10月27日，浙江省高院正式发布了《关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见(试行)》。

　　有关核减物业服务费的内容被删除

　　《意见》共二十三条，与原先的《征求意见稿》相比，少了五条。其中变化最明显的就是，不再规定“因物业服务存在瑕疵而可以核减物业费”的相关内容。

　　这也意味着欠费业主一般不能以物业服务企业存在服务瑕疵为由，要求法院让物业服务企业减免应交的物业服务费。

　　省高院民一庭庭长许惠春说，删除这部分内容是因为，就该《意见》征求意见时，绝大多数人士对此持反对意见。他们认为这会助长“耍赖”欠费行为，不利于大多数交费业主权益和小区的整体利益，也不利于物业服务产业的正常发展。

　　同时，如何核减，具体核减多少，在实际处理当中也是很难把握的。比如，有个别业主提出要求核减物业费，如果真的实行了核减。物业公司就需要把之前已经收取的业主的物业费，按照核减后的数额进行退还。这在实际操作中显然是很难做到的。

　　许庭长说，删除了这一块内容，还有一个考虑就是，目前我国相关的法律法规对物业服务纠纷已经有了具体的办法。

　　比如，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中，第三条就规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持。

　　这也就是说，一旦出现物业服务企业没有按照合同做好服务工作，业主将企业起诉到法院时，法院同样会支持业主的请求。要求企业必须继续履行合同或者作出相应的赔偿。

　　欠费起诉以“书面催交”为前提

　　在此次施行的《意见》中，对物业服务企业催交物业费方面也有相关规定。

　　《意见》中规定，物业服务企业必须在以书面形式向业主催交物业费无果后，才能向法院提起诉讼。否则法院不予受理。

　　这也就是说，物业服务企业不能因为业主没有及时缴纳物业费，就将业主告上法庭。

　　同时，《意见》还规定，物业服务企业向欠费业主采取直接送达、邮寄、留置送达等方式后仍不能送达给业主的，可以采取在欠费业主物业门口和小区内张贴公告方式送达。

　　业主委员会可以当“被告”

　　在《征求意见稿》当中，曾提出业主委员会也可以作为被告参加诉讼。但不少人士，特别是业主委员会成员认为，业主委员会无论当原告还是被告，都必须取得业主大会授权，否则就应该拒绝参加诉讼。

　　但省高院认为，这其中所指的业主委员会都是依法成立的，都是取得了业主大会或绝大多数业主的明确授权同意后，才与物业服务企业签订合同的。

　　所以，双方如果发生了纠纷，业主委员会作为被告被起诉，也是属于业主大会或绝大多数业主应当预见的情形。

　　如果业主委员会当被告都必须重新经过业主大会授权，这既不符合生活常识，不便于操作，也容易成为少数业主委员会或者业主不履行责任的借口。

　　因此，业主委员会不存在任何可以豁免当被告的理由。

　　来源：每日商报 作者 张玎 王华卫