国家宏观调控政策一个接着一个，并呈日趋收紧之态势，素有"中国楼市晴雨表"之称的杭州楼市，经历了长达8年的快速生长期，经过三四年来从地方政府到中央政府的多次政策"调控"，市场由热渐趋于冷。回望2006年一到七月的市场变化，有专家提出，杭州楼市有没有可能象它当初成为这一轮房地产热潮的领军角色一样，也在本轮调控中率先实现软着陆？

　　"调控"对于杭州"耳熟能详"

　　在过去的若干年中，和其他城市不同，"调控"对于杭州是最为耳熟能详的常用词之一。杭州在2003年就出台"居者有其屋"政策，规定"对卖房收入恢复征收20%的个人所得税"，还规定在住宅土地投放时，经济适用房用地和商品房用地要达到1：1。杭州还大力调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。专门提出了两个"房等人"计划，提出到2007年，要使住房困难户能随时申购经济适用房，拆迁户能随时拿到拆迁安置房，也就是由过去的"人等房"变成"房等人"。杭州还在2004年就建成开通"透明售房系统"，将全市所有的商品房销售都纳入网上系统，使营造虚假销售信息的行为无所遁形。杭州还"重拳出击"，出台规定，对发现"惜售"的开发商要列入"诚信"黑名单，进行各种处罚。

　　尽管这些政策没有能够撼动当时楼市卖方市场的局面，但是为那几年的楼市酿造了"山雨欲来"的紧张态势，给楼市中的每一个相关人物心头不断地放上一块又一块的大石头。当措词严厉的"国八条"于2005年上半年出台的时候，这些堆放心头的重负终于承受不住最后一根稻草，买卖双方的心理博弈一下子土崩瓦解。市场风云突变。以至于出现了有的买房人几天前还为排队买不到房子而当场大哭大闹，几天后又为幸亏没下单而庆幸不已的场面。当时就有不少专家指出，其实国八条的措施在实践上并没有对市场有特别大的"打击力"，对市场产生的震慑作用很大程度上是因为前所未有地显示了中央政府的强硬决心。

　　"国六条"和"九部委十五条"再次强化了这一作用。

　　从"一概都涨"到"有理由的涨和跌"

　　据戴德梁行统计数据显示，今年1-7月，杭州楼市已经进入政策与市场的磨合盘整期，相比去年下半年，房地产市场呈现出量涨价稳态势，宏观调控作用已经显示出来。戴德梁行的负责人分析说，杭州的房价既没有象从前那样快速上涨，也没有大跌。实际上是各月成交状况差异明显，每一点波动都有具体缘由。

　　该负责人说，据统计，今年1-7月，杭州市区商品房总成交面积约165.3万平方米，月度成交均价在9500元/平方米上下轻微浮动。2月份，受春节假期影响，杭州楼市成交量相对其他月份偏低；4-5月份，市政府陆续出台了"购房入户"、"公积金贷款额度提升"等一系列地方扶持政策，同时举办了两次大型房交会，成交量涨幅相当明显；6-7月份，随着前阶段购房需求一定程度的释放以及宏观调控的影响，成交量出现了一定程度的回落。在成交价格方面，整体稳定并有轻微波动，4-5月，住宅市场销售比重增大，在一定程度上拉低了市场均价，随着6月后期住宅销售量的走低，成交均价逐渐回升到房交会前交易水平。

　　戴德梁行的统计报告指出，总体而言，杭州住宅市场依旧保持平稳增长态势。平均每月住宅销售量占整个商品房销售量的80%左右，4-5月份住宅销售比例更增长到约88%。住宅市场交易量受房交会影响较大，房交会举办月份成交量明显优于其它各月。置业者受宏观调控政策影响相对较少，经过一段时间的政策消化，市场对调控的回应日趋理性。杭州住宅市场自用需求的主导地位进一步巩固，投机性客户所占比重正逐渐减少。从住宅价格走势来看，房价总体依旧不改上升趋势，但上升幅度较小，价格呈现出阶段性特征。

　　也就是说，和从前那种无论是哪个季节，无论哪种房型、地段、设计风格，房价一概都涨，"只有买不到的，没有怕贵买不起的"那种局面完全不同，也没有出现无论哪个季节，无论哪种房型、地段、设计风格，房价一律都下挫的局面，由此可见，杭州楼市已经进入了"有理由地涨，有理由地跌"的良性状态。这正是宏观调控所要达到的建成理性市场的目的。