浙江在线03月09日讯 随着绍兴商品房消费量的不断扩大，房屋纠纷也有所增加，而在晚报特别热线中，更有不少消费者提供了具体的事例，来说明在商品房消费方面存在诸多“潜规则”。为此，昨天下午，记者也特别采访了在这些领域经验丰富的两位法律专家：浙江秦国光律师事务所主任肖凌律师，浙江中圣律师事务所副主任冯永华律师，请他们点评了商品房消费中存在的诸多“潜规则”，也为消费者购房指点在法律方面应注意的问题。

　　潜规则A：房产广告与事实不符

　　内容具体明确的商品房宣传广告或资料，被视为合同内容之一。开发商在一些房产广告的宣传图纸和现场模型中，若均明确表明，其开发的小区有中心广场或一定的绿化率。但事实上，消费者发现开发商宣传的房屋及相关配套设施与实际明显不符，可追究开发商承担违约责任。另外，如果房产广告存在用词或者画面上的夸大、虚假，可以向工商等有关部门反映，追究开发商做虚假广告的责任。

　　广告是购房者获取房屋信息的一个重要渠道，其真实性和准确性往往直接影响购房者的选择。不过，有不少房产开发商为了逃避责任，在售楼广告不显眼处加上“该广告内容以设计规划批准为准”等字样，对此，消费者也应加以注意，在签订购房合同之前应仔细审查广告内容。同时，对于开发商的有关宣传资料和现场模型的照片都要仔细保管好，以便将来发生纠纷主张权利时作为证据使用。

　　潜规则B：房产面积缩水

　　由于购房金额较大，房子面积相差一平方米数额也相差很多，为此，商品房消费面积误差而引起的纠纷也比较多，特别是在产权登记面积跟合同约定面积不符时。根据建设部的规定是“3%”范围以外按相应比例多退少补。产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　不过，在以往的购房合同中，除了有3%的约定之外，也往往另外带一个“双方约定”：约定按实际面积结算，多退少补。而根据有关规定，这个“双方约定”又比“3%”优先，所以，很多时候，消费者都不能享受到“双倍返还”。

　　还有，有些商品房以套计价，这在销售环节上回避了面积纠纷，通常被作为现房买卖的计价方式。但在没有样板房作为参考的情况下，期楼销售中采用“按套计价法”对消费者来说风险很大。消费者在签订购房合同前应仔细审查合同条款和设计平面图，认真与开发商约定面积误差范围，并对超出误差范围如何结算以及超出多少范围可以解除合同等进行约定。

　　潜规则C：开发商逾期办证

　　开发商在交付商品房之外还负有移转商品房所有权的义务。购房合同中对于“关于产权登记的约定”有明确规定，如因对方的责任，消费者不能在规定期限内取得房地产权属证书的，可要求支付违约金。不过，2000版本对购房合同，对违约金的数额，都只有一个购房总额百分之几的比例，为此，开发商不管是违约多少天，都只需要付同样的违约金。为此，也可建议消费者，在限定时间后一定时段后进行起诉或要求仲裁，要求给予办证，不然追究违约责任，并可另行约定每天以万分之几作为违约金。

　　潜规则D：不肯退定金

　　在商品房消费中，考虑到房价等方面的因素，可能会提前支付部分的定金，如果消费者没买房，开发商可以没收这笔定金，如果开发商不给房，必须双倍返还两倍定金。据悉，一般定金的范围受到限制，约房价的20%左右，考虑到房价涨幅，可另行约定违约金的数额。

　　潜规则E：二手房“赠与”形式逃税

　　在二手房交易中，之前有为避费出现了不少以“赠与”形式出现的交易房，但这种办法其实并不可取，尤其是“受赠方”权益难以得到保障。“买卖”和“赠与”所受到的法律保护不一样。根据有关规定，赠与的财产如果有瑕疵的，赠与人可以不承担责任。房子若存在问题的话，受赠方权益难以保证，后果也只能自己承担。另外从法律上讲，通过假赠与代替真买卖而逃避税收的行为，情节严重者还可能会被追究刑事责任。