都说房交会是风向标，5月人居展如期而至，似乎给购房者吹入一股清新之风。在新政对于“限贷、限购、限外”(首套住宅首付升至4成、利率1.1倍)的严厉政策下、在楼市成交陷入低谷但价格依然坚挺的胶着状态下，杭州楼市再次面临转折期。在此情形下，购房者的心态又是如何呢？是被限购无奈、是继续持币观望、是左右迷茫还是果断出手？面临更为严厉新政，杭州购房者又有怎样新的变化？

　　借杭州房博会之际，合创地产机构就目前杭州房地产市场的住宅需求及需求特征做了一次广泛的调查。本次调研通过房交会现场以随机拦访、一对一问卷调研的形式，共设问卷800份，回收有效问卷780份，其中对住宅有购买意向的有效问卷为756份。以下分析均针对822份有购房意向的问卷展开(文中简称意向购房者)。

　　本次调研结果结合连续六年的需求跟踪调研，2006年、2007年、2008年、2009年、2010年的数据，杭州楼市住宅需求特征及变化轮廓，渐行渐近——

　　A

　　买家集体观望

　　购房积极性仍在低点徘徊，

　　但较2010年10月保持稳定

　　受新政影响，目前意向购房者的购房积极性依然处于五年来的较低水平，一年之内明确购房的比例占53.2%,略低于2010年10月的54.5%，但对比2010年5月(新政第一轮之后)的46.2%，购房积极性有所回暖。

　　2010年4月新政颁布以来，尤其是对二套、三套住宅和异地购房的严格限制，大量意向购房者陷入观望并推迟购房计划，这成为意向购房者购房积极性陷入历史较低点的直接原因。而2011年2月的新国八条颁布，使购房者再次陷入购房意向的低谷，特别是杭州新政细则的限购令、异地购房的限制对部分购房者影响较大，但对比4月新政初始，目前的购房者对政策影响有了较充足的心理准备，与2010年10月保持较一致的水平，意向购房者在短期内出现观望，并不急于购房，但依然保持较为积极购房需求心态，制定了较为明确的购房时间。

　　新政影响加剧，集体观望态势严峻，达历史最高位

　　从2010年4月起始的系列新政在2011年对杭州楼市形成较大的影响，超过的76%意向购房者出现观望情绪，为近五年来最严重的程度，其中34%的人陷入迷茫，表示看看房价情况再说；41.8%的意向购房者明确表示推迟购房，待楼市进一步明朗后才会有所行动，这一比例较2010年10月增幅达27.5%，意味着有更多的人加入观望行列，出现集体性的持续观望态势；明确未受新政影响的意向购房者比例则从2010年10月30.8%下滑到18%，5.9%的意向购房者则直接放弃购房。

　　楼市出现集体性观望态势，意味着目前杭州楼市处于新政影响的深度期，也意味着楼市供需两方博弈出现胶着状态，楼市发展转折期将出现，无论是哪一方面的让步均会打破目前“量降价稳”现状，如果供应方能够接受成交下降的现状，继续保持房价平稳态势，部分刚性需求在经过较长时间的等待后会放弃观望，成交出现反弹，楼市出现上行发展态势；而如果房价出现下降缺口，部分意向购房者会放弃观望，实施购房行为，楼市发展呈现价降量升的局面，持续下行发展态势。

　　B

　　租房比例上升

　　自有房为目前居住状态的主流

　　从意向购房者目前的住房情况看，拥有自有房的人群占据了62.2%，成为目前主要居住状态。这也表明，改善型需求是目前意向购房者的主流需求。

　　对比历史数据看，目前自有房的比例从2009年5月开始下降，本次调研已经下降到62.6%；而租房比例则从2009年的21.5%上升到30%。这个变化表明，在新政的影响下，部分改善型和投资型客户因新政受到一定程度的抑制，而刚需则依然关注着楼市的发展，并逐渐成长。

　　目前居住主力面积在70平方米以下，居住舒适性有提升空间

　　70平方米以下是意向购房者目前居住最集中的面积范围，占32%；其次为71-90平方米，占比25.5%；面积越大，占比越低，这与前两年的调研结果一致。

　　从当前意向购房者居住的面积判断，目前大多数自有房为房改房或第一代商品房，户型面积以满足居住基本需要为主，功能实用性为首要考虑；同时，由于早期的住房普遍存在规划、设计、户型以及物业管理等缺点，随着家庭积蓄的积累及对舒适性要求的提高，换房需求的产生已是水到渠成。

　　限购起效，本地客占绝对主流，异地意向购房者现2009年以来最低水平

　　本地购房者成为购房绝对主流，新政后，异地购房者受明显抑制，现2009年以来最低水平，占比仅6%，较2010年10月的降幅达9.6%。

　　新政后，杭州新政细则明确规定外地户口限购，这成为限制外地人来杭置业的一个紧箍咒，也是本次房交会上异地意向购房者大幅度减少的直接原因。

　　在占比6%的异地意向购房者中，浙江省内的占据主流，其中，温州、台州、湖州占据主力，主要以购买酒店式公寓等商业产品为主。

　　C

　　首次置业占据半壁江山

　　在受访意向者中，首次置业者占比53.6%，为2009年以来的最高水平。

　　新政限贷和限购制约了二次置业改善型购房需求，使部分人放弃购房，故二次置业客户在2010年5月出现一定幅度下降，但此后新政一年内保持较稳定的水平，没有再次出现大幅度下滑，说明相对部分改善型需求的客户群依然存在，只不过更多的意向购房者处于观望状态，下单积极性并不高；而部分三次置业客户被直接限购，因此，比例下降明显。

　　而首次置业群体一方面由于是刚性需求，需求积极性较高，另一方面首次置业客户尚未限购限贷，受新政影响较小，因此首次购房者依然保持需求主流地位，为2009年以来最高水平。

　　获取信息渠道打破传统，房交会、报纸之外，售楼部和网络走俏。

　　进入2011年后，意向购房者获取房地产信息的渠道发生了根本性的转变，从之前传统的房交会、网络、报纸、电视四大要素演变成房交会、售楼部、报纸、网络和电视五大渠道，售楼部和网络成为渠道新星，在未来楼市中扮演越来越重要的角色。

　　D

　　优先考虑与单位的距离、交通

　　区域选择未发生较大变化，市中心支持率大涨稳居首位，城西、滨江、下沙随后，老余杭突飞猛进

　　对比近几年数据发展，意向购房者区域选择保持稳定态势,市中心依然是最受欢迎的区域，且支持率大幅上涨，以28.8%的高占比居首，城西以16.3%，位居第二；市中心和城西板块成为区域首选已经持续多年，新政下，这一态势并未改变，其他板块占比均在10%以内。

　　滨江板块在区域选择中一直保持较高的关注度，但近年来随着开发楼盘的减少和与主城区交通的堵塞，选择比例持续下降；下沙板块因在售楼盘众多，可选择余地大，拥有一线江景等自然景观优势，加上是目前主城区售价最低的板块，性价比相对较高，因此，区域关注度较高，本次调研接近滨江水平；城北因区域的全新规划、配套的逐渐完善和居住环境的日益提升，成为近年较受关注的区域，但本次调研比例有所下降，主要是由于城北区域随着品牌开发商进入和楼盘品质的提升，售价也有较大幅度上涨，受相对高价影响，支持率有所下降。

　　其他区域中，老余杭板块的选择率高启值得关注。随着首次置业客户首付和利率的提升，首次置业群体承受购房压力增大，区域的选择上逐渐从主城区向售价相对较低的余杭、萧山等近郊区域转移，在此情况下，配套相对较为成熟的老余杭板块、临平板块的关注度有所提升。

　　日常生活便利性，是区域选择的首要因素

　　板块选择趋于多样化最主要的原因是，意向购房者以板块距离上班地点的远近来选择板块，占比达25.3%，交通便利的选择位居第二，与上班地点的距离和交通均是生活便利性的体现，换言之，日常生活的便利性是板块选择的关键；其次，区域环境和生活配套的完善度对意向购房者板块的选择也较为重要。

　　限贷和首付的提高致户型格局缩水，两房需求首次大比例超越三房，占据绝对主流

　　两房和三房户型仍是市场需求的主流选择，分别占56%和37.5%，但对比历年数据发现，系列新政影响下，两房需求首次大比例超过三房，成为新政下的绝对需求主力。在第一次购房占据主流的情况下，两房选择大比例上升，形成2007年以来的最高占比，而三房选择大幅度下降，特别是三房两厅的选择比例降至历史最低水平。限贷和首付、利率的提升，导致目前购房者资金压力加重，在承受总价未发生变化的情况下，随着单价的提升，只能在户型和面积的选择上有所压制，这是两房选择首次超越三房的主要原因。

　　在上文的置业目的中，无房买房自住、结婚购房和给子女购房三种置业目的总占比为41.4%，此三种置业人群户型选择基本以两房为主；在占比达48.9%的改善居住人群中，两房的选择也占据54.5%的高比例，说明在新政影响下，无论是首次置业还是改善需求，两房是最主流的选择，三房户型由于面积大、总价高，被部分改善型需求客户所放弃。

　　商业按揭比例占据主流，且现历史最高点

　　与历年调研结果一致，意向购房者选择比例最大的付款方式仍是银行按揭，但比例出现大幅上升，从2010年10月的占54.6%上升至69.8%，接近70%，与历年历史最高点持平。

　　商业按揭比例的大幅上调主要是由于新政对投资和改善型需求的抑制，使首次置业的自住需求成为主流，此部分意向购房者资金储备相对有限，商业按揭是目前实现购房最可能的方式。