浙江在线12月22日讯 2011年的杭州楼市，哀鸿遍野。受限购限贷调控政策的影响，几乎所有的住宅房源都受到了影响。

　　别墅排屋等面向改善型置业的高端物业自不必说，一方面，改善型客户往往手上有多套房而没有强烈购房意向，另一方面，有买房资格的少之又少，加上贷款限制带来的一次性付款等苛刻要求，高端市场需求被压至最小。

　　与此同时，因为首付、贷款利率提高等原因，首次置业的需求也受到了巨大影响。即使有心买房者，也怀揣着满满的观望情绪，迟迟不肯下单。

　　唯有商业地产，却在严冬中绽放出温暖的气息。一个简单的事实是，2011年，杭州楼市中，成交最好的楼盘，不是住宅，而是商业地产。而在土地市场上，商业土地无疑也已经替代了住宅用地，成为新宠。

　　毫无疑问，商业地产是此次调控中最大的受益者。

　　成交：商业地产卖得最好

　　卖得最好的房子不是住宅，而是公建性质的商业地产。这样的事情，在杭州楼市很少出现。但2011年例外。

　　9月初，位于下沙沿江区块的一个项目，以“起价7280元/平方米，8900元/平方米的均价”，完全刺激了人们的眼膜，最终让观望中的很多人，再次找到了“买房如买白菜”的感觉，最终下单。

　　宽敞的大马路，变成了巨大的停车场，车子一直绵延到了沿江大道；售楼处前，搭起了100多米长的帐篷，里面人声鼎沸，人满为患……保利湾天地当时的开盘现场，相信很多人还能记得。582套房源，1000多个客户，当天预定率就达到了95%。此后，湾天地又连推房源，频频发力，每一次都创造出了销售旺季。

　　根据开发商保利地产提供的数据，截至目前，湾天地认购1852套，签约1835套，认购率已经达到86%。在“零成交”不再是新闻的现在，保利湾天地的这个数据，如一骑绝尘，让其他众楼盘望尘莫及，并稳稳坐定了2011年杭州楼市销售套数冠军榜的宝座。

　　另一个值得一提的楼盘是城市之星。这个楼盘3月中旬推出CBD5号楼154套房源，这批房源为精装修的“类住宅”，正好不在限购之列。结果，这批房源当天就销售80%，回笼资金达12亿多元。而杭州市透明售房网数据显示，在短短半个月时间内，这个单套总价在900万元以上的楼盘，签约率已经达到93%，这样的豪宅，这样的限购的大背景，这样的成交速度，实在令人咋舌。而到目前为止，这个楼盘已经成交312套，回笼资金约30.61亿元，让不少开发商羡艳不已。

　　今年的热销商业项目中，还包括双城国际、东和国际、东方红街、世茂江滨Cosmo等等，它们都或长或短地在楼市中掀起过热销浪潮。

　　淡市下楼盘热销更需要“天时地利人和”，即一个楼盘需要有好的地段、好的产品，而商业地产不限购限贷的特点，就成了其在严厉调控下的“天时”，并使得它在这样低迷的行情下如鱼得水，最终撬开了购房者的钱袋子。

　　土地：商业用地最受宠

　　11月下旬，杭州土地市场出现了久违的一幕。当天，杭州主城区共有三宗商业用地成功出让，其中53号之江地块引来了开发商争抢，在58轮拉锯战之后才尘埃落定。

　　这个地块毗邻钱江三桥，为一线江景地块，临近景江城市花园、滨江家园、天富花园、近江家园、钱江时代公寓等小区，为名副其实的钱江新城地块，地段比较稀缺。可能也正因为如此，所以地块面积虽然不大，但参与竞拍的开发商达到了五六家，竞拍进行了58轮，主持人甚至开始提醒竞买人注意市场风险，让人大跌眼镜。

　　而这只是今年商业土地在土地市场上表现的一个缩影。

　　根据杭州市国土资源局公开数据，2011年主城区共卖地约316.7亿元，创三年来的新低，为去年同期的64%，仅为2009年同期的40%。土地成交面积147万平方米，可建面积392万平方米，平均成交楼面价为8075元/平米，其中住宅土地成交楼面价8920元/平方米，较去年10777元/平方米住宅土地楼面价下降17%。

　　所有的数字都表明，住宅用地今年遭受到了冷遇。

　　值得一提的是，商业用地的数据却显得光鲜亮丽。统计数据显示，在住宅遇冷同时，杭州主城区商业用地成交额相比2010年却不降反升，2011年主城区商业用地成交额147.76亿元，同比去年上涨8%。无论是成交额还是成交占比都创下了2008年以来的最高，46.65%的成交额，商业用地毫无疑问已经与住宅用地并驾齐驱，成为土地市场的又一个主角。

　　而在价格上，住宅用地市场显然已经告别了“地王频出”的时代，而代之以“底价成交”，相反，商业用地却能够频频创造出热度。据统计，今年出让的商业土地中，溢价率在70%以上的达到了5宗，其中由浙江中铁房产拿下的天城单元地块，溢价率甚至达到了175.1%。

　　趋势：众品牌公司纷纷涉猎商业地产

　　10月中旬，浙江房产界品牌开发商绿城集团，与杭州的百货业巨头百大集团，联合举办了一场百大绿城西子国际发布会。在会上，两位大佬在庆春广场边携手打造的重磅产品——百大绿城西子国际正式对外亮相。

　　这个总建筑面积约28万平方米的项目，规划有五星级酒店、精装城市公馆、国际化甲级写字楼、国际名品广场等高端物业，是集居住、商业、娱乐、办公、购物等多功能复合的高品质城市综合体。而更让市场所关注的是，这是绿城在杭州的第一个城市综合体项目。这不仅让人浮想联翩，一贯专注于住宅开发、也最擅长住宅开发的绿城集团，是否也在调整开发战略，向商业地产的开发和运营商转变。

　　事实上，在竞争日益国际化、多元化的杭州楼市，这样的转变是需要的。房产品的竞争，已经不仅仅是造好房子，而要更多地考虑到业主入住后的生活。很多开发商在宣传自己的产品时，也开始更多地推广楼盘的配套价值。比如龙湖滟澜山的20万平方米天街、宝龙城市广场的“下沙武林门”概念、寰宇天下80万平方米综合体的价值等等，无不为项目的销售作出了卓越贡献。

　　在开发商大踏步涉猎商业地产的同时，与商业地产有关的人才价值也在悄然提升。据了解，在今年不景气的房产形势下，招商人才的薪酬还在不断提升。比如，一个普通的招商岗位，原先最多也就10—15万元的年薪，现在至少要15—20万元。