下，法院会支持买房人以“限贷政策”为由解除合同的请求呢？

　　合同中是否约定以按揭贷款方式付款，这一点非常关键。

　　《意见》明确了以下两种情形：

　　1.没有明确约定以按揭贷款方式付款

　　对调控政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款，买房人现以受限贷政策影响而无法履约为由，请求解除合同的，一般不予支持。

　　2.明确约定以按揭贷款方式付款

　　反之，如合同明确约定以按揭贷款方式付款，买房人如又能举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致其无法履约，并以此请求解除合同的，可予以支持。

　　在这种情况下，卖房人应当将收受的购房款或者定金返还买房人，但可以酌情要求买房人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失。

　　“而如果仅仅是因为贷款利率的提高，我们认为这是在国家进行房地产市场调控的大背景下，当事人应有所预见，况且，当事人既然准备购房，就应当做好资金方面的准备，贷款利率的提高是其应当承受的商业风险。”

　　许惠春说，除此之外，其他当事人对房贷限制有所预见的情况，就都不能成为买房人无法履行合同的理由。

　　看看下面几个案子或许对你买房有用

　　1

　　合同如果对房贷限制有预见

　　买方定金不返还

　　2010年4月13日，刘某与张某夫妻及中介公司签订房屋买卖中介合同，约定张某夫妻将其位于宁波市北仑区的一套房屋以105.5万元转卖给刘某。

　　合同约定：合同签订日，刘某支付定金5万元。

　　签约日起到5月15日前刘某支付房款27万元。按揭款73.5万元办理按揭贷款，如未能足额获得按揭，由刘某在按揭办理后1日内补足首付款。

　　刘某在银行方面信誉不好，不能按揭的由刘某全权负责。

　　然而当月的房产新政一出，刘某因属二套房贷，无力筹足增加的首付款，向宁波市北仑区法院起诉，以不可抗力或情势变更为由要求解除合同并返还定金。

　　记者解释：法院经审理认为，当事人根据国家一段时期内对房产交易的调控形势的分析，可以对政策变化形成合理的预期，从而适当地安排交易时间、价格，且政策出台也并未使交易无法进行、合同目的无法实现，只是增加了刘某交易的成本，不符合不可抗力、“不能预见”、“不能克服”的特征。

　　双方当事人在签订合同时已经预见到银行放贷金额可能不足，且为此约定了由刘某补足和负责的应对措施，不构成情势变更。房产新政并非双方订立合同时不能预见的重大变化，遂判决不支持刘某的诉讼请求。

　　2

　　因限购、禁购而解除合同的

　　不罚定金

　　如果是因为限购、禁购政策而无法继续履行的，《意见》规定，当事人均可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。

　　而且，出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的，法院一般不予支持。

　　许惠春说，按照常理，买房人毁约的，卖房人不用退回定金；卖房人毁约的，需退回双倍定金给买房人。

　　但在因限购、禁购政策而解除合同的情形下，就可以不用适用定金罚则。

　　不过，卖房人可请求买房人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失。

　　3

　　合同中如果对房屋禁购没有预见

　　买方定金应返还

　　2010年4月15日，户口在外省的刘某，与赵某签订房屋转让协议，约定赵某将其位于宁波市北仑区的一套房屋以91万元的价格卖给刘某，签订日刘某支付定金5万元，余款办理按揭贷款。

　　后国务院颁发房产新政，当地市政府出台文件，规定无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停在本市购房，二手住房以交易过户时间为准。

　　10月份，赵某向刘某提出过户，刘某以其非本地居民、不能办理银行按揭贷款为由起诉至法院，要求解除合同并返还定金。

　　记者解释：法院经审理认为，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，刘某非本市户籍居民，继续履行合同不能实现合同目的。刘某的诉请合法正当，遂判决支持刘某的诉讼请求。

　　4

　　买方动歪脑筋搞假证明

　　卖方可要求赔偿

　　现在，有些人为了买房，动起了歪脑筋，比如制作虚假的社保缴纳证明；比如明明已有两套房，却企图欺瞒说只有一套房。

　　《意见》特别对这类情况做了明确规定：

　　因一方当事人隐瞒或虚构事实情况，导致订立的合同违背调控政策而无法履行的，另一方当事人可以请求变更或撤销合同，并可要求对方当事人赔偿因此所受到的损失。

　　如果双方当事人均明知订立的合同违反调控政策强制性规定，则一方当事人请求确认合同有效或继续履行的，法院不予支持。

　　此外，《意见》还专门针对隐名买房者规避法律，以他人名义买房的情形作了规定，明确除限购、禁购等调控政策重新调整并准许其取得房屋产权外，对实际买房者请求法院确认其为房屋产权人的，不予支持。

　　5

　　酌情支持中介公司

　　收取服务费用

　　《意见》还明确规定：房地产经纪机构请求房屋买卖合同当事人支付其已实际支出的必要费用以及合理报酬的，应酌情予以支持；但对未予明码标价、虚假误导、混合标价、捆绑标价、炒卖房号、赚取差价，以及其他违反《房地产经纪管理办法》等规定的收费，不予支持。

　　另一方面，如果买卖合同当事人根据合同约定，已将购房款、定金以及房屋产权证书等资料交给房地产经纪机构的，可要求其返还。据都市快报