投资比例大的楼盘会降价

　　新政“组合拳”中，有一条规定“对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款”，业内坦言，这条把外地人购房卡在了门外，若长期执行，肯定将给杭州楼市带来巨大的震动。

　　事实上，杭州楼市之所以一路向上，是因为它并不仅仅是杭州人的杭州，而是浙江人的杭州。杭州天生丽质，有山有水有江有湖，天生是做房地产的地方。凭借其宜居性，吸引了众多雄厚的浙江民营经济购买力，一方面，他们为自己、为子女买房，有自住需求，另一方面，他们长期看好杭州楼市，纷纷大手笔投资。

　　所以，杭州楼市外地人购房的比例是非常高的。无论是高端物业、还是平民化物业，都涌现着他们的身影。一个家族买下一个单元、一个购房团买下一幢楼的案例，并不少见。滨江、九堡、下沙等区域，是受到外地人青睐比较多的区域。一些楼盘外地人的购房比例，甚至达到了80%。比如新近开盘的下沙某楼盘，外地投资客很多，起码占到八成。

　　投资客就好像是楼市里的鲶鱼，在市场行情不好的事情，因为它的活跃，可以起到刺激市场的作用，而在行情太好的时候，更是会把水池搅得一团浑浊。在一定程度上，正是由于他们的存在，杭州的一些楼盘，得以借势炒作，顺风涨价，一旦这部分需求被清场，楼市将变得异常冷清。而楼盘显然更少了很多涨价的理由。

　　90平方米

　　小户型房源影响小

　　在一系列新政中，“首次购买90平方米以下”的置业行为，是唯一没有受到新政制约的。新政鼓励首次置业者、打击过度改善和投资者的意图非常明显。相应的，跟这部分需求对应的房源，将受到市场追捧。

　　杭州易居臣信房产经纪有限公司总经理周强龙表示，在二手房市场中，这些房源主要指翠苑、朝晖、采荷等的小房子，它们户型面积不大，总价相对不是很高，是结婚等刚性首次置业者的首选，同时还能享受到一些购房优惠，所以这类房源的市场表现会比较好，价格下跌的可能性也不是很大。

　　而在新房市场，这些房源主要集中在一些定位比较平民化的楼盘上面。比如丁桥的广宇上东城，该项目副总经理姚国高表示，上东城的主力户型是90平方米的小户型，同时因为是大盘，涨价幅度也不是很大，所以新政对于楼盘的影响，相对并不是很大。

　　新政的鼓励小户型消费、不支持大户型消费，可能在接下来又将影响开发商的规划行为。从去年上半年开始，“90/70”政策悄然松动，此后，开发商在迎合市场需求、大户型利润也超过小户型等背景下，开始纷纷调整户型，小户型改成大户型、90平方米拼凑户型……一股大户型风潮再次掀起。不过随着新政出台，可以预见的是，接下来开发商将再次调整方案，比如把原先的拼凑户型重新打散成两套卖，户型中增加小户型的比例等。

　　商业物业

　　可能变相“得福”

　　值得一提的是，楼市中的另一些项目也值得关注。

　　目前市场上一些50年产权、土地性质为商业用地的酒店式公寓项目，不知道是否会变相“得福”。因为这些商业项目，即使在楼市出台种种救市政策，首付降低、利率打折的时候，它也依旧严格执行首付5成、利率上浮10%的政策。那么，这是不是意味着调控来袭时，它也依旧维持原来的政策？

　　对此，和达房产总经理杨涛表示：“如果真是这样，那么商业项目跟二套住宅的贷款政策就是一样的，那么，对于市场来说，户型更小，总价也更低的酒店式公寓项目，会不会因此受到更多人青睐呢？”

　　而最近一个值得一提的现象是，之前游离于楼市主力购房视野的村留用地项目，新近也是风生水起，卖得火热。对此，一位业内人士表示，村留用地项目依旧保持之前首付3成，消费贷款最多10年的政策，同时短时间内也没有要调整的迹象。

　　而一些持有雄厚资金的二三线城市，比如台州、温州，则可能因为外地人购房的限制，而出现资金回流，短时间内出现当地市场恶性膨胀的过程。对此，杭州一位上市公司的高管表示，二三线城市房价上涨过快的风险，远远大于一线城市的上涨，所以虽然二三线城市可能会有一些机遇，但风险要远远大于机遇。（吴彩萍）