近年来，台州中心城区商场纷纷破产、关门。先是杭州大厦破产倒闭，爱华国际购物中心自称“完美谢幕”，随后，一批商界新星在无情的市场竞争中纷纷落马：欧美雅国际家居广场申请破产，“新时代购物中心”退出经营，台州君泰百货被椒江铂金购物中心取代，仅3个多月，铂金购物中心突然关门歇业。
现在，被称为台州首家综合型奢华家居广场的德家家居广场也难以为继。
中端消费仍是台州市内的消费主流
岑佰其来自宁波，在德家家居广场有三四个店铺，是商场里最大的商户。他说，他不埋怨德家家居投资方，对方投了近2000万元，也希望将商场做火，只不过失败了，失败的原因有多方面。
“台州的商业环境和其他地方有很大不同。”岑佰其说，台州人的首要消费观念是物美价廉，高档消费品就要到大城市购买。高档商品进驻台州的话，销售情况一般都不会太好。比如星级酒店方面，宁波有20多家五星级酒店，台州只有一家。
“每个商场倒闭都有自己的原因。”新世界百货商贸部经理金淼说，比如铂金购物中心倒闭，是因为管理团队不专业，很明显的一点，就是他们收银台的设立和撤销，铂金购物中心是租赁形式经营，允许商户自己收钱，但是铂金广场又设立了收银台，这是很矛盾的。商户自己可以收钱，当然不会让消费者到收银台缴费，收到自己手里是最安心的。
“其实进入台州市场的商户只看到了台州官方公布的消费力。”金淼对德家家居的倒闭有自己的看法，他认为，台州有近600万常住人口，看上去和宁波常住人口相当，但台州有消费实力的外来人口并不多，而且台州外出经商人数众多，在外置业在外安家，带走了大部分的高端消费力。
金淼说，中端消费是台州市内的消费主流，路桥和洪家等区块的家居市场已经能满足家居市场需求了。
商铺分割销售的商场很难成功
“台州经济开发区东商务区几个无法维持运营的商场倒是有一个共同特点，就是商铺分割销售。”金淼说，只有爱华购物中心不一样，爱华商场是开发商自己经营商场，只不过他们没有做商场的经验。
杭州大厦以及德家家居广场附近几家商场，都是典型的商铺分割销售。所谓商铺分割销售，就是开发商将开发的大面积商业物业按楼层分割为成百上千个小面积的独立产权单位，也就是一个个小商铺，销售给众多的商铺投资者或经营者，该商铺由投资者或经营者出租经营，也有由开发商售后包租。
“都说杭州大厦倒闭的原因是经营不善，那是说给外行人听的。”一位不愿意透露姓名的业内人士向记者透露，杭州大厦是一个绍兴房地产商开发，为了提高房价和促销，房地产商“买下”杭州大厦团队，打出广告，承诺给购房者3年平均8%的返租回报率，3年后是否继续回租由业主委员会研究决定，这是开发商找了一个说法摆脱3年后可能承担的责任。
“打出短期返租承诺的广告，那这个开发商根本没有长期运营商场的打算，行内人都知道这个规则。”金淼也赞同这种说法，他认为，一个业态不可能3年就出效果，这只是一个幌子，让购房者觉得有利可图，开发商只承诺3年返租，3年后呢？开发商赚得盆满钵满，已经走了。
金淼认为，业主众多，意见就很难统一，有人要高租金，有人同意低租金，这对于大型卖场来说，阻碍很大，不利于持续发展，这也导致商铺分割销售形式的商场很难成功。
“在商铺分割销售后，开发商一开始会引进大型卖场，还有另外一个原因。”另有业内人士认为，这可能涉及返租税费的问题，包租期间，按照法律的规定，税费大概占到返租额的17%左右，包税吧，税费支出还挺高，不包税，肯定影响销售，那只能选择委托经营、租赁经营或者联合经营，来合理避税。
国家建设部曾表态，售后包租涉嫌违反国家相关法律规定
据了解，作为商业地产的一种营销方式，“售后包租”由来已久，在中国内地最早出现于20世纪90年代初期。它与当时的房地产投资热潮伴生，一经推出，就异常火爆。但往往因为开发商最终无法兑现承诺，楼还没盖完，就卷款而逃，导致了大量烂尾楼的出现，并引发房地产泡沫。
为有效遏制这一不规范的商品房买卖行为，2001年6月1日，国家建设部颁布的《商品房销售管理办法》中明确规定，房地产开发企业不得采取返还销售或变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
有媒体报道，2006年，国家建设部表态，售后包租涉嫌违反国家的相关法律规定，同时要求，对违背有关法律法规规定销售商品房的，一经发现要严肃查处。
但是，记者发现，“售后包租”、“承诺回报”还有融资或变相融资性质的销售形式在台州比比皆是。
浙江海贸律师事务所陈明律师介绍，从法律角度深层分析，其实只要开发商将每个小商铺都做产权登记，就可以分割销售，国家建设部也只是表态，没有明确规定，浙江省也没有针对商铺分割销售的法律细则。
“只能说分割销售的商铺投资风险很大。”金淼说，如果开发商一开始就抱着赚钱的目的，那分割销售的商铺对于购房者来说，就是美丽的陷阱，不管怎么发展，最后得益的只有开发商。
