李颀拯 摄

　　楼市宏观调控历时一年多，如今并无半点松动迹象，反而步步紧逼，愈演愈烈，这让大多数开发商感觉到“鸭梨山大”。楼盘去化压力不言而喻。如果楼市比作一个蓄水池，那么这段时间以来的状态几近于“只进不出”，房源持续大量入市，而大多数楼盘的销售速度几乎只能用“龟速”来形容。虽然“低价开盘”正日益成为一种趋势，一手房二手房倒挂现象也变得越来越平常，但价格低到何种程度才能打动消费者，这依然是个难题。量价博弈仍在继续，房源去化滞缓的现象越来越严重。

　　面对日渐沉重的存量房压力，新盘低价开盘突围、老盘打折出货、频繁去外地推销……开发商对于购房者的渴求可见一斑，别以为个别楼盘开盘仍要漏夜排队，其实开发商的姿态远比大家想象的要低得多。

　　杭州开发商兴起“走出去”

　　最远走到鄂尔多斯

　　除了用低价吸引购房者，开发商主动上门推销也不是件稀罕事了，拿某项目的一位销售人员的话说：“现在不主动走出去，客户是很难自己上门的。”像绿城这样的本土龙头房企也不例外，今年以来，“走出去”的营销策略表现得特别明显。

　　日前，第六届温州秋季房交会在温州国际会展中心举行。绿城凭借着温州鹿城广场的成功开发，携温州绿城海棠湾及其他全国的15个项目联袂亮相，集中展示了住宅产品的最新成果。据绿城方面负责人介绍，此次房展是绿城迄今为止规格最高的集中展示，人力、物力的投入也相当大。

　　的确，温州历来就是房地产商必争的一个地方，温州民营经济的发达也是吸引房地产商最重要的原因之一。而如今，伴随着“限购”、“限贷”政策的持续深入，很多外地客户都不能在杭州买房，但是对于温州市场的遐想，仍让各大房地产开发商趋之若鹜。中凯、保利更是利用酒店式公寓不限购、不限贷的优势，频频杀入温州。

　　而当温州房交会刚刚落幕，绿城集团的营销人员又马不停蹄地赶往下一个巡展点，这次的地方，不仅远，还有一点传奇色彩，那就是鄂尔多斯，一个号称“拥有百万资产还只能算穷人”的地方。

　　9月16日，第三届鄂尔多斯房交会在康巴什新区的鄂尔多斯国际会展中心举行，绿城集团率旗下12个高端建筑集群亮相鄂尔多斯康巴什，据绿城策划公司总经理祝军华介绍：“在为期三天半的鄂尔多斯房交会期间，包括西溪诚园、兰园等数十个项目受到了鄂尔多斯人的青睐，当场销售1.2亿。”

　　据了解，绿城在鄂尔多斯原本就有两个待建项目，此次参加当地房交会，主要也是借由鄂尔多斯诚园即将开盘的节点，将绿城在全国的高端产品输入鄂尔多斯。3天以来，派发单页5000多份，100多组鄂尔多斯客户将于10月南下看房。“鄂尔多斯人对于绿城的了解大大超出我们的想象，他们对于我们的园区服务体系很感兴趣，此次前往鄂尔多斯收获很大。”祝军华如是说。

　　市场进入传统销售旺季，开发商纷纷加快推盘节奏、加大促销力度，可就在这当口，杭州的房源存量屡创新高，折射出的是销售艰难、去化滞缓的严峻现实。

　　透明售房网数据显示，截至20日晚23点，杭州地区商品房(主城区及萧山、余杭、建德、富阳、临安、桐庐、淳安的住宅、商用房及写字楼可售房源)70154套，达到历史高位，其中，住宅可售套数为49163套，主城区存量房源为35530套，也是历史新高。

　　35000余套存量房源的销售，即便在市场最好的时候，也需要很长一段时间销售，如今，在宏观调控不放松的大背景下，开发商面临着定价及出货的难题可想而知。透明售房网数据显示，杭州主城区8月份共销售商品房仅1842套，月成交量同比去年8月下降了48.6%，列五年来的倒数第二位。8月份，主城区商品房总共预定套数为1336套，同比去年8月也下降了50.3%。如果政策持续收紧，购房者持续观望的话，以月成交1842套的数据来看，要超过19个月的时间才能消化掉现有存量房源。

　　目前，杭州8城区中，江干区的存量房源最多，达到9443套，其后是下沙开发区和西湖区，两区域的存量房源分别为7011套和5281套；就单个楼盘而言，已有楼盘积压的在售房源数超千套。一方面，存量房源持续居于历史高位，另一方面，依然有新房子源源不断地推向市场。业内人士预计，供求比会继续拉大，如果宏观调控持续深入，那么楼市进入严冬也是迟早的事。

　　低价首开成寻常手段新盘开盘起价越来越接近成本价

　　面对严峻的囤货压力，不少老盘开始打折，但鉴于之前的价格水平，无法一步到位，反而是一些新开楼盘，频频祭出低价策略，接近甚至低于成本价，一记就拉低了整个板块的价格水平。“相比一些续开老盘有老客户、不能明着降价，新开楼盘没有这层顾虑，在定价方面有更多的余地，为了产品一推出市场就能吸引眼球、抓住客户，大多数新盘都会选择低开。”一位楼盘营销负责人说。

　　就在上周，有3个楼盘首开，其中天阳·半岛国际和恒祺·克拉公馆定价都刷新了板块价格底线。位于滨江区政府板块的半岛国际，首次开盘起价就定在18688元/平方米，均价21000元/平方米，相比附近同是毛坯销售的中海·寰宇天下28000元/平方米的均价低了不少；而属于城东新城板块的克拉公馆折后起价为18500元/平方米，均价23000元/平方米，与附近在售楼盘拉出了相当大的价差，据了解，附近的中凯·东方红街精装酒店式公寓售价为28000元/平方米，万科·草庄精装房源售价为32000元/平方米。

　　还有不少即将开盘的楼盘也打出了低开的旗号。上周末，位于丁桥的中豪·四季公馆在产品品鉴会上爆出“折后均价12600元/平方米”的首开价格，虽然不像早先昆仑·天籁“9字头”起价这样有噱头，但也是目前该板块的相对低价了，要知道四季公馆的拿地价都超过7000元/平方米，真按这个价格卖，几乎是以成本价在出货。前日，网上又爆出申花板块新盘莱德·绅华府要破20000元/平方米首开的消息，记者第一时间向该楼盘营销经理魏杰求证，他表示，楼盘将于10月份首开，目前价格还未最后敲定，但起价会在20000元/平方米左右(言下之意，也就是不排除起价破20000元/平方米的可能)。目前，该板块在售楼盘价格几乎在24000-26000元/平方米，虽然还有没有开盘的赛丽绿城·慧园以及祐康·紫金府，但考虑到这些楼盘的拿地价都高于绅华府，且可能会做精装，价格应该不会比绅华府低。

　　此外，祥符板块的阳光郡、老余杭板块的西花庭也都放出低价消息，表示将以刷新板块楼盘低价的姿态首开。显然，在楼市进入“金九银十”的传统旺季之时，一场更大的价格波动在酝酿着。

　　来源：每日商报 作者 余文金萍 黄丽萍