两天前,一则关于深圳金桃园大厦地块建筑被无偿收回的消息迅速流传,尽管随后深圳国土委马上澄清,说并非“无偿”收回,而是参照相应法律法规进行,但这同样引起了多数人对商品住宅房屋年限的关注。在很多人看来,拥有70年土地使用年限的住宅,几乎不会碰到“被收回”的局面,因为大多数房屋可能在20-30年内便会面临拆迁、置换等问题,而法律也有明确规定,商品房土地使用权期间届满后依据《物权法》规定自动续期。
但是《物权法》并没有针对商业地产土地年限问题作出明确规定,而产权比住宅少20-30年的商业地产,似乎更值得关注。为此,我们特意调查了杭州目前二手写字楼、商铺市场,发现多数老小区、杭州老城区的商铺都已成为“高龄”商铺,使用年限仅剩10-20余年。这些商铺使用年限到期该如何处置?买家又敢接手年限如此短的商铺吗?
“高龄”写字楼陷入怪圈:
地段好租金便宜、出售少接手也少
就杭州而言,“高龄”写字楼大多为1994、1995年建造,目前土地使用年限大约剩余35年,这批写字楼一般集中在杭州市中心。我们往往以为这样地段的写字楼租金会很贵,但在记者采访的过程中,发现杭州“高龄”写字楼陷入了一个怪圈:以庆春路上1995年左右的中河大厦为例,目前其租金约1.7-1.8元/平方米/天,而坐落于黄龙的2005年的公元大厦租金则达到了5.5元/平方米/天。针对这一现象,中原地产负责人马爱萍告诉记者:“高龄写字楼地段好但是租金低主要有两个原因:停车不方便,空调、物业等配套设施跟不上。”
的确,对于上班族而言,市中心停车始终是一个难题,老写字楼的车位配比远远跟不上车辆保有量,加上写字楼配套设施跟不上,就让多数公司选择了较新的写字楼。据马爱萍介绍,目前杭州“高龄”写字楼出售率很低,接手的客户很少,价格上涨并不快。对于物业的持有者而言,尽管“高龄”写字楼出租的投资回报率较低,但多数业主依旧选择以租为主。
“高龄”商铺剩余土地年限短
但商业氛围成熟
我们所说的“高龄”商铺,主要指的就是土地使用年限仅剩10-20余年的商铺,这批商铺大约建于上世纪90年代。相对于住宅70年的产权,多数商铺的土地使用年限为40年。7月25日,传言深圳金桃园大厦被无偿收回,无疑是给年限仅40年的商铺当头一棒。
在杭州,大学路、新华路、凤起路、庆春路、运河广场等这一带聚集了多数“高龄”商铺。目前而言,这些商铺平均剩余使用年限约20年左右,有的甚至更短,但是相对新小区的住宅底商,这些商铺所在地商业氛围浓厚且客源较为稳定,已经形成了一个良性循环。这对于投资者而言,是能看到的最直接的回报。尽管多数面临使用年限的问题,还有有一部分购房者愿意考虑。
在美地地产,记者了解到就在上个月,有一位意大利华侨便购买了位于运河广场的一个面积为100多平方米的商铺,总价约400万,而商铺的使用年限也仅仅只有20余年。当记者问及“高龄”商铺可能存在的风险时,美地地产总经理王成郊说:“当时这位华侨也考虑过九堡、下沙等地的住宅底商,虽然那边相对年限长,单价也低于运河广场的商铺,但是商业氛围的形成起码要2-3年,而且还具有一定的风险,经过比较,他最终还是下单了运河广场的这一商铺。”
据了解,尽管运河广场的这个商铺土地使用年限仅剩20余年,但是运河广场一带已经形成了浓厚的商业氛围,平时来往的人非常多,单单租金每年便可达到12-13万元,投资回报率在4个点左右。王成郊告诉记者:“投资回报率在四个点相对还是比较可观的。至于20年后,商铺面临土地年限到期的问题,现在多数购买商铺的客户都抱有这样一个想法:即届时国家会出台相关法律,通过续约、缴纳一定资金等方式,便可继续持有商铺。所以整体而言,商铺年限并不是购买者考虑的最重要条件,成熟的商圈、可观的投资回报率则是比较重要的部分。”
“高龄”商铺转手率低
大多采用出租形式
在出售与出租的问题上,已经使用较长年限的商铺更多的会选择出租的形式。在此次探访的过程中,记者发现杭州多数“高龄”商铺集中的街道,挂牌出售的商铺屈指可数,大多还是以出租的形式。
“这些使用年限比较长的商铺,买家都是在很早的时候买进的,当时买进的价格相对较低。而伴随着租金的上涨,这些商铺的投资回报就相对较高。像延安路、庆春路一带,商铺的出租回报率约在8个点左右,所有业主很少会出售。”王成郊分析道。
的确,相对于新小区4-5点的投资回报率,成熟商圈的商铺投资回报率是比较高,业主采用出租的形式也不难理解。而更为重要的一点是,这些商铺多数剩余的使用年限不长,而且如果以现在的市价购买再出租的话,同样投资回报率也不会太高。
正是基于这样一种“业主不卖、买家不受”的状态,“高龄”商铺的转手率相对偏低,出租似乎成为了其最好的选择。
商业物业年限到期何去何从?
国土局表示目前尚没准确对策
在我国,曾有过商业地产土地年限到期后成功处理的实例。建造于1981年且土地使用权只有20年的深圳国际商业大厦的土地使用权于2001年届满,大厦的业主们以当年基准地价35%的标准,对土地使用权成功续期。“地价三五折”由此成为深圳市解决土地使用权提前到期的一个“套路”。
那么面对杭州多数高龄商铺及老写字楼,如果土地使用年限到期,该如何处置?沐和商业地产负责人汪谨霞告诉记者:“目前,《物权法》对于商品住宅土地使用年限到期后有明确的规定,即需再缴土地出让金便可自动续期,但具体金额没有明确;但是商业地产的土地使用年限到期后该如何处置,法律上并没有在这方面有准确规定。”
随即,记者致电杭州市国土资源局,相关工作人员告诉记者:“目前杭州暂无商业地产土地使用年限到期的案例,所以没有具体准确的执行标准。但我个人认为,商铺、写字楼使用年限到期后也应该不会无偿收回,可能也会采用再缴一部分土地出让金的方式,但具体细则并没有成文规定。”
新闻链接
7月25日,深圳金桃园大厦一期业主被告知,本地块上建筑及其他附着物也由政府无偿取得。开发商必须在年限到期后十日内办理房地产权注销登记手续,否则由政府进行注销。
深圳金桃园大厦一期是一幢20层的商住楼,商住业主共有1000多名。据悉,该楼盘在1998年8月份签订的深圳市土地使用权出让合同书明文规定:土地出让年限期满后,政府将无偿收回金桃园大厦地块的使用权,本地块上的建筑及其他附着物也由政府无偿取得。金桃园大厦业主陈小姐称,一期开盘时她在这里买了套2居室,开发商故意隐瞒了土地转让合同的重要规定,属于严重违法违约行为。
7月27日,针对媒体关于“深圳政府全国首次无偿收回土地到期房产”的报道,深圳市规划国土委在做出的情况说明中称,金桃园大厦中住宅部分的土地使用权期间届满后依据《物权法》规定自动续期,非住宅部分的土地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。(来源:每日商报)