两年前购买的别墅(期房)，到交房时才发现地下车库、卫生间等构造与原先售房合同约定的不符，而且违反了建筑设计有关规范。更让业主吃惊的是，他们事后得知，各自别墅屋外花园原属于小区公共绿地，开发商根本无权出售。

　　余杭“福田假日之约”别墅(包括排屋)的11位业主于是集体将开发商告上法庭。今年6月23日，余杭区人民法院对该案作出一审判决。法院判令开发商赔偿业主违约金，同时全额退还10位业主的花园购买款(其中一处不带花园)。

　　花园有偿出让一审被判无效

　　“福田假日之约”小区包括别墅、排屋和公寓，李女士是其中一位业主，2003年11月26日，她与开发商(浙江福田房地产开发有限公司)签订商品房预售合同，购买“福田假日之约”建筑层数为地上3层、建筑面积共275.21平方米的排屋，单价为3613.5元/平方米，总金额99.4471万元。此外，33平方米的花园每平方米售价600元，计价1.98万元。

　　在办理首付和按揭贷款相关手续后，李女士等业主等待交房。不料去年6月28日前后办理房屋交接手续时发现，房屋结构(主要为地下车库和第三层的卫生间)与合同约定的不符，而且违反了建筑设计的有关规范，房屋外花园也达不到约定的面积。并且李女士等业主咨询相关专家后得知，开发商没有经全体业主同意是不能将小区绿地分割单独出售的。

　　对于花园能否出售这一争执焦点，余杭区人民法院审理后认为，住宅小区的商品房在进行产权登记时，只有纳入建筑容积率的才能办出产权证，而花园、绿地通常不计入容积率，所以不能办理产权证。如果要单独使用，需经全体业主共同授权，作为出售方的开发商应对花园使用权的可销售性承担责任，而开发商不能提供证据证明其有权销售，所以双方签订合同中关于花园买卖的条款应确认为无效。