房交会现场

　　 浙江在线09月27日讯 9月26日上周日下午，为期三天的义乌第17届房交会在国际博览中心落下帷幕。在这个依旧让人迷茫的秋季，为数众多的购房者通过该展会，与近百个看好义乌市场的楼盘来了一次集中性的亲密接触。近几个月来市场究竟发生了怎样的变化，至少这个问题的答案，在很多业内人士眼中已变得越来越清晰。

　　“说卖方市场已向买方市场转变了，这并不准确，购房者确实已变得更为强势，但总体来看，市场仍处于胶着期。”在本届房交会即将结束前，义乌坐标不动产总经理方星总结说。

　　政策贷款鲜有人问津在很长一段时间里，调控政策，成为购房者必然需要去了解和考虑的因素。当时，很多人还相信市场，于是会不会限购，是不是限贷，左右着他们的决定。

　　不过，随着政策组合拳的相继打出，市场需求结构发生了较大变化。本地改善性需求、既想投资又想自住的购房者、首次置业者，正在成为市场需求中的“主力军”。他们买房准备相对充分、意向明确，所以对政策和贷款的要求不再明显。“很少有人问政策了。”方星这样告诉记者。

　　“我们设在房交会的咨询点也没多少人来咨询。”这三天一直在房交会上待着的深圳发展银行义乌分行个贷主管黄国军说，这大概是因为真正在展会上买房的人不多，而即使有买房的人，也大都知道现在贷款比较难，所幸不来问了。

　　据黄国军透露，受信贷规模缩减，大量指标用于中小企业等原因影响，目前在他们银行仍积累着不少等待房款的个人住房贷款客户。记者了解到，其他银行尤其是国有商业银行，今年也要将大量信贷指标用于中小企业。

　　“就算一手房贷，很多银行也不会花大力气去做了。”一位消息人士透露。

　　本地市场供需胶着本地改善性需求、既想投资又想自住的购房者、首次置业者，这些市场需求大多是实实在在想买房子。但是想和做是两码事，从想到做，还需看房子是否具有较高的性价比。

　　“三天下来，意向客户的数量还是超过了我们的预期。他们需求明确，愿意留下联系方式，但在价格方面表现得更为谨慎。交易中的谈判和议价的周期变得更长了。”方星说。

　　义乌佳宝地产运营总监付至威也有类似说法：“房交会首日决定意向和成交率还不错，这是因为之前的预期很低。但是三天下来，总的感觉是，意向客户虽不少，但他们更能磨叽了。以前每届房交会都有不看房子就下单的购房者，这届几乎没有。”

　　“房东虽然也试图通过更合理的价格售房，但他们的所谓合理价格总体来看没有被购房者接受。客户总是想着让房东更便宜点。”付至威说。

　　方星说：“购房者正在变得强势，他们往往会花大量的时间，把宏观形势作为谈判的论据来迫使房东降价。多数房东愿意让步，但不愿做太大让步，他们还是愿意相信房价会涨。”

　　方星认为，这显然是市场仍处于胶着期的表现。

　　打折促销蔚然成风无论是房东还是开发商，都已意识到了市场需求对更低价格的浓烈渴望。本地二手房东正以相对较高的心理底价抗衡着购房者，那么开发商方面又在本届房交会上作了怎样的调整？

　　记者看到，许多开发商也在降价。海南的万科森林度假公园项目市场拓展主任王涵说，他们正在搞2000人团购活动，参加团购的购房者可享受七八折优惠。海南文昌汇昌房地产开发有限公司参展的汇景湾项目在推出九七折优惠的同时，还安排了三套总价30万元、面积47平方米的特价房，特价房最高降价幅度达5万元。

　　在国内多个城市成功开发地产项目的百利集团，此次参加房交会，带来了其威海宝滩项目。据项目销售总监叶伟东介绍，他们此次在房交会上销售的是部分住宅和一幢产权式高端酒店。“平时销售每套优惠200元/平方米，房交会优惠幅度加大，为300元/平方米。”叶伟东说。

　　除了上述旅游地产项目，一些来自杭州、金华的高端楼盘也有优惠。金华绿建房地产开发有限公司参展的聚佳美丽园项目，在房展期间的优惠幅度较大，如预付10万元可抵20万元房价，突出四套特价房八五折销售等。杭州的悦麒美寓也推出了10万元优惠，一次性付清还可打折并获赠礼品。

　　高价高端地产遇冷不过，购房者对高端楼盘的打折行为似乎并不感冒。“价格太高了，一、二线城市的价格前景也不明朗，我们现在还不打算购买。”前去逛展的林先生这样告诉记者。

　　聚佳美丽园客户经理叶丹按例回答着看房者的一些提问，但表情不是太乐观。“做了几年房产销售，哪些人真的想买，哪些人只是随便问问，还是较容易分辨的。”叶丹说，或许是因为大行情不好，她总体感觉意向客户们对其折扣优惠不是很感兴趣。

　　“没多少人真的想买。”与叶丹有着同样看法的，还有悦麒美寓置业顾问熊仕林，这个刚做售楼先生不久的年轻人明显意识到，现在是他们这行的困难期。

　　上海的几个高端楼盘此番也来到房交会参展。这些总价通常在1000万元以上的房产，几乎没有人问津。

　　“其实，我们的地段、交通、品质优势还是比较明显的，只是预计的价格是五六万元/平方米，加上是别墅，很多人觉得总价过高。”某楼盘的销售人员说。

　　一低价楼盘成交千万元遇冷的不仅仅是这些高端、高价楼盘，本地一些高价房产的成交率也不高。“我们虽有成交，但价格都在200万元以下。”方星说。

　　与之相对，当遇到一些意向明确的购房者时，一些低总价的异地楼盘在本届房交会上的订房率、成交率相对较高。叶伟东看起来对这届房交会的效果很满意，他说：“虽然场馆比往届小，参观者人数总的看来比往届少，但是我们的项目成交量不错，接近30套，订房和实际成交的总金额约有1000万元。”

　　叶伟东带来的威海宝滩项目，四五十平方米的小户型总价只要20多万元。“总价低和有稳定的投资回报，是购房者选择我们项目的主要原因。”他坦言，威海房产在每年的5~10月份会迎来出租旺季，小户型一个月的租金约有1000元。当然，他们会负责房产空余时的管理和出租，这也成了吸引购房者的条件。

　　此外，汇景湾销售顾问吴晓莉说，他们推出的三套特价房，在房交会首日上午就现场售出了两套。“总价低，投资前景更大是一个重要原因。”吴晓莉也说。

　　市场已无区域规律业内人士分析，通胀之下难以找到合适的投资对象，正让一部分投资资金回归楼市。不过，这些投资性需求与部分刚性需求一起，在被政策深度影响的市场中，正寻求一种更理性、更低风险的购房方式，也就是寻求性价比更高，尤其更低价的房产。

　　于是一个有趣的现象出现了，以往，房产市场的大热往往有板块性，比如之前的海南板块、杭州板块、北海板块、福建板块，小到义乌有北苑板块、银河湾小区。但现在，这种板块现象已消失。

　　“成交已不集中于某个区域，或某个小区，而是零散分布于各个地方，甚至街边的某个角落，乡镇的某处物业。”方星说，这也是购房者细致寻求性价比较高房产造成的，“事实上目前成交的房产也呈现了总价低甚至户型小的特点”。而这也将加大开发商整体推广和二手中介集结房源的难度。

　　另有业内人士说，购房者对价格要求得更多，将进一步影响房地产开发格局，三、四线城市或将迎来机遇。

　　专家称熬过去就有春天眼下供需双方博弈胶着，市场何时转好几乎无人能给出确切答案。更有人担心，房地产市场可能从此辉煌不再，房价可能一路走跌。

　　房交会首日晚上，义乌万和房产策划公司组织了一场杭州西溪·海别墅项目推介会。到访演讲的浙江大学房地产研究院成员王漪波似乎并不认同上述观点。

　　她说，房地产市场存在周期性。2009年12月至2010年4月，市场从宽松到紧缩；2010年4月中旬至2010年9月中旬，从紧缩变为打压；2010年9月底到今年年初，打压升级为管制；年初至今，管制又不断升级。

　　她认为，政策调控并不可怕，熬过这段时间，好行情依然会到来。“需求仍然在，长远角度看，行情不会持续淡下去。”方星接受采访时说。

　　来源：浙中新报