浙江在线12月28日讯 杭州透明售房网数据统计显示：2011年杭州二手房交易量较去年相比大幅下降。截至12月20日，全年总计11348套，成交量不足去年成交量的50%。二手房的年成交量已经连续两年腰斩，年成交量甚至倒退至2002年水平。

　　全年各月成交量中，仅有1月份突破2000套大关，全月成交2248套，4月和5月仅为1100余套，其余各月均未突破1000套。而传统的二手房旺季“金九银十”几乎为全年的低谷。

　　2011年，是楼市的政策年，楼市调控政策不断出台，限贷政策持续加紧，越来越多的投资型客户被挤出楼市，刚性需求占购房者的比例越来越大。然而，各项政策也给刚性客户带来了很多的困扰，致使越来越多的购房者选择观望，成交量接连下挫。

　　首先，“杭版国八条”的出台，使各类需求或失去购房资格或陷入观望：拥有多套房产的投资需求已被政策排除购房行列；改善性需求多需先卖后买，谨慎入市或者观望；首次置业需求迫于购房资格及对市场预期不明，有效需求也明显减少。其中，精确打击外地购房需求的“限购令”持续作用，原本贡献杭州楼市的外地购房需求减少明显。其次，受紧缩货币政策的影响，特别是下半年开始首套房贷款利率普遍上调，部分银行按照基准利率1.1倍执行，即便是具备购房资格，迫于后期的还贷压力，更多刚需也开始放弃购房转而观望。

　　超大户型二手房走俏

　　从交易面积各区间的统计数据来看，今年60平方米以下区间的成交比重始终处于首位，占40.85%，与去年相比，其在市场整体交易比重中的所占份额下降了3.56%；60-90平方米区间的成交比重与去年所占份额相比基本保持一致，因而90平方米以下的成交比重较去年小幅下挫。但140平方米以上的市场占比9.1%，较去年6.57%相比上升了2.53%。

　　成交居室方面的细分数据显示：全年市场中二居室仍旧处于绝对龙头位置，占据市场整体52.26%的位置，与去年同期相比上升3.25%；另一方面，三居室的交易比重则保持下滑，21.81%的成交比重已低于去年2.78%，这已是三居室连续两年呈现下降趋势。

　　限购限贷政策，不仅将投资型客户挤出楼市，同时也误伤了一批具有改善目的的客户。刚性需求成为市场成交的主力，这是政策面也支持的，成交比重大。而在频繁出台楼市调控政策中，贷款难度的增加，利率上浮，受到政策打压和舆论导向的双重影响，改善型需求受到较大程度的遏制，导致其在市场中的所占比重随之下降。随着近年居民生活水平的日益提高，客户群的置业需求的多样化愈发明显，改善型购房者的首选条件并不仅仅是性价比的高低，而更注重房屋的整体品位、交通条件、区域配套设施等一系列综合水平，以及由此带来的生活幸福感。因此一部分改善型客户会选择品质较好，景观更佳的商品房置业。所以，今年一部分超大户型的二手房成交量显著上升。由于大户型的整体成交量小，且基本保持稳定，在二手房市场整体萎缩的情况下，其占比上升趋势明显。

　　外地购房客仍是主力

　　出生地在杭州的客户以及出生地非杭州客户共同构成的置业客群，仍旧是今年杭州二手房市场的绝对交易主体，其中出生地非杭客户的购买力优势明显，目前为整体成交比重的63%，较去年相比，下降2.07%。

　　随着城市化进程的扩大，外地来杭创业、就业的青年逐年增加，不少新杭州人选择在杭购房置业，进而使得出生地非杭客户的购买量比例较高，成为市场购买力的主力。同时也可以看到，由于限购政策的执行，一部分非杭州出生的客户因未在杭州就业或落户，置业者的比例有所下降。

　　从成交客户的年龄段来看，41.99%的年轻置业者，成为二手房成交客户主体，较去年相比，其占比小幅下降0.59%，结婚、落户等因素成为这部分刚性需求的首要因素。该购房群体多为城市“80后”人群，该类群体大多受过良好的教育，消费观念较为超前，对未来收入预期看好，消费意识较为活跃。但相比降价明显的商品房市场，二手房的价格优势有所下降，因此，不少80后选择购买更具备价格优势的商品房。