浙江在线08月23日讯抑制不合理住房需求的新政，让楼市动荡不安。前天上午，在由市律师协会、市房地产协会、温大房地产研究所联合主办的温州市房地产法律论坛上，专家、律师畅所欲言，把脉新政下的温州楼市。

　　应对楼市新政一慢二看三通过

　　房产税成了近期民众和媒体讨论的热点，如果开征，对温州影响会有多大？

　　温州大学教授、温州大学房地产研究所所长石海均说：“如住宅房产税开征，与其他城市相比，温州的影响估计会更大一些。”石海均说，温州房价高、户型大、炒楼者多，这样一来上税就要多。不过，一旦实行，温州对房产税适应的速度将快于其他城市。

　　“温州是一个很敏感的城市，市场嗅觉很强。”石海均说，温州人应变能力强，善于未雨绸缪。

　　投资者如何应对新政？石海均说：“司机开车注意安全的办法是一慢二看三通过，这个办法同样可以用在楼市新政的应对中。”

　　楼市新政不构成“不可抗力”

　　楼市调控政策连续出台，尤其是提出“实行更为严格的差别化住房信贷政策”对房产买卖冲击较大。此时，购房者能否以楼市新政为“不可抗力”或“情势变更”为由，变更或解除房屋买卖合同？

　　浙江越人律师事务所律师黄丹丹说，楼市新政是可以避免或克服的，如首付比例提高，购房者资金不足的，可以通过自行筹集资金的方式来履行支付房款的义务，因此不构成“不可抗力”。

　　黄丹丹说，一些购房者在遭遇新政后，的确无法支付首款的，应当允许购房者适用情势变更原则，变更合同，甚至解除合同，但这一原则应当慎重适用。

　　新政纠纷审判遵循4大原则

　　在论坛上，有关专家说，新政实施后，开发商与购房者的商品房买卖合同纠纷、二手房买卖纠纷在一定时期内会越来越多。

　　今年4月29日，市中院民四庭审判长联席会就审理商品房买卖合同纠纷案件遇到的疑难问题，进行研究讨论，形成了一份参考意见。

　　该庭庭长邹挺骞说，在审理这些案件时，他们将遵循4大原则：支持楼市新政原则、维护合同效力原则、慎用不可抗力和情势变更原则、利益平衡原则。

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　　不可抗力：《合同法》规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。所谓不可抗力是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。”

　　情势变更：《合同法》司法解释规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。”