经过一轮长时间的调控，截至昨日，杭州主城区的存量房已经达到29728套，逼近3万大关，其中住宅可售房源有18620套，大量楼盘去化速度缓慢，库存房源积压严重。近日，记者对杭州市场上数十个正在销售或即将上市的楼盘进行了调查，发现目前的杭州楼市需求正向两极化发展：一些动辄几千万元的顶级房源依然抢手，甚至出现几个人抢一套的情况；另一边，越来越多针对刚需的楼盘低价首开，价格战如火如荼，同样响应者众；唯独总价四百万以上、户型面积偏大、定位精装修的中高端城市公寓行情陷入一片惨淡中，个别楼盘新推房源去化率还不足一成。

　　3700万元的别墅样板房几个人抢

　　越是高端的越不愁卖

　　虽然市场行情总体低迷，但近几个月来杭州高端的排屋、别墅反而受到了市场的关注，成交表现良好。

　　6月18日，绿城·云栖玫瑰园开盘，虽然此前玫瑰园并没有大范围的宣传推广，但是开盘当天仍旧吸引了不少客户。云栖玫瑰园首期开盘推出28套精装修法式联排，售价均在2000万元以上，面积为380-490平方米，地下室面积120-260平方米之间。截至发稿前，透明售房网数据显示，云栖玫瑰园已售5套。记者随即致电云栖玫瑰园售楼处，销售顾问表示：“由于云栖玫瑰园项目前期积累客户的时间达3年之久，所以一期推出后便受到了不少客户的关注。现在多数客户签约的数据并未上传，因为相对于一般公寓而言，排屋别墅总价高，而购置此类房产的客户，多数在限购限贷的范围内，所以签约的周期会被拉长。”

　　上千万的排屋、别墅，成交周期的确也会相应增长，凭借3年来的客户积累及绿城的品牌形象，云栖玫瑰园受到不少客户的青睐也不难理解。而自今年以来，位于西溪的大盘和家园流水隐墅一直在各大媒体上宣传，预计7月底8月初开盘，别墅总价约1400万-3700万元，也是受到不少人关注。有读者向记者反映，看中一套流水隐墅的别墅，询问售楼部，被告知已有多人相中，不一定买得到。据和家园项目负责人介绍，该批别墅目前蓄客情况良好，而其价值3700万元的别墅样板房，已有多位客户中意。随即，记者致电了和家园售楼处，销售人员告诉记者，此次和家园预计推出60余套房源，目前有半数以上客户已经缴纳诚意金，存在多位客户锁定一套房源的情况，竞争相对还是比较激烈的，但是具体的销售情况需要等到开盘后才能确定。

　　位于临平的金都·夏宫近期排屋去化速度也相当快。据项目相关负责人介绍，目前夏宫的排屋售价已达30000元/平方米左右，但每次推新房源都能比较快速地销售掉，市场需求还是相当旺盛。

　　而一些尚未开盘的城市排屋由于其稀缺性，还没上市就已经被订走。位于下沙的宝龙城市广场据说要8月底、9月初才首开，推出少量排屋房源，总价700万-800万元，但记者从相关负责人处了解到，这批房源很可能不做开盘动作，因为房源基本都被订走了。“由于我们项目总共只有42套排屋，而且都是河景房，景观资源比较好，加上城市排屋这样的房源类型在杭州越来越稀缺，所以还没开盘，很多客户已经向我们预约。”宝龙城市广场相关负责人说。同样位于下沙的碧桂园也表示，已有人向他们预定了排屋房源。

　　没有最低只有更低

　　刚需楼盘纷纷低开卖得风生水起

　　调控不见松动行情下，价格无疑是最有效的利器。越来越短兵相接的价格战从临平、三墩、下沙、申花一路蔓延到了还未有新盘正式开盘的石祥路以北，战火迅速呈燎原之势。从早先三墩的中海·紫藤苑、金地·自在城，到下沙的德信·中外公寓，再到还没开盘但已响亮放出“低价首开”风声的建工·丽晶湾和华盛达·阅城，一众刚需楼盘主动放低身段，以抢占有限的市场份额。

　　而开盘至今的去化率以及产品说明会的旺盛人气，也说明了价格始终是最能打动刚需人群的一大因素。记者昨日逐个查询了这批近期热点刚需楼盘至今为止的交易情况，发现低开房源“战果斐然”，让其他陷入动弹不得尴尬境地的楼盘羡慕不已。截至昨天下午三点，透明售房网数据显示，这些楼盘中去化率最高的已达九成以上，低价策略十分奏效。

　　在战火首先燃起的三墩板块，最先打出“千人大团购”旗号、精装改毛坯的紫藤苑，6月9日在省人民大会堂摇号开盘，推出最后四幢房源，目前为止已售282套，去化率达到了83%以上；眼见情形不对、赶紧在领出预售证前与紫藤苑同日预先选房的自在城则推出了小户型精装修CROSS公寓，为66方以及90方的复式房源，至今为止去化率和紫藤苑不相上下，为近85%。

　　下沙金沙湖板块的中外公寓随后接力，6月30日以折后15000元/平方米左右的均价低价首开，直接把板块房价拉回一年半前的水平，128套房源吸引了300组客户摇号。这批中外公寓首开房源也是迄今销售最快的，去化率已经超过90%。中外公寓随即趁热打铁在一周后迅速加推15号楼，目前为止去化率为近70%。

　　而近期另两个都在赶领预售证、同样以低价首开姿态备受关注的建工·丽晶湾和华盛达·阅城，也以两场人头攒动的产品说明会证实了低价的吸引力。7月9日，申花板块的丽晶湾举行了产品说明会，放出17000-22000元/平方米的低价消息，吸引了近600位意向客户，由于楼面价就超过8800元/平方米，其让利销售的定价策略使得存抵活动备受欢迎。7月20日，大桥西板块的华盛达·阅城则在产品说明会上发布了更为劲爆的价格——13号楼折后价14000-18600元/平方米，原定五百人的场地不停加座到六七百人，购房者的热情让阅城营销总监蒋琛直呼没想到。“产品说明会至今刚好一周，售楼部每天都能接待几十组意向客户，双休日到访量更是达到一百组以上。之前一直是以周边的地缘客户为主，这一周明显增加了很多杭州其他各个城区的购房者。上周末，我在售楼部的停车场还看到好多辆温州牌照的车子，蛮意外的。”

　　变售为租、精装改毛坯

　　中高端楼盘想摆脱滞销尴尬

　　查看近期各个楼盘的销售情况，去化率最惨的莫过于那些总价四百万以上、户型面积偏大、定位精装修的中高端楼盘了。这些楼盘吸引不了经济能力足够的顶级客户，却又超出了刚需客的承受范围，原本对口的那些改善型需求购房者又大多为限购、限贷政策所束缚，导致大量中高端楼盘陷入滞销的境地，个别楼盘新房源推出来半年多，销售率还不到一成。

　　面对日渐寡淡的市场，部分楼盘不得不放下“身段”，选择毛坯销售，以降低总价、吸引购房者；有些楼盘为应对不少改需被限购、限贷的情况，想出变售为租的办法，通过长租的形式先圈进一些客户。

　　最近，桥西一精装修楼盘就在是否要改毛坯“裸奔”销售中犹豫不决。据了解，今年桥西板块有不少定位中高端的精装修楼盘集中开盘，之前被业界看作是对桥西板块住宅品质的一次升级，但没想到一面市就遇到了强力调控下的低迷行情，定价无法达到预期水平不说，自认为的低价开盘也没赢得多少市场的认同，部分楼盘到目前为止首开销售套数仍旧停留在个位数上。“这样的行情下，我们的确有考虑过是否要改成毛坯销售，房企同行中海地产在杭州几个项目这样操作效果都不错，可以提高去化率，回笼资金；但又怕这样做会降低这个项目的品质，因为我们一开始做项目规划时就定位高端，现在行情不好调低了做，今后行情好了又调高做，会影响项目品质的统一性。”一开发商坦言，现在有些左右为难。

　　相对改成毛坯销售这样的常规做法，变售为租要另类许多。虽然到目前为止，有这类想法的开发商都不愿直接承认，但有公司已开始低调操作。据了解，市中心某楼盘就已在向购房者推荐先签10年长租合同，今后如果满意，也可按当时市价购买。城东某名盘也决定未来在硬装的基础上也进行软装，为房子的出租提供条件，客户可选择直接购买或者租赁。业内人士认为，这样的做法的确可以在一定程度上缓解目前楼盘滞销的问题，“至少可以圈进一部分被限购、限贷的客户，将来如果政策放松或行情回升，这批客户就会把房子买下来，这样一来，开发商也不吃亏；开发商要承担的风险就是万一行情一直低迷以及租赁费用大大少于购房费用所引发的资金回笼期限延长、财务成本增加的问题。”(来源：每日商报)