互助团
浙江在线12月04日讯
小区想要干净整洁安全有序,少不了一个聪明、能干又懂行的管家婆,业委会就充当这个角色。 它既要监督物业的服务,又要为业主们争取利益,同时督促业主尽自己的义务,还管理着全小区的公共收入,让整个小区维持良性运转。 不过,许多业委会成员虽然很热心,但由于经验不足,而且人单力薄,碰上纠纷难题,很容易陷入束手无策的境地,不知道找谁帮忙,面对重重压力,连个说理的地方都没有。 如今,这种状况将得到改变。近日,经过一年多时间的筹建,萧山区业主委员会联谊会挂牌成立,这是杭州市首个服务于小区业主委员会的互助联盟。也就是说,今后萧山各个小区的业委会有“娘家”了! 联谊会手把手教“新手” 学习管理小区 小区业委会由业主组成,并没有接受过专业培训,有些业委会成员甚至不知道该履行哪些职责,也不了解物业方面的专业知识,因此在走马上任的过程中,走得跌跌撞撞。 应建良是萧山区业委会联谊会的发起人之一,同样也是萧山区众安花园小区的业委会主任,从2002年上任,如今已经是第10个年头。 “业委会管理小区,很多要靠自个摸索。”应建良说,“发现什么问题,就找相关的法律法规,然后打听对口的相关单位进行咨询,最后再办事情。花了时间,经验总会慢慢积累起来,碰上事情才不会慌了手脚,才能把小区管理好。不过,我当业委会主任的这几年,虽然建设局、房管局之类的地方都跑遍了,仍然会碰到冒出来的新问题,不知道该怎么办,更不要说新成立的业委会了!” 去年,萧山区建设局组建了一次业委会专业知识培训班,80多家在房管局备案的业委会代表齐聚一堂。交流后发现,原来不同的小区管理方法不一样,管理理念不一样,遇上的问题也不一样。 能不能成立一个组织,大家彼此交流经验,困难时还能搭把手,帮个忙?基于这样的想法,应建良和其他几位同样热心的业委会主任开始在萧山区进行调查,并召开讨论会。今年11月24日,杭州市萧山区业主委员会联谊会终于挂牌成立。 联谊会由32家业主委员会组成,属于自愿发起,并且自写规章、自筹经费、自主管理。“其实我们想法很简单。”应建良对记者说,“就是各个小区的业委会抱成团,取长补短互帮互助,缩短摸索时间,解决业委会管理小区和物业的困惑。” 有家小区物业要涨价 业委会现学现卖找到法律支持 联谊会挂牌才一周,就碰上一桩事情。 上周,联谊会成员单位所属小区——沁园春小区的物业张罗着要涨价,还给业委会发了通知函。不过,该物业进驻时,明明与小区业委会签订了整3年的合同,目前才过了一年半。 沁园春小区业委会主任谢德忠,也是头一回遇上这种事,不过他一点也没慌。研究一番后,他认定“依照物管合同,物业突然提出涨价属于违约。” 原来,联谊会一成立,立马解决的就是加强联谊会下属成员的专业知识。 陈叶祥是联谊会常务副会长兼秘书长,他给成员们布置的第一个作业,就是学习《物管条例》、《物权法》、《业主规则规约》和《物管合同》。 “这四个文件涵盖了小区管理的方方面面,业委会成员们把这几个文件钻研透了,才不会被开发商和物业忽悠,才能为业主谋福利。”陈叶祥说。 沁园春小区业委会成员现学现卖,马上就为自己找到了有力的法律支持。而与其它小区业委会交流后,他们又认为,“炒掉现在的物业,再找一个满意的物业,耗时又耗精力。做生不如做熟,当前的第一选择是如何在可接受的范围内,把原先的物业留下来。” 沁园春小区楼盘较小,一共有14幢房子328户人家,相对大楼盘来说,物业利润的确较低。经过业主调查,大部分业主同意适当涨价,并召开业主大会。作为联谊会伙伴单位,应建良也参加了,并依据自身经验提出建议。 “物业要求从原先的6毛钱一个平方,涨到1块2一个平方,这是不可能的!”应建良告诉记者,大部分业主能够接受调整到8毛钱一个平方。“如果不行,那就提出要物业赔偿违约金,我们在法律上是站得住脚的!” 成立应急小分队, 解决“失管”小区燃眉之急 成立联谊会后,成员们把小区事务中容易出问题和纠纷的地方梳理了一遍,准备制定一份详细的攻略,各个击破。而最让联谊会成员们感到棘手的,是新老物业交接过程会出现的“断层”,小区将陷入混乱无序的局面。 今年7月,萧山区星云地带小区就曾经发生过这样的问题。而天汇园小区与它只有一墙之隔,业委会主任陈叶祥对邻居们当时遭遇的一切印象深刻。 “好几部电梯都不能用了,上下楼要靠爬楼梯。”陈叶祥说,“年轻人还好,老人就吃不消了,只能尽量少下楼。楼道里到处是垃圾,没有人来清理,整栋单元楼散发着酸臭的味道。地下车库到处都是水,还堆着杂物,环境杂乱,还有安全隐患。” 之所以会这样,就是因为星云地带小区的老物业走了,新物业又没跟上,所以小区处于失管状态。“现在有些物业拿此当砝码,如果不涨物业费,就一走了之,或者敷衍了事,让业委会无可奈何。”陈叶祥说,“但是有了联谊会就不一样了。一旦发生这样的事情,下属32家成员小区,每个小区抽调出一两个人手,组建一个临时物业,来支持失管小区,帮助它渡过难关,也让业委会有精力与新老物业周旋。” 陈叶祥把这支临时后援团称作“应急小分队”,并制定详细的应急预案。“抽调人员的前提,是保障各成员小区不受影响。另外,应急小分队在支持失管小区时,需要一些基本费用,这样能够提高应急人员的积极性,也能保障这个方案能够持续运作下去。” 对失管小区的支持,不仅仅是应急小分队来临时管理,还有30多家小区业委会信息的汇总。“我们会帮忙打听,哪些物业公司适合来接管,可以提出建议。” 陈叶祥告诉记者,最近联谊会成员单位四季花城小区正在进行新物业招聘,而他们也时刻准备着,一旦四季花城小区有需要,应急小分队立刻出马! 制定统一标准 让业主更理性地监督业委会 业委会代表业主维权,少不了与开发商和物业针锋相对。而如今,业主和业委会打官司的事情也屡见不鲜,这是为什么呢? “主要原因是业委会没有一个统一的办事指导和标准,不同小区有不同做法,在应对某些事情上,模棱两可,这就容易让人误解。”应建良告诉记者,上个月,他所在的小区业主就和业委会打了场官司。 “我们小区有一幢楼,楼顶上立着个广告牌,经过维权,我们争取到了该广告牌的广告经费。”应建良说,“但是这幢楼的业主要求,这块广告牌所产生的经济效益,由他们这幢楼的业主独享。协商不成,只能打官司,我们业委会就成了被告。” 就在上周五,法院判定驳回原告诉讼请求,但应建良一点都开心不起来。“无论结果怎样,已经耗费了大量的时间、精力和金钱。如果事先有一个细则能够明确,比如说‘小区范围内,产生于公共部分的经济效益费用,应归于物业管理区域范围内的全体业主所有’,那就没必要这么大费周章了。” 应建良认为,联谊会的成立,将极大推动业委会管理细则的产生和统一,“算是我们这个行业内约定俗成的准则吧!” 他说,“准则的内容很宽泛,涉及到利益的归属、业委会财务记账的方式、业主日常监督的流程、账务公开时项目明细分类等等。只有这些规则经过统一确认后,我们做事才更方便,业主们才会更信任我们。” 萧山区业主委员会联谊会的成员们希望,相关部门也能够早日出台相关细则,给业委会一个指导。让业委会有个民间的娘家,也有个官方的娘家。 -相关链接 2006年3月4日,辽宁省沈阳市和平区业主委员会协会成立,这是全国首个业主委员会协会。 浙江省第一家成立的业主委员会协会,是温州鹿城区业主委员会协会。另外,江苏省缩迁县也成立了业主委员会协会。 由于相关政策等原因,业委会协会组建目前还处于一个摸索、讨论、实践的阶段。因此,多数地区采取了成立业主委员会联谊会的方法,来推进业委会之间的联系和交流,包括北京、上海、广东等地。 业主委员会联谊会一般由业委会主任自愿发起,自选会长,自筹经费,自聘人员,自主会务。 业主委员会联谊会的主要职责是以服务各小区的业主为己任,协调各小区业主、物管、开发商之间的关系。
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