浙江在线06月23日讯 签了定金合同、交了首付，要签正式商品房合同时，金先生才发现，建房子的土地已经被抵押给了金融公司和信托公司。

　　金先生感觉自己被骗了，要求退还订金及首付款，但开发商不同意。一怒之下，金先生把开发商告上了法庭。

　　刚要买房，发现楼盘的土地被抵押了

　　金先生今年1月份看中了“原筑壹号”的房子，售楼小姐说如果有意向，需要及时下定金，金先生仔细看了定金合同后，付了15万元定金并签了定金合同。

　　5月份，金先生委托代理人前往该楼盘售楼处，签订正式商品房买卖合同。售楼处表示一定要先付一半房款再看合同，并表示合同是房管局的统一合同，代理人只得刷卡付掉45万元。等售楼小姐将打印出的合同交给代理人，代理人才发现，合同第十三条“告知条款”写明：该楼盘的土地使用权已经抵押给中国某金融租赁公司和某信托公司，抵押金额为8.8亿元。

　　金先生的代理人认为该合同有瑕疵，要求开发商做担保，但被拒绝。为免权益受到侵害，金先生只能拒绝签订该份合同，并且要求对方返还定金和预购房款，但是对方拒不返还。

　　金先生近期将开发商——杭州东润世纪置业有限公司告上法庭。

　　律师说法：关键是合同要约定违约责任

　　记者了解到，土地抵押给银行或信托公司，以获取开发贷款，然后再用后续的销售房款还清前期贷款，这是目前杭州大多数开发商采取的一种经营方式，并非个案。

　　一般开发商获取开发贷款都是抵押土地使用权，如果贷款额较大，银行或信托公司会将土地及地面上建筑物“打包”抵押。其实无论是土地使用权抵押还是地上建筑物抵押，对购房者来说都是有风险的。比如开发商的后期销售不力，无法如期偿还开发贷款，资金链断裂，甚至破产，抵押单位可以对土地进行拍卖。再比如开发商一直还不上开发贷款，无法注销抵押登记，购房者就无法办出三证。

　　浙江浙联律师事务所陈钟律师告诉记者，土地抵押后，如果在合同上注明了相关的违约责任，风险相对较小。反而是那些在合同上未注明相关土地抵押的，才要小心，因为它很有可能是开发商故意没尽到告知义务，也没有规定相关的违约责任，对购房者很不利。

　　“比如在违约责任中，开发商约定交付后，会在180天内还清贷款撤销抵押，办出三证，否则支付相关的违约责任。这样的合同就相对保险些。反而是那些在合同上没注明土地抵押事项及违约责任的，购房者要多留个心眼，可以凭定金合同和身份证到国土局或房管局查询一下。”陈律师说。相比于银行，把土地抵押给信托公司或金融公司风险相对更大些。

　　陈律师认为，在合同中看到土地或建筑物被抵押了大可不必担心，因为这是现有大部分开发商的开发模式，而且房地产业的利润相对较高，只要销售达到部分程度，开发商很容易收回成本。依陈律师的经验，最担心的只有一个问题：开发商把开发贷款挪作它用，导致项目资金紧张，最后变成“烂尾楼”，这才会是购房者最大的损失。

　　不过就此案件来说，陈律师个人认为，金先生完全可以要求返还首付款。因为合同还未签，金先生就发现正式的商品房买卖合同与定金合同相比，多了这一条重要信息，而金先生是在不知情的情况下付了定金及首付款，而开发商要求先付款再签合同的行为也涉嫌霸王合同，同时之前未尽到告知义务，涉嫌欺诈。