2008年，桐庐人徐先生在生意场上认识了一个姓戚的萧山男子。

　　2008年6月，戚说他在安徽投资了一个项目，缺资金，问徐能不能借点钱周转，徐起初有点犹豫，后来戚拿出房产证作抵押，徐这才答应。

　　徐先生说，戚拿来抵押的房产证一共7本，全部是戚自己名下的房产，但每一套房子的面积都很小，全部面积加起来，按照2008年的桐庐房价计算，差不多150万元，于是他借给戚150万。

　　双方还签了借款协议，说明徐借给戚150万元，利息2分，以7本房产证作为抵押。双方都在借款协议上签了字。

　　2008年11月，徐突然失去了戚的消息，这才知道，戚一共借了90多个人的钱，欠债几千万元。

　　徐和其他债权人一起，到当地法院申请了保全(查封并冻结戚的财产)。

　　2010年，法院经过调查，判决戚偿还所有债权人欠款，而此前，戚已因非法集资罪被法院判刑，现在还在服刑中。

　　今年10月，法院要拍卖戚名下的所有财产，以偿还90多个债权人的债务，并通知徐先生拿出戚用来抵押的7本房产证，说是拍卖之后再分配给债权人。

　　徐先生蒙了，他一直认为，借款协议签了，房产证在自己手里，一旦对方不能还钱，就以这些房产来抵。而且，徐先生认为，即使要清偿债务，自己也应该有优先权。现在，法院让他交出这7本房产证，而且告知，他没有优先权。

　　徐先生有点想不通。

　　未办理抵押登记的房产抵押不生效——郭恒律师

　　浙江腾飞金鹰律师事务所律师，浙江省律师协会行政专业委员会委员，主要从事房地产与建筑、公司法律事务等领域的法律服务。目前担任十几家房产公司的法律顾问。

　　我国担保法、物权法等法律、法规对不动产抵押采取的是“登记生效”的做法，即不动产抵押应当签订书面合同，并办理抵押登记，抵押合同、抵押权自登记之日起生效。

　　有抵押权的债权在清偿债务时才有优先权

　　有抵押权保障的债权在清偿的时候比没有抵押权保障的债权有优先权，即在处置抵押财产清偿债务的时候，必须要先满足有抵押权的债权之后，如果有剩余，才会考虑无抵押权的债权。

　　但这有抵押权保障的债权是必须经过房管部门登记的。

　　徐先生虽然拿到了戚的7本房产证，但他们当时并没有到房管部门办过相关抵押登记手续，也就是说，徐先生是没有抵押权保障的，在清偿债务时，徐先生是没有优先权的。

　　仅以交付房产证的方式来约定的抵押权并不能生效

　　老百姓有风险意识，知道有抵押可以降低风险，但仅以交付房产证的方式来约定房产的抵押，抵押权并不能生效。

　　徐先生和戚之间的所谓房产抵押就属于这种情况。徐先生拥有的债权只是普通债权，在戚的财产不足以清偿所有债务的时候，所有债权人是按照相应的比例分配的。

　　所以法院认为徐先生没有优先权是对的，当然，钱不是平均分的概念，而是按债权所占比例从可分财产中分配。至于未清偿部分，今后债务人如果还有财产的，债权人可以依据生效的法律文书再次要求债务人偿还。

　　注：杭州市民办理不动产抵押登记手续，可到杭州市房产交易产权登记管理中心去办理；也可到“市民之家”房产办证窗口等地方办理。

　　来源：都市快报 作者 记者 赵洁