浙江在线12月25日讯 短期内房价下调将成定局，预计2009年房地产市场将步入较长时间的调整期，需求方短期内难以走出观望——这是月初中国社科院发布的2009年《经济蓝皮书》中对房地产市场价格走势的预测。

　　似乎这也是各界对2009年房价走势的一致看法。“交易量可能会上升，但价格还是会略有回调”、“新开楼盘价格会继续往下走”、“价格起码普跌10%~20%”……尽管说法不同，但谈及2009年的杭州楼市，接受记者采访的专家、业内人士和购房者几乎都给出了“降价”的判断。问题是：哪些楼盘会降？从哪个区域开始降？降到什么程度？降到什么时候？

　　哪些楼盘会继续降？新盘、尾盘、远郊盘

　　今年在杭州引发降价潮的万科，当时给出的理由除了“青年置业计划”，还有很大的原因是“尾盘”清盘。然而紧跟万科做出快速反应的却是一些刚刚开盘或即将开盘的新盘，比如南北西岸、现代景苑、汇盛德堡……

　　尾盘的跟进速度之慢超过人们想象。直到十月中下旬开始，浅草名苑、檀香园等一些尾盘才开始以“特惠”、“最后珍藏”的名义促销。更多的在售楼盘则是“含羞带怯”、暗折汹涌，没有开发商站出来说自己降价，但老客户价、员工内部价之类名目实际上将售价在原有基础上拉低了1000～2000元/平方米。

　　“2009年新开的楼盘价格还是会降，至少下调到位以后才会稳住，在售楼盘则会延续今年暗中打折的做法。”浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生预测。

　　杭州某品牌房企营销负责人直言，从近3个月的成交情况看，湘湖、闲林、老余杭远郊楼盘已经淡出成交榜前列很久了，如果2009年再不打破僵局，前途渺茫，所以最有可能出现大幅降价的就是郊区楼盘。

　　哪个区域会成降价先锋？今年没降到位的区域可能领降

　　九堡板块无疑是今年最吸引眼球的区域，最早降价的楼盘在这里，降价楼盘最多的区域也是这里。2009年哪个区域会率先领降？开发商们表情尴尬，谁也不想看到自己所在板块均价再下调，购房者却有他们的判断，而且分析起来头头是道。

　　“我个人看跌城北桥西板块的房子。”购房者董小姐说，她现在就住在城北，对这个区域很熟悉。城北楼盘以“黑马”之姿入市无比迅速地成为2007年最炙手可热的板块，它的基础本不够扎实，“城北区域除了南北西岸、名城燕园推出过一批特惠房之外，几乎没怎么降，现在元都新景、嘉里桦枫居都卖8000～9000元/平方米了，桦枫居还是精装修，桥西板块的楼盘怎么会不降？”

　　比较普遍的看法是所有今年没有降到位的楼盘、板块，明年都会继续下行。一个很明显的趋势是，如果以1万元/平方米的价格为标准圈划杭州楼盘，我们会看到这个价格圈的范围正越来越小，九堡、滨江板块基本已经被划出圈外。九堡板块，20日新开楼盘九洲芳园均价8500～9000元／平方米，这也是该区域目前的价格基准线。滨江板块，10月份开始新开楼盘中很多均价在7000～9000元／平方米，比如风景蝶院、天鸿君邑、江南文苑。下沙板块，自朗诗国际街区推出一批均价6800元／平方米的小户型正式加入价格战后，这里的楼盘要么低开、要么打折，在售楼盘无一例外，均价5000～7500元／平方米的楼盘价格体系基本形成。

　　除这三个板块之外，杭州其他区域还没有出现比较明确的价格底线，而那些没有明显降价板块的其中之一极有可能在明年领降。

　　降到什么程度？业内预测再降5%~15%

　　无论是购房者还是房地产业内人士，对明年降价幅度的描述都是“降到位”。那降多少才算到位呢？没有人能给出具体数字。

　　来看看今年的价格情况，数据是出人意料的。2007年，杭州主城区成交商品住宅30854套，成交均价约10609元／平方米，价格同比上涨20.5%。而根据杭州透明售房网上发布的权威数据，今年1～11月主城区成交商品住宅16683套，成交均价约14937元／平方米。即使是已经进入价格战的9～11月，每月成交均价也都高于去年。这是怎么回事？

　　“价格下降周期没有这么快见底，至少明年一季度还会有一个惯性下滑，到时候再来看降幅或许更能说明问题。”房地产业内专家、双赢机构总经理章惠芳认为，2008年房价的整体趋势毫无疑问是向下的，但数据上或许到2009年上半年才会反应出来，因为购房者还会有一个观望期，直到接受了目前的价格以后才会下单。

　　瑞士信贷9月中旬曾发布过一份研究报告，预期国内楼价将进一步下行，2009年会在今年的基础上再跌5%。这似乎是一个比较被认可的下降幅度。从今年各个楼盘的降价幅度来看，基本都在原价基础上下浮5%～15%，很多业内人士认为，明年的降价幅度会和今年类似。

　　另一方面，详细分析今年的成交数据，从3月份开始，万元以下楼盘的成交量在当月成交总量中所占比重是在稳定增长的，其中11月份成交价在6000～10000元／平方米的楼盘已经占了总成交量的39.1%，创了今年的新高。

　　降到什么时候？要看市场存量房的消化

　　杭州楼市背着32000多套待售商品房的压力即将迈入2009年，尽管10月开始从中央到地方各项政策频频出台，但采访中几乎没有开发商对未来一年内的市场行情是全然乐观的。“房价会降到什么时候取决于市场存量什么时候消化完。”杭州某上市房企老总直言，他对2009年的市场信心不足，虽然今年他已经是同行中日子比较好过的一个。

　　采访中，几位开发商不约而同地表示，2009年会以在售楼盘的销售为主，没有开的楼盘暂时就不开了，至少等明年下半年看看情况再说。杭州透明售房网上数据显示，截至12月23日，杭州主城区商品房可售量为32377套。如果2009年的销售速度与今年相仿，这批可售房消化掉50%，也至少需要10个月，所以多数业内人士认为假设大环境没有大变化，明年第四季度市场情况会进入平稳期。

　　“如果中央的各项救市政策能贯彻到位，明年下半年市场还有希望回暖，上半年主要是政策消化期。”章惠芳说，为了活跃交易，政府刺激消费的政策已经非常到位，现在就看开发商怎么合理调价促销了。

　　新年就要到了，价格谜底不会留存太久。

　　陈进(华润新鸿基房地产〈杭州〉有限公司助理总经理)：杭州的房价自2003年以来一直呈上涨的态势，特别是2007年上涨的速度非常快，到2008年下半年才出现了实质性的下降，价格已经偏离了价值本身，这必然会导致价格向相反的方向发展。预计2009年的总体房价水平将会继续回落，因为从政府最近连续出台的政策来看，政府也在要求开发商合理、冷静地定价，个人认为当高性价比的房产品成为市场主流的时候才是楼市企稳回暖的时候。

　　赵杭生(浙江大学房地产投资研究所所长)：房地产市场的调整从来没有像今年这么充分过。而中央的政策利好也让开发商看到了希望，市场上的观望气氛正在减弱，房价可能不会一下子稳住，但预计到2009年下半年政策面的利好效应会进一步发挥出来，进入价平量升的阶段。

　　小CC(网友)：从国家统计局的数据看，11月全国70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨0.2%。这说明现在的房价还没有降到位。房价泡沫依然很严重，很多楼盘还没有开始调整价格，而另一些楼盘开出的团购价基本已经是原价的5折、6折，这说明房价还有相当大的下降空间。