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“二套房”如何认定问题不少 亟需地方细则出台
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  浙江在线06月10日讯 据《青年时报》报道6月4日,住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发出通知,对二套房贷作出最终认定:以家庭为单位,既认房又认贷。这令近日一直处于纠结中的楼市再度陷入各方议论之中。

  也有业人士指出,“认房又认贷”在具体操作层面仍存在一系列盲点。可以说,新政出台,解决了一部分问题,误伤了一部分人,还遗留了一部分问题。对此,记者做了一系列调查,并将目前存在的问题做了汇总。

  至于该如何解决这样的遗留问题?在采访中,各方口径几乎一致:希望地方政府、银行方面能尽管出台细则。有业内人士预测,相关细则有望很快得到执行,房价松动幅度则有可能进一步扩大。

  这些情况将视作“二套房”

  >>未达人均住房水平再换房

  今年年初,杭州市政府出台29条房产新政,曾经有过改善型购房的说法,根据杭州市统计局最新发布的《2009年杭州市国民经济和社会发展统计公报》来看,杭州市区居民2009年末人均住房建筑面积为30.85平方米,那么以一个三口之家计算,如果他们目前居住的房屋面积在92.55平方米以下,再次购买第二套房子的,究竟算是第几套房?

  答疑:新标准贯彻的是从严计算住房套数的原则,目前,银行不再参照改善型住房标准执行。仅仅以家庭和个人房屋套数来发放贷款。因此,只要再已有房产的基础上,再购房,都算作二套房。

  >>夫妻一方婚前有房,婚后再购房

  如果夫妻双方中,有一人在结婚前已经买过房子,那么婚后夫妻双方再买房子,究竟算是首套还是二套?

  答疑:按照以家庭为单位计算房屋套数,凡家庭成员一方名下已有房产,婚后再购房时,仍统一按照二套房标准执行。

  >>合资购房,无房方占大比例产权

  如果是朋友之间,为了投资而共同买房,需要在房产证上写上双方的名字,不过A之前有房且有贷款记录,而B之前名下无房,此次购房中,B的出资额要比A多,那么能算是首套房吗?

  答疑:双方共同借款,需要合计产权,也就是说,两人中间,有一人此前已经购有房产,那么统一算作第二套房。

  >>未成年人名下有房,成年后再购房

  有些父母在之前买房时,已经将未成年子女的房子共同写在产权证上,现在孩子到了适婚年龄,需要再次购房,这样算是第一套房?

  答疑:新的二套房标准以家庭为单位,包括夫妻双方(含未成年子女),这意味着,子女成年后购房,仍然算作二套房。

  >>名下有房,再用公积金贷款购房

  尽管有购房者在买房时是第一次使用公积金进行贷款,但此前曾经有过房产购买记录,或是全款付清,或是使用了商业贷款,那么是否可算作一套房对待?

  答疑:杭州市公积金中心相关工作人员表示,新政已经发布,目前已开始实行“认房又认贷”政策,因此只要前面有房屋在名下,即使是第一次使用公积金贷款,也视作二套房对待。

  这些情况可视作“首套”

  >>双方仅名下有商业物业再购住宅

  如果购房人名下有商铺或酒店式公寓,这样他们买商品住宅算不算是二套房?

  答疑:过去的政策中,对于个人买底商等商业地产是否算做是有房族没有明确规定,而这次出台的新规同样也没有作出解释。由于之前商业地产不受二套房限制,因此在住宅市场受新政影响低迷时,商业地产项目逐渐成为新的投资渠道。

  >>未贷款的房子卖掉后再买房

  如果有购房者将手头的这套房子卖掉,同时此套房子并没贷款记录,现在想改善居住条件,再买一套大一点的房子,那么这种情况算首套还是二套?

  答疑:记者从建行和中信银行了解到,目前这两家银行都对曾有过贷款记录的购房者,无论是否将该套房子卖掉,都视为第二套房。建行表示,如果之前购房时是全款付清的,现在又卖掉了,暂时还不能确定是否为二套,要等待细则;中信银行表示,如果房管部门查不到这套房子的产权记录,那么该购房者再次购房,就视为首套。

  >>无贷款记录外地人首次在杭购房

  如果外地人在其他地方有几套房子且都无贷款记录,但是在杭州是第一次买房,同时不能提供1年以上当地纳税证明或社保证明,那么,是不是也按照第二套房来对待?

  答疑:按照日前出台的二套房新标准,凡不能提供一年以上当地纳税证明或社保证明,银行统一按照二套房标准购房,即首付5成,利率1.1倍。

  根据已经率先执行二套房新标准的招商银行的说法,按照认房又认贷的方式,购房者需要提供所购房产所在地房管局提供的房产证明材料。也就是说,购房者如果在外地有通过银行贷款购房,那么再购房需要按照二套房标准购买;如果外地人在杭州能提供1年以上纳税证明和社保证明,同时之前没有通过银行贷款购房,有望在杭州以首套房方式购房。

  新政有漏洞,这样的“首套”不可取

  >>夫妻一方户口在外地,回原籍购房

  由于民政系统内部并未联网,夫妻中非本地的一方,可回原籍开出单身证明,最后可以个人名字购得“第一套房”,执行首套房贷政策。

  由于银行系统内可以联网,认贷的问题比较好解决,之前银行也一直这么操作,但是由于各地房管部门系统不联网,同时,记者了解到,目前杭州主城区和萧山余杭的房管系统都不能互相查询,所以在认房的操作上还是有难度的。

  叶永祥律师认为,如果故意采取这种方式骗取首套房的优惠,今后一经查出,将面临贷款收回、利率提高、行政处罚、涉嫌逃税等多种问题。所以购房者不能为了一时之利,擅自作出和事实不符的承诺。

  >>夫妻利用假离婚

  在实际操作中,部分假离婚现象困扰着商业银行。一家房产中介人士介绍,“夫妻双方共有一套房产,若再购房,中介可通过假离婚的方式帮助客户规避二套房规定”。

  抛开道德问题不说,受这一招拖累的可能性也会更大。正如律师所言,“假离婚”买房,在财产鉴定方面存在的风险其实并不小,因为假离婚也有风险,主要问题就是日后的财产鉴定。双方虽然名义上离了婚,但是用于买房的钱实际上还是夫妻的共同财产。万一假离婚弄假成真,复婚不成,财产鉴定就会比较麻烦。到那个时候,可能出现的损失就不止省下来的几万元利息了,甚至,如果被别有用心者假戏真做,很有可能人财两空。因此,假离婚确实是一个风险系数较大的博弈游戏。

  金歆 王晋 李静 余艺民

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