主城区存量房至少需16个月消化，楼市“战国”纷争或提前上演

　　萧山房源7000套3年来新高

　　可售房源激增，显然并不仅仅是主城区的事情，萧山区的可售房源量，近两年也经历了一次蜕变。根据杭州市透明售房网数据显示，截至6月20日，萧山可售房源量6829套，可售面积约94万平方米，这一数据，直接刷新了该区域近3年来的新高。

　　据了解，2009年，萧山区可售房源一度跌破1000套，直至2010年初，可售房源才回落到2600套，之后一直在2000套与3000套之间排徊。而今年1月份以来，销售可售房源增加速度更快，一下子从年初的3000套左右，增加到目前的近7000套，也就是说，短短半年时间里，就翻了一倍多。

　　萧山一直是一个相对独立于主城区楼市的市场，有点自给自足的感觉。特别是老城区楼盘，基本以供应萧山本地购房者为主，而萧山本地购房者也一直以资金实力雄厚、下单凶猛著称。今年以来萧山可售房源量为何激增？仔细分析，可能跟钱江世纪城、湘湖板块等杭州人比较熟悉的板块，今年可售房源量比较大有关。因为相对来说，这些板块主要面向的是杭州人，而这类客群中有不少投资者，新政将很大一部分这类客户拒之门外，导致该区域目前出现了供过于求的局面。

　　可售房源中，嘉润铭座量占到最多，有891套。此外，康庄、景海湾、金域兰庭、博奥城等楼盘，也还有不少房源可售。

　　18245套余杭是最大供应主角

　　闲林、老余杭、临平、良渚、勾庄……毫无疑问，幅员辽阔的余杭区已经成为杭州城区中，供应量最大的区域。它的地位越来越不容小觑，大有与主城区分庭抗礼之势。可售房源量达到18245套，可售面积234万平方米。

　　余杭区的四大组团中，临平组团凭借巨大的供应量，日益成为焦点。该区域可售房源量最多，为7790套，占43%。君临天下城、水景城、玉园等楼盘，都位于该区域。正因为如此，该区域今年竞争比较激烈，楼盘调整价格的动作频频。金都夏宫、珑昕泽第等楼盘最近的举动，就是典型。

　　余杭组团可售房源5218套，也不算少。该区域集结了闲林、老余杭诸多大盘，价格还处于一定的低位，一直是刚需的重要选择范围。该组团还包括部分西溪的楼盘，比如翡翠城等，对于市场的吸引力还是挺强的。

　　良渚组团在今年的杭州楼市中，占据着非常多的篇幅。过去两年，良渚出让土地达到了10宗，由此结束了之前良渚文化村单兵作战的态势，目前，九衡公寓、赞成良著、朗诗美丽洲、佳苑玉都风景、望城、石榴派、良渚蔚蓝郡等楼盘集聚，热闹非凡。该区域可售房源3450套。

　　最后一个组团是塘栖组团。作为一个江南文化小镇，这个区域有非常深厚的历史底蕴，比较适宜居住，但之前因为距离的原因，市场关注不多。不过，随着贝利等本地公司的不断成功操盘，和龙湖等外来地产大鳄的进驻，该区域目前1600多套的供应量，也着实值得关注。

　　主城区存量房至少需16个月消化

　　今年以来，杭州主城区的成交并不理想。前5个月中，成交量最好的一个月，居然是平时算得上是淡季的1月，成交3326套。而传统销售旺季5月，却只成交了2021套。前5个月杭州主城区共成交商品房8676套，月均成交1735套。

　　如果以这个销售速度，那么目前杭州主城区29000套的存量房，至少需要16个月的时间来消化。

　　房源滞销沉淀巨额资金

　　根据杭州市透明售房网数据显示，目前杭州主城区可销售房源总面积为708万平方米，其中杭州主城区380万平方米。如果细加分析，可以发现这个数据与2008年年底杭州主城区的可售房源面积有惊人的一致。

　　即使以非常保守的15000元/平方米均价计算，这些存量房的可销售金额也将达到570亿元。这个数字还是非常可观的。

　　事实上，对于开发商来说，资金链已经显得前所未有的紧张。开发商的资金主要来自于两个渠道，一是银行贷款、上市、信托等融资渠道，但这一渠道已经越来越窄。不断提高的存款准备金率，让贷款门槛显得越来越高，中小企业本来就在这一块上缺少优势，如今更是雪上加霜。上市一条路本来就很难走通，房地产信托的成本也是越来越高，对于开发商来说，通过银行等融资渠道“四两拨千斤”的可能性已经越来越小。

　　另一个渠道，则显然就是销售回笼资金。双限将一大批投资投机需求驱逐，刚性需求也受到了巨大影响，销售不畅，资金回笼速度非常缓慢。但对于开发商来说，在这样一个生死攸关的节骨眼上，通过降价、产品创新等方式，实现销售资金的回笼，反而显得更加现实。