浙江在线12月14日讯 近日，家住拱墅区和睦院的方先生遇到了一桩烦心事。他向本报打来热线电话：我们小区的物业“跑路”了！

　　12月7日，方先生一早出门上班，却发现以往在小区里巡逻的保安、负责清扫的保洁人员，一夜之间全都不见了，“门口只剩两个管门的大爷。”

　　在和睦院的业主QQ群内，记者了解到，这家被指“跑路”的物业是浙江三和物业管理有限公司，隶属于和睦院的开发商浙江通策控股集团旗下。自从2006年初正式交房以来，和睦院的物业便一直由三和负责，迄今已近6年。然而在今年9月，三和物业突然一纸告示通知业主，称该公司将从当月底退出小区，并把业务移交给一家名为正力的物业公司，以10月1日至12月31日为三个月的过渡期。

　　如今，离12月底还有大半个月时间，三和物业却已提前撤离。与此同时，业主们对新来的物业多有抱怨，在是否聘用等问题上也是悬而未决。

　　三和物业为什么要从和睦院撤走？又为什么走得这样匆忙？

　　8月起就陆续从在杭各个项目中撤离

　　为弄清楚原因，记者首先拨通了和睦院物业管理处的电话。接电话的工作人员老马，在“三和”时期曾是和睦院的保安队长。当被问到小区物业为什么更换时，老马透露的消息令人大吃一惊：“现在整个公司都没了，不光是在和睦院不做了。”

　　这“没了”难道是指三和物业已经破产了吗？记者又致电通策集团物业管理部。一位不愿透露姓名的工作人员否认了三和“破产”的消息，但对于其目前的经营状况如何却表示“不太清楚”。随后，她又提到，三和物业从今年8月份起就陆续从在杭的各个项目中撤离，其负责人赵经理也已经离职两个多月了。

　　三和物业的经营上困境似乎早已显露端倪。8月中旬，杭城的多家媒体都报道了三和物业拖欠保安、保洁、水电维修工、财务等人员工资的事件。和睦院的保安在大门口挂起“还我工资、讨我公道”的横幅，这起薪资纠纷一度闹得沸沸扬扬。

　　9月初，三和物业又被爆出拖欠电力局45万元电费，导致滨江区的通策广场停电停水6个多小时。当时，该小区的一位业委会成员说：“电力局告诉我们，催缴电费的通知一个月前就告诉物业了，物业瞒了我们两个月，现在又要走！”

　　调控冷风吹至上下游行业

　　在这一起起纠纷的背后，是什么原因让三和物业陷入如此尴尬的境地？甚至不得不从各个项目中全盘退出？

　　离职前的赵经理在接受采访时，并不避讳公司自身的经营问题。“物业费四五年都没有涨了，但公司的运营成本一直在上升。”尤其是人员工资的开销多了不少，“前两年招个保安大概1000来块，现在都要2000多块了。”

　　据悉，和睦院物业费高层是每月每平方米0.7元，多层是0.5元，在杭州确实算是低的。再加上，物业费的收缴率不高。赵经理说，这两年三和物业亏得比较厉害，共亏了300多万元。

　　即使背后依靠着通策房产，但就其目前境遇来说，公司总部资金十分紧张，维持主业都比较困难，更谈不上为这个小小的物业公司“输血”了。

　　有业内人士对此分析，“随着宏观调控的步步加紧，不仅房地产企业本身提前过冬，而且跟房地产相关的上下游产业也吹到了寒风。”房地产与20多个产业有直接关系，涉及50多个行业，而物业本属房地产的伴生行业，无疑与其有着天生的紧密联系。

　　据了解，通策房产近两年来开盘的项目只有位于滨江的通策广场和潮人汇大厦，这两个都属于商业地产。另外，还有一个在建的项目通策·在河之洲，则是定位高端的别墅项目。在2011年即将落幕的杭州土地市场上，也不见通策集团出手拿地。这或许能理解为，通策在房地产特别是普通住宅地产方面的收缩。

　　在销售市场普遍低迷的形势下，资金链紧张已经成为众多房企不得不面对的残酷事实。不少专家评论说，本轮调控对于大中型房地产企业的打击最大，“一方面投资面铺得大、线拉得长，另一方面，现在观望心态浓厚，房子根本卖不动”。

　　家装、中介行业受影响最严重

　　其实房地产调控政策除了影响物业公司以外，也影响着下游众多行业，其中家装和中介行业受影响最严重。

　　一家家装公司负责业务的叶先生表示，在同行中近期是有一两家选择了倒闭或是并购，主要都是源于资金的压力。业务收入下降、用工成本升高，很多公司无法维持正常运转，持续亏损，他们就只能选择倒闭了。

　　“我们公司原来的装修档次是属于中等偏上的，每平方米都在1000元以上。楼市调控以后，我们为了扩大业务量，已经推出了一些针对经适房、保障房等的低端装修业务，或是经常搞一些特价业务吸引顾客，来拓宽业务面。虽然现在的业务总值没有以前那么多，但是还基本能维持公司的正常运转。”

　　在房地产下游行业中，影响最大的恐怕要数房产中介了，裕兴这样的老牌中介都一度陷入危机。一位从事房产中介多年的刘先生表示，楼市调控之后，对于中介来说影响还是蛮大的：“最直接的表现就是成交量明显下降，成交量下降直接导致了我们收入的减少，一些小的中介公司撑不住就倒闭转行了，像我们这种大一些的中介公司一方面会关闭一些门店，降低成本，另一方面拓展业务品种，原先我们只挂售二手房，现在我们有时也会做一些一手房的交易。”

　　刘先生透露，成交量下降收入减少，加上许多门店的关闭，他们公司一些员工选择了辞职转行，很多都脱离了房地产业，从事其他产品销售或应聘到其他一些公司。“像一位朋友在今年初就选择了转行做汽车销售，现在也做得挺不错。”

　　业务做精做专做强才是出路

　　房地产产业链上下游的企业，与房地产企业本身相比，对宏观调控政策的反应可能会有个滞后性，但如今，不景气的信号已经传递出来。在依存房地产的物业行业，或许还会出现其他像三和物业这样，因支撑不下去而选择“跑路”的公司。

　　业内不少人预测，房地产业的“黄金十年”已经过去。对于那些上下游的相关行业，背靠房地产市场而坐等收益的时代或许已一去不复返。接下来，是要苦练内功提高竞争力，还是转行谋求发展？

　　浙商研究会执行会长杨轶清认为，早些年，房地产市场很好过时，房地产上下游企业形成了一种依赖心理，而随着调控的深入，上下游行业会有个优胜劣汰、重组的过程。因此，“处于房地产上下游的行业要摒弃以前的暴利心态，在战略上做转型……一家企业如果要做百年老店，还是要把业务做精做专做强，能抗周期、抗风险。”

　　物业属于服务行业，企业的生命线就在于服务质量上。在杭州，已经有一批资质优秀、颇受好评的物业公司，比如绿城物业，走市场化、专业化、集团化的管理模式，首创园区生活服务体系，公司管理的丹桂公寓、桂花园、九溪玫瑰园等多个小区被评为国家及省级物业管理优秀住宅小区。

　　好的物业为业主提供舒适、安心的生活环境，这在无形中树立了开发商的形象，同时也提高了楼盘在销售中的附加值。在楼市遭遇寒冬的当下，或许，各种花样迭出的销售策略并不足以产生实际效应，而优质的物业，则很有可能赢得购房者的心。

　　“父子兵”物业惹的祸

　　临近年底，杭州和睦院的居民们颇不安耽，原因是物业一夜“跑路”，小区管理出现真空。诚如不少业主所言，这春节都不敢离开小区走亲戚了。

　　这起看似偶然的新闻事件背后，潜伏的是杭州房地产开发中迟早要爆发的导火线。新一轮地产开发热潮中，房地产开发“老子开发儿子管理”的模式，使得杭州新建小区物业管理高度依赖母公司——开发公司，一旦市场发生变化，原来就难以为继的物业公司难免就玩“失踪”。这一个上千人的小区，一时没有了物业管理，如何是好？

　　正所谓三十年河东，三十年河西，轰轰烈烈的十多年房地产发展大潮之下，杭州知名房产公司早已城头变幻大王旗了。君不见曾经辉煌一时的南都地产、耀江地产、华立地产……一个个声名显赫的房产公司，或已不复存在，或已今非昔比。皮之不存，毛将焉附，作为母公司下面的物业公司，自然难逃厄运。更不用说，本轮史上最严厉的房地产宏观调控之下，大浪淘沙，洗牌正在进行，更多的有开发商背景的物业公司即将面临更为残酷的生存考验。只是苦了那些欢欢喜喜搬进新居没几年的业主们，没有了物业，如何安居乐业？

　　和睦院不是第一个，和睦院也绝不会是最后一个，更多的新建小区都有可能重新上演这一幕。

　　一切都是房地产开发粗放经营惹的祸。

　　《物业管理条例》规定，住宅类的前期物业管理，房地产开发商必须通过招投标的方式确定物业管理公司。但目前国内各城市的房地产开发商主要通过以下三种方式确定前期物业管理公司：一是由房地产公司组建物业管理公司进行项目的前期物业管理(俗称：父子兵物业管理);二是与其他物业管理企业或个人合作，成立合资的物业管理公司，对项目实施前期物业管理;三是通过物业管理招投标(公开招标、协议招标等)的方式，将物业管理项目委托给另外一家物业公司管理。在房地产开发早期，多数楼盘前期物业由开发商自己组建的物管公司管理。

　　“老子开发楼盘，儿子管理小区”的模式，成为大部分小区物业管理矛盾升级的导火索。许多居民住宅小区没有改变“谁开发，谁管理”的做法，物业公司无压力，管理水平低，服务意识差，甚至只收费不管理。物业公司违反法律法规，做出侵害业主合法权益的行为，而又未得到及时制止和查处。如擅自增建商店、娱乐设施，侵占绿地和改变原公共设施用途等行为，造成业主强烈不满和抵制。一旦“老子”有难，“儿子”三十六计，走为上计，拍拍屁股走人，导致小区物业瘫痪，居民怨声载道。

　　“父子兵”物业的后遗症已经显现。亡羊补牢，犹未晚矣，当务之急，是尽快招标引进规范的物业公司。这需要有关部门、广大业主的共同努力。