“你卖25000元/平方米，我就卖22000元/平方米”，寡淡的行情加上进一步紧缩的调控政策逼得开发商不得不开打赤裸裸的价格战。自今年五六月份开始，一些低价首开楼盘真正撬动了板块的房价，也获得了市场的认可。经过几个月的搏杀，越来越多新开楼盘加入到价格战的行列，有的是真的一降到位，有的则只是以低价为噱头。

　　不过，随着“价格策略”的泛滥，所能起到的效果也开始打折，对于还没有面市的新盘或是尚有大量库存要出清的续推楼盘而言，需要制造更多的热点和卖点来吸引客户下单。

　　猛推热销户型、积极前往外地蓄客、户型极致化

　　开发商打出“降龙十八掌”

　　招数一：猛推热销户型

　　严厉的限购、限贷政策让时下的市场需求与一两年前相比有了很大的变化，高总价的大户型房源目前滞销得厉害，以自住为目的的改善型刚需和首次置业刚需成了市场主力军。这让很多开发商不得不调整规划好的户型产品，选择用相对好销售的140平方米以下的小户型突围。

　　去年万科·西溪蝶园二期首次开盘时，稀少的138平方米户型就成为最抢手的房源，几乎是几个人争一套。在尝到了热销的甜头后，面对今年的淡市，西溪蝶园显然增加了这类产品的供应量。今年二期北区组团一面市，销售人员主推的就是138平方米户型，房源量比南区要多出不少。8月28日，西溪蝶园又做了一次加推，全部是针对改善型需求的138平方米户型，价格在26000-30000元/平方米。据了解，这次加推的房源均价比175平方米户型还要高，人气却更旺，很多购房者当场下单，看中的就是这批房源三房两厅的高性价比，当日预定率达5成。

　　同样在8月28日有新房源推出的还有今年6月首开即取得不错销售成绩的保利·香槟国际，该楼盘推出了6号楼70余套房源。据销售人员介绍，之前成交的户型房源中数80多平方米的小户型以及139平方米的改善型房源最受欢迎，所以这次主推的户型也是85-130平方米。而前期宣传较多的5号楼楼王却被“雪藏”了，没有被正式推出。据了解，5号楼户型以136平方米、159平方米、171平方米等大户型为主，开发商押后推出估计也与目前的市场行情有关。

　　招数二：向外求客户

　　“现在这行情，折腾比不折腾好。”估计这话今年在很多开发商口中都能听到。不论是搞客户答谢会，还是综艺味十足的产品说明会，抑或是越来越像咖啡馆的售楼部，目的都是为了吸引购房者。不过，本地客源到底有限，活动搞多了，“打酱油”的人也多了，真正能下单买房的人却没几个，开发商只能选择频繁外出“求客”。

　　一个本地上规模的房企营销人员就告诉记者，今年到目前为止，公司参加大大小小的省内巡展就有近十回了。“行情好的时候，都是购房者自己走进售楼部，急着买房，销售人员都是坐等客户上门。现在可好，不但要想方设法把客户吸引来售楼部，还要把售楼部搭到客户眼面前才行。今年我们温州、台州、义乌等城市跑了几趟，把楼盘资料送到客户手里，花大力气也只能卖出一两套房子。”

　　虽然最后的成交成绩未必理想，但现在只要能成交一套房，开发商都愿意“出门”做推广。

　　招数三：户型越来越“极致”

　　看看最近几个月的市场走向，能够卖得比较顺利的几乎都是高性价比的中小户型房源，抢夺刚需客的战争也越来越白热化。为了吸引购房者，开发商除了祭出低价策略外，还在户型、功能上动足了脑筋，于是，市面上的90平方米户型从两房、三房已经涨到了五房！

　　“91方可变5房”，这是萧山的德圣·博奥城最新一期房源宣传的主要卖点。据了解，该楼盘原本91平方米户型设计的是三室两厅，但通过5个飘窗、4个花池、1个露台的组合，赠送了21平方米，让空间有了三房变五房的可能性。“虽然从实际操作上来看，三房变五房会有一种‘螺蛳壳里做道场’的感觉，不过目前市面上以刚需客为主，这类人群对空间利用率的要求比较高，所以很多楼盘通过赠送面积实现户型面积的可增长性，以满足刚需客的实际需求。”一位业内人士分析说。

　　除了房间多，在小户型里设置两个卫生间的楼盘也越来越多。近期开盘的华盛达·阅城90平方米小户型基本都做到了三室两厅两卫；金地·自在城的CROSS公寓90平方米也可扩展成四室两厅两卫；德信·中外公寓89平方米小高层户型通过电梯间与楼梯间合并，降低公摊面积，实现两房两厅两卫的设置……按照开发商的说法，这是要让刚需客在小户型里也能享受到豪宅的待遇。

　　十余个楼盘9月集中首开

　　传统旺季会否到来成悬疑

　　8月21日，铁建·国际城召开产品说明会；8月28日，东方君悦、方正·荷塘月色召开产品说明会……临近9月，杭州不少全新亮相的楼盘纷纷召开产品说明会，可变的户型、相对诱人的价格加上重金打造的产品说明会，在淡市下，开发商试图打开属于自己的销售渠道。据不完全统计，本月全新亮相的楼盘除了以上召开产品说明会的项目，还有金都·西花庭、保利·玫瑰湾，光耀·蹓跶公寓、半岛国际等共十余个楼盘开盘，首开楼盘能否叩开“金九银十”的大门，传统的销售旺季会否延续，都是未知数。

　　经历了7、8月的楼市“横盘期”，吸引眼球的楼盘多为首开新盘，保利·香槟国际、郎诗·田园绿郡、丽晶湾、华盛达·阅城等楼盘首次开盘都吸引了不少客户，而以相对合理的定价为市场杠杆的楼盘，去化成绩也比较理想。而9月预计首开的楼盘分布区域较为广泛，城北、钱江新城、下沙、申花等多个板块均有首开楼盘，因为这些区域存在一定的价格差，对于购房者而言，选择余地就相对大了许多。

　　9月首开的楼盘中，位于城北大桥西的方正·荷塘月色和石祥路以南的铁建·国际城颇受人关注，两个相隔不远的楼盘，同时选择在8月底召开产品说明会，又将在本月开盘。方正·荷塘月色一期开盘，推出5号楼90平方米三方户型，共计房源214套，开盘折后均价16800元/平方米。此次90平方米的户型可实现两房变三房，室内设置了较多的储物空间，同时还赠送了0.7米的下飘窗延展空间。而同一板块内的铁建国际城也在上月21日召开产品说明会，127平方米户型折后均价约23000元/平方米，88平方米户型折后均价约22000元/平方米，与万家星城三期在售房源基本持平。国际城小区内有小学、幼儿园等教育配套，又靠近浙江大学城市学院，教育资源相信是撬动购房者的一个砝码。

　　城北两盘相隔不远，但是价格差约5000元/平方米，两盘开盘去化量颇受人关注。无独有偶，9月即将首开的楼盘中，下沙板块同样有着一股“硝烟味”。

　　位于下沙板块的保利·玫瑰湾与宝龙·城市广场、和达·东东城也将在本月面世，记者致电售楼处，虽未确切得到开盘时间，但三个项目均表示会根据预售证拿到时间如期开盘。这之中，宝龙·城市广场拿地价格就已过万，它的定价与能否顺利出货同样颇受关注。据悉，此次城市广场首开，将推出高层住宅和联排别墅，高层公寓为1-2号楼，约150套左右，户型为80-140平方米；联排别墅户型面积为180-220平方米，目前价格未定；而保利·玫瑰湾此次开盘主推87、89平方米小户型，预计开盘均价13000元/平方米。与他们有所不同的是，东东城推出的为产权40年的酒店式公寓，户型面积为36-61平方米，其中36平方米户型最低价格为32万元。在现在的行情下，三个定位不同的楼盘能否顺利出货，值得关注。

　　9月，杭州主城区或将展开一场没有硝烟的“价格战”，这些首开楼盘能否率先抢占金九市场，将直接影响楼市未来的走向。而对于购房者而言，在合适的时机选择理想的房源才是最为重要的。据不完全统计，除了城北与下沙板块，位于老余杭的金都·西花庭、义桥的光耀·蹓跶公寓和位于钱江新城的东方君悦等楼盘也将在本月集中亮相，这些全新项目的推出是否能刺激市场，我们拭目以待。

　　来源：每日商报 作者 金萍 黄丽萍