浙江在线06月22日讯 房地产业已成为调控影响最大的行业之一。从紧的货币政策和不断加码的房地产宏观调控政策的叠加效应正在逐步显现。经历了近6个月的楼市僵局，房地产企业资金链趋向脆弱状态。研究机构数据显示，目前已有超过30家上市房企资产负债率为70%。宁波也不例外。重压之下，市场正悄然转向，下半年房价下降正在成为各方共识。

　　融资困难

　　重组受阻借壳上市难行

　　“连日来，我们房企的日子过得就像现在梅雨天一样。”宁波多家房产公司负责人向记者诉苦道，从银行贷不到款，房子也卖不出去，就连今年以来房企所倚重的银行信贷以外的融资渠道也并不通畅。

　　今年四五月份，北京新华联置地有限公司借壳S＊ST圣方获证监会批准、宁波银亿控股重组S＊ST兰光、ST东源以新增9.08亿股吸收合并重庆金科集团。这些公司成功借壳上市让不少房企一度看到了希望。

　　但是证监会随后澄清，这三家房企是在“限购令”之前受理的并购重组申请，自去年8月以来证监会没有受理新的房地产企业重组申请，这让一些发展到一定规模的中小房企想利用各种资源挤入上市公司以扩大融资渠道的期望落空。

　　落空的原因是因为“目前国家对房地产行业的宏观调控一直在进行中，此次涉及房地产行业的重大资产重组事项已不具备实施的基础”。

　　不仅如此，今年以来，全国各地的上市公司也是对房企避之唯恐不及，生怕地产业务阻碍了公司融资与重组。宁波一位证券分析师表示，中国高科、高新发展等上市企业都已发布公告，明确要出售旗下地产项目及相关业务。

　　地产重组和再融资“此路不通”，地方融资平台又如何呢？记者了解到，由于大规模的投融资给地方政府带来了居高不下的举债，央行在近日公布的《2010年中国区域金融运行报告》中，公开表示了对地方融资平台的担忧。随着“地方债”再次被推到舆论的风口浪尖上，清理地方融资平台让房企融资遭遇又一只“拦路虎”。

　　权宜之计

　　另辟蹊径曲线融资

　　“眼下银行为防止风险，对房地产开发放贷都以月或季度短期为主，对上市公司又稍宽松些，银行对我们的贷款期限放宽至一年，这已经是特别优厚的待遇了。”宁波一家上市房产公司营销总监向记者表示。

　　压力之下，目前不少房企都是通过发行信托理财产品进行融资。

　　5月初成立的华润信托·银泰零售业发展投资基金第一期项目集合资金信托计划，在没有进行宣传的情况下，民生银行代销的16亿募集规模，仅用10天就被抢购一空。

　　“我们宁波的很多客户都没有预约到。”民生银行宁波分行一位人士表示。

　　中国银监会非银部副主任闵路浩明确表示，今年信托业不会再有新的监管政策出台，要给信托公司发展留有空间。这无疑给需要融资的房企吃了一颗“定心丸”。

　　据了解，房地产私募基金年化收益率普遍在10%以上，有些甚至达到15%，远远超过非房产类私募基金收益率，房地产信托产品以其高收益率吸引了众多投资者，为房企提供了一部分的资金来源。

　　据记者了解，除了信托产品外，因为阳光私募基金投资策略灵活、激励方式有效，业绩表现不俗，所以也有不少房企通过阳光私募基金进行融资。

　　地产基金＋信托综合方式融资也为不少房企所青睐，比如万科就是典型的例子。此外，非传统渠道如海外融资、票据、债券发行等也成为不少房企“另辟蹊径”融资的选择。

　　而一部分融资无门的中小房企为了缓解资金吃紧的局面，只好曲线融资，转向民间借贷，民间高利息贷款又开始出现。

　　一些开发商向记者反映，目前开发商从民间借贷的年息大部分在25%～30%左右，最高甚至有达70%左右的年息，或者5%～6%的月息。

　　虽然贷款利率非常高，但在利益的驱动下，开放商也只好向民间借贷以缓解钱紧窘境。

　　对应策略

　　抱团拿地合作开发

　　屋漏偏逢连夜雨，不少开发商在一系列的限制令下，销售不畅，回款面临问题。一向不差钱的房地产开发商感受到了阵阵寒意。

　　研究机构数据显示，目前已有超过30家上市房企资产负债率为70%。宁波也不例外。种种迹象表明，房地产开发商的资金链正变得十分紧张，特别是中小企业资金状况更加不容乐观。

　　业内人士预测，调控政策如果持续到明年这个时候，卖地、卖股、卖项目以解资金巨额缺口的现象将频频在甬上演。

　　今年以来，宁波开发商抱团拿地渐成主流，这其实就是开发商的资金紧张压力加大的一个缩影。

　　即将出让的江东核心区地块共有五大开发商入围，该地块出让总价达42.92亿元，竞买保证金也高达8.5亿元。探究这5家房企，发现除了拥有国企、央企、上市公司背景外，背后基本上都有合作伙伴共同注资。

　　江北大道以西滨江2号地块以及包家漕3号地块都推迟拍卖。有意参与竞买的我市一家房地产龙头企业副总分析道，这两幅土地遇冷，资金门槛太高是一大主因。这两幅宅地如果以上限价格成交，它们各自的总价更将分别超过30亿元、20亿元。

　　“目前有这个资金实力问鼎的宁波房地产企业不会超过5家。随着市场集中度越来越高，房企联合体拿地成为主流是市场必然产生的现象。”这位副总坦言。

　　宏观调控

　　加息或最后“压倒”高房价

　　随着存款准备金率年内第6次上调，大型金融机构存款准备金率将达21.5%。业内人士表示，资金对于房企来说就相当于血液，目前房企“贫血”的症状已经很明显了，再次加息很可能会成为压倒高房价的最后一根稻草。

　　宁波一家外资银行的国际金融理财师虞华表示，“加息的重中之重是遏制经济过热，如今通胀愈演愈烈，已经成了经济发展中的不稳定因素。央行绝不会任由高通胀持续发展下去，央行再度祭出加息利器是迟早的事。”

　　本月14日，国家统计局发布了5月份我国居民消费价格(CPI)数据，5.5%的同比涨幅创下最近34个月来新高。而当日下午，央行随即就宣布从6月20日起上调存款准备金率0.5个百分点。

　　乘热打铁，16日央行再度让市场大感“意外”，把三月央行票据的发行利率上调了8.2个基点。这一举动被市场普遍理解为加息前的预兆。

　　无独有偶，央行16日公布的银行家、企业家和储户二季度问卷调查结果显示，68.2%的银行家认为利率下季将继续上升。业界和银行家一致的认识暗示，第三季度加息的概率较大。

　　尽管加息剑指通胀，但正如住建部政策研究中心副主任王珏林在参加国金证券2011年中期策略会上所说：在征税、限购等对房地产市场的调控措施中，加息对市场的影响最大。

　　市场前景

　　下半年“价格战”在所难免

　　“上半年还有存粮，但市场上缩量价挺的僵局维持已经太久，楼盘销售带来的回款缓慢。有的开发商再不降价换取销售量就快撑不住了。六七月是回款的关键季节，到九十月份再卖房子即使动销，银行没钱发放房贷，银行按揭若办不下来，那么即便房子卖了也没钱回笼资金。”迪赛房产研展部李耀权分析道。“开发商的回款能力主要来自于存货的快速流动及现金回笼，如今的‘僵持’状态会使得房企接下来的日子更不好过。”

　　纵观全国，已经有不少地产商先知先觉，开始降价。今年4月，中国海外地产也加入了降价的队伍，在深圳率先拿出1000套楼盘以八折的优惠价格低开试水，成为本轮调控中首个明确公开降价的开发商。

　　随后，万科、碧桂园、恒大、佳兆业等开发商也都开始扛起降价大旗。虽然，降价的多米诺骨牌并没有被推倒。但在政策、市场双重打压下，楼市“迫降”压力已经相当明显。

　　事实上，在宁波商品住宅楼盘尤其是高端楼盘普遍滞销的现状下，明着暗着的幅度超过10%的降价行为已经出现。

　　对于当前房地产形势，浙江大学房地产研究中心主任贾生华认为，调控政策今年还会继续，今年下半年房地产低价倾销政策势必出现。他判断明年房地产会朝利好方向发展，前提是政府认为房地产调控已经达到预期目的。

　　土地拍卖设定上限再配建保障房的政策眼下在青岛、杭州、宁波等城市实行，贾生华认为这种土地拍卖方式的改变，将有效降低地价，进而对降低房价起作用。另外，切实加强保障房建设，本身就是平抑房价的有效策略。

　　业内反思

　　行业洗牌在即

　　贾生华认为，眼下国内房产商跑得够快，但能否走得更稳？开发商靠不断拿地不断推项目加速度前行，但一有风吹草动，就可能断链。当前在政策、市场的双重压力下，房地产企业加强风险控制能力、实现可持续性发展是十分现实的问题。

　　而如何转型，这方面房地产企业八仙过海，各有招术。大型房地产企业比如上市公司着手拓展产业链，扩大布局，分解风险的能力在加强。中小企业则必须走合作发展的道路。此外，开发特色房产会是一条突围的出路。

　　贾生华判断，接下来房地产市场将迎来一个重新洗牌的淘汰期。目前浙江全省有3000家房地产企业，未来数年浙江也许只剩下300家，多数要退出房地产开发领域。宁波目前有400多家注册房地产企业，但有200多家已经名存实亡，再翻身已经不可能。有些会主动退出，转向投资型，而不是开发型。