昨日9:53，Z女士来电：我想问一下，两个人买房子还房贷，房产证上写两个人的名字，是不是一定要是夫妻，不是夫妻可不可以？因为我们孩子还在谈恋爱阶段，我们作为家长不想这么早让他们登记。

　　Z女士是杭州人，有个女儿，在事业单位工作，谈了个男朋友是同单位的，也是本地人。

　　两个年轻人名下都没有房子，符合既不限购、又能贷款的“刚需”。看到新房最近纷纷打折、优惠，他俩有点眼热，想集两家人之力，先买一套起来，以后当婚房。

　　两人说，先领证，再买房。

　　Z女士不同意，婚姻非儿戏，认识也没多长时间，应该再好好相处相处，考虑成熟再结婚。

　　而且，男方家庭条件不太好，首付也拿不出多少钱来，肯定需要女方家庭多出钱。

　　Z女士顾虑重重：“第一，不是夫妻好不好一起买房？第二，买房之后，两个人以后如果结婚的，我们一切都无所谓。但是如果分手，那这个房子怎么分？归谁？”

　　朋友、恋人联合买房

　　房产证上应写明“按份共有” 还得考虑“隐形共有权人”

　　杭州市房产交易产权登记管理中心一位负责人说，两个甚至多个没有任何关系的自然人，完全可以共同购买住房。只要买房的所有人都符合现在的限购政策，也就是本地户籍、名下没有住宅或只有一套住宅。

　　“比较常见的有两种情况：一种是恋人合买，一种是亲戚、朋友合买。”

　　在房产局登记时，一套房产要登记多个产权人的情况下，工作人员会问：是“共同共有”还是“按份共有”？

　　“共同共有”这种产权关系，通常存在于夫妻之间。表示所有产权人，都对这套房子不分份额地均等享有权利、承担义务。

　　“按份共有”指的是必须约定份额。可以存在于夫妻间，也可以存在于没有任何关系的几个人之间。如果买这套房子你出70%的钱，我出30%的钱，那就可以约定：各享有这套房子70%和30%的份额。

　　恋人或朋友合买房子，可以采取“按份共有”。

　　如果两个朋友合买房子，其中一个人是已婚的，那又多了一层麻烦。这个人的伴侣作为“隐形共有权人”，也对所买的房子享有权利，诸如签约、房贷申请以及交易过户等环节，都需要这位“隐形共有权人”到场，房产证上也得加上这个人的名字。

　　去年杭州有一对姐妹各出一半的钱买了套房子，姐姐已婚，妹妹未婚。后来，只能让姐姐和姐夫到公证处，公证姐夫放弃对这套房产的权利。这样，房产证才能做成只有姐妹两人的名字，并约定份额为各50%。

　　一套房子有11个房东

　　听说要出台新政策 一夜之间全赶来卖房

　　前两年杭州还发生过这么个事情：

　　有五个同事一起出钱炒房，其中四个是已婚的，为了避免麻烦，办房产证时只写了惟一一个单身汉的名字，并以他的名义办了银行按揭。

　　两年多以后，房子大涨，五人决定卖了分钱。

　　问题是：买房时的首付款是五个人中的一个人全额付的。剩余的四人负责平摊每月的贷款。那么卖房款减去首付款和所有贷款之后的增值部分，付首付款的那个人认为他“投资”最多，应该多分，但另外四人坚决要求平分。

　　由于事先没作约定，大家争执了很久。为了了结此事，付首付款的人最终作出让步，和大家平分。

　　再早几年，还有个炒房的故事在中介圈里蛮出名的。

　　有一家小公司的11位同事，都是小年轻，想联手炒房，就一起凑钱在城西买了套房。

　　六七十平方米的两居室，房产证做了11本。

　　两三年后，11人各奔东西，有几个还去了外地。有人要结婚了，要用钱，想卖房子。

　　房子于是挂到了中介那里，时价比买进时没涨多少，很快找到了买家。可是，11个房东怎么也凑不齐，在外地的那几个，觉得没钱赚还要贴路费，都推三阻四，不肯回来。

　　一拖拖半年。忽然有一天，听说要出房产新政策了，房价走势一时还不太好判断。

　　一天之内，11位房东全部像旋风一样报到，当天晚上就在要卖的这套房子里，11位房东先和中介签委托合同，然后和买家签了卖房合同，中介赶紧收下买家的定金，交给11位房东。

　　房东太多了，算下来每个人也没有赚到多少钱。

　　“好朋友”买房一起贷款

　　银行认为这是“风险较大”的业务

　　房子的事，都是大事。抛开产权的问题不说，弄不好，还伤感情。

　　2000年，两个好朋友在大塘新村合买了一套一居室的小房子，一个出的钱多点，一个稍微少点，房产证上写了两个人的名字，份额各50%。

　　当初买房时两人没有签协议，也没有明确今后怎么分。四五年后，要卖房子了。出钱稍多的那方要求按照出资比例来分钱。出钱稍少的那方很生气，因为这几年来，房子装修、出租都是他一个人在打理，“这份功劳怎么算？”

　　虽然最后没闹上法院，双方平分了钱，但各自心里都不是滋味，关系也渐渐淡了。

　　杭州银行个贷部门的相关人士透露：朋友一起炒房或恋人共同买房的情况，现在为数不少。银行对这一类贷款向来采取非常谨慎的态度，定为“风险较大”的业务，在政策上也执行得特别严格。

　　“两个自然人或多人买房，在银行住房贷款合同中，只能把一个人作为‘主贷款人’，其他人都属于‘共同贷款人’。在确定主贷款人时，考虑还款能力，一般会选择其中收入较高或工作较稳定的那个人。”

　　“但是这样仍不能规避风险。因为共同买房人之间一旦发生纠纷，只能先理顺法律关系，之后，才能处理银行贷款的事情，中间的过程非常繁琐，时间也会拖很久。”

　　另外，房产限购政策的出台，也导致现在有些人自己不具备买房资格，就找个有买房资格的人合作买房子。这样做的风险也非常大——房产证上不能写上真正出资人的名字，贷款也不能以他的名义，代买者如果有其他想法，那就麻烦了。

　　房产证上没有我名字无所谓

　　世界上最怕的就是万一

　　还有一对同为1988年出生的小情侣，上个月在下沙合买了一套房子，总价近300万元，准备明年交房后结婚。原本两人约定平摊首付以及每月的按揭，房产证上写上两个人的名字。但由于女方已经在杭州买过两套房子了，银行没有批准贷款。两人又和开发商重新签订了合同，改为以男方一个人的名字买房、贷款。

　　这对小情侣是典型“85后”年轻人的想法：以后要是结婚，这套就当婚房；要是分手，就卖掉分钱。

　　女方表示，房产证上有没有自己的名字无所谓，完全信任男方，也下定了决心要和他厮守终身。

　　男方爽气地表示，将来万一分手，女方的钱一分也不要她的。

　　不过，浙江万向光明律师事务所律师赵凡认为，这种做法不可取。

　　赵律师说，在未领取结婚证的前提下共同买房，并不能当做夫妻共同财产，不约定产权比例，极易产生纠纷。

　　“女方为表诚意，在房产证上只写男方一个人的名字，意味着自己完全放弃房屋的所有权。如果不作任何约定，那么一旦分手，这房子是卖还是不卖，双方究竟能不能达成一致？卖掉的话，增值部分怎么算？不卖的话，房子的价格怎么估算？产权归谁所有？这些都是问题。”

　　“最好事先就以书面形式约定产权比例；也可以去公证处公证，做婚前财产公证，或做财产归属约定；假如没有约定，还可以在申请产权证的时候，按照出资比例，登记为按份共有。”

　　赵律师表示，朋友合作炒房，或恋人合买婚房，一定要理性、客观，不要感情用事。不仅要为自己考虑，更要顾及家人的感受。

　　情侣婚前一起买房，大多是双方父母出钱的。这个阶段双方父母出钱买房，通常认定为是对自己子女的个人赠与，除非明确表示是赠与双方的。

　　但如果是结婚后，双方父母为小两口出钱买房的，通常会被认定为这是对小两口的共同赠与，除非买房时父母明确表示只赠与自己的儿子（女儿）一个人。

　　婚后购买的房屋，如果房产证上没有约定“按份共有”以及双方的权属比例。那么不管房产证上写的是谁的名字，都归两人共同共有。

　　不管你是谁 · 你都可以问 · 我都帮你问 · 一直问到底 · 答案不满意 · 还能继续问 · 问问问……若你已明了 · 就请告诉我 · 有点小奖励 · 奖小别介意 · 问问问……

　　据都市快报 记者 魏奋