“除了杭州、宁波、温州、丽水等城市，全省其他城市房地产市场实际上不是人们想的泡沫很大，而是处于相当健康的状态。”昨天，浙江大学房地产研究中心主任贾生华语惊四座。

　　在昨天由浙江省房地产业协会和浙江大学房地产研究中心联合举行的《2010年上半年浙江省房地产发展报告》(以下简称《报告》)新闻发布会上，贾生华通过房价收入比、房价租金比和租金收入比三项指标对全省11个地级市房地产市场作了测算，得出上述结论。

　　温州房价收入比最高

　　全省六城市超10倍

　　所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，是反映居民购房负担情况的指标。

　　以杭州为例：今年上半年杭州五城区二手房成交均价为19545元/平方米，一套90平方米的普通居室，总价约176万元；去年杭州市区城镇居民人均可支配收入为26864元，一个三口之家的家庭总收入为80592元。

　　根据贾生华采用的公式，测算出来的杭州房价收入比约为21。也就是说，普通家庭在杭州需要工作21年才能买得起一套房子。

　　按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间。

　　贾生华认为，在中国的大多数城市，房价收入比高于6倍是可以接受的，而在浙江省经济发展发达的地区，在10倍以内也可以接受。

　　浙江大学房地产研究中心的测试结果显示，温州、杭州、丽水、宁波、舟山和台州的房价收入比超过了10倍(如图1)，其他城市的房价收入比也都在8以上，表明这些城市工薪家庭购买住房有较大的困难。特别是在温州、杭州、丽水和宁波，当地居民的购房压力很大。这些城市的房价上涨，很可能与强大的投资性购房需求有关，市场对政策的敏感性和波动性也会很强。

　　房价房租比偏高

　　贷款买房风险大

　　在国外，很多机构把房价房租比看做评判一个房地产市场泡沫程度的指标。它反映的是租赁市场和买卖市场的关系。如果房价房租比明显偏高就表明房价存在一定的泡沫。

　　《报告》用2010年上半年全省各城市市区的成交均价除以该城市市区今年6月份平均住房租赁水平，得出房价房租比指标。

　　按照该测算方法，在成熟的市场经济中，房价房租比的合理范围在200-300之间。

　　贾生华认为，由于国内投资渠道比较窄，存款利率又很低，所以这个指标在500-600是正常的。

　　测算结果显示，目前浙江省大部分城市的房价房租比偏高，其中有5个城市的房价房租比已经超过500(如图2)，这说明这些城市年租金投资回报率在2.4%以下。

　　温州、金华、衢州、丽水和杭州市区的房价房租比已经超过500，其他城市基本在400-500之间。

　　在目前的存款利率水平下，如果以自有资金购房还是合算的，但如果以按揭贷款购房，在房价不能上涨的情况下，将面临投资损失的风险。

　　比如三套以上首付是60%-70%，利率又达到8%，像这样的投资就要非常谨慎。因为租金回报率只有2%，购房者只有寄希望于房价继续涨，如果房价维持两年不涨，那投资就亏了。

　　全省房租收入比偏低

　　工薪家庭租房最划算

　　《报告》对全省各市测算的第三个指标是房租收入比。

　　根据测算公式，浙江大学房地产研究中心以省内各城市2010年6月的平均住房租金水平乘以60(表示租赁一套60平方米住房月租金的水平)；用各城市公布的2009年城镇人均可支配收入水平乘以3，再除以12(表示三口之家月收入水平)，可以得出该市房租收入比。

　　从国际房地产租房市场经验来看，房租收入比在25-30之间是正常的。也就是说，一个家庭从收入里拿出约三分之一租房子。

　　测算出来的结果只有杭州是30，其他城市都在30以内；金华、台州甚至只有10%，也就是说市民如果不买房，租房子的话基本上没有什么经济压力；舟山、丽水、湖州、绍兴都在20以内，这相当于市民将家庭全年五分之一的收入拿来，就可以租一套60平方米的房子。

　　这个指标给我们的启发是，对于许多工薪家庭来说，与其背负重压买房，不如选择租房相对划算。

　　浙江楼市总结与预测

　　上半年商品住宅成交量下降两成

　　昨天公布的《报告》，还对今年上半年省内房地产市场作了总结。

　　1-6月，浙江省商品房累计销售面积为1904万平方米，同比下降12.4%，其中商品住宅累计销售面积为1531万平方米，同比下降19.6%。商品房成交均价为8908元/平方米，同比增长21.66%；商品房累计销售金额为1696亿元，同比增长6.6%。

　　去年12月中旬到今年6月，中央的调控政策分成4个阶段，这也直接影响了全省的房地产市场。

　　今年1-3月量价平稳，全省均价都在8200元-8300元/平方米之间；到了4月突然量价齐涨，均价冲到了9688元/平方米；5-6月量缩价稳，全省均价在9400元/平方米左右。

　　下半年预计出现价调量增

　　《报告》根据国内外宏观经济运行情况和对我国房地产周期的分析指出， 2010年下半年调控政策仍将延续，调控政策效应还将继续释放，浙江省房地产市场“僵持”局面将会被打破，房地产市场可能会出现“价调量增”的基本特征。原因有三：

　　一、从政府层面看，宏观调控进程仍然会继续。

　　二、从开发商角度来看，促销力度将会加大。一方面是资金链的压力，因为开发商销售收入将大幅减少，贷款也将大幅度收缩，开发商去年积攒的资金已经消耗得差不多；二是经营方面的压力，地价款、工程款在今年下半年将会大幅度增加。

　　三、购房者观望等待也可能进入尾声。一旦开发商启动大幅度促销和让利措施，等待中的购房者耐心将会慢慢消失，很可能又开始出手买房。

　　都市快报 记者周成奎 见习记者 郑玲玲 王中亮