浙江在线07月28日讯楼市新政出台，因为政策变动导致的房产交易纠纷多了起来。在骤然提高的首付和房贷利率面前，不少已经下单的二次购房者打起了退堂鼓。想放弃交易，但是合同已签，定金已付。想退房，卖方或是开发商不干了。

　　“楼市新政前的房产纠纷大多是有关房屋质量、二手房交易欺诈等。新政后，开始出现因贷款办不下来而导致的交易纠纷。”浙江法进律师事务所梅法进律师说。

　　筹不到首付退了房，定金能不能退还？

　　案例：

　　今年4月初，椒江的王女士看上椒江飞霞港湾一套120多平方米的二手房，算上车位等，房东陈先生开价95万元。当时，台州的二手房行情又开始转暖，王女士犹豫了一下，付了5万元订金，签订了购房合同，双方约定4月底付款、交房。

　　这套房子，王女士本来盘算着付30%的首付，没想到正在这时，新政出台了，二套房首付比例提高。这样一来，王女士准备的30万元现金就不够首付款了，而且二套房贷的贷款利率不仅不能打折还要上浮。王女士觉得购房成本增加难以承受，准备退房，但房东陈先生不干了。如果王女士坚持不买，那5万元定金就要归卖家。

　　纠纷焦点：

　　新政规定二套房的首付比例至少五成，以及1.1倍贷款利率。王女士无法凑齐首付而毁约，并要求房东陈先生退还5万元定金。陈先生认为，购房合同已签，合同上对于违约的责任也说得很清楚，因此不愿退还定金。

　　解决途径：

　　浙江法进律师事务所梅法进律师说，这个案例中的“二手房”交易是个人对个人。目前出现的交易纠纷，主要也集中在二手房买卖中。新政出台前，第二套房子原本能贷70%-80%，现在一下子减少到50%，如果是三套的话，基本上还贷不出来。像这种因楼市政策变动导致的毁约，双方最好能够协商解决。按照公平原则，应对陈先生做出适当补偿，所以建议两人好好商量，各退一步。纠纷最后以陈先生退还3万元定金解决。

　　异地买房办不出房贷

　　案例：

　　今年2月，温岭的蔡先生在杭州一口气买下了2套商品房，面积在120平方米到140平方米之间，价格在250万至300万。当时，他首付四成，与开发商签订了合同。按揭尚在办理中时，新政出台了。

　　蔡先生在台州已经有2套房，算上杭州投资的这2套，即使能贷款，这门槛也相当高，首付就要近300万。更要命的是，因为蔡先生这种情况属于异地买房，房贷办不下来。

　　纠纷焦点：

　　新规规定：“对不能提供1年异地当地的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停房贷。”按揭办不下来了，蔡先生要求退房，并退还首付以及利息等费用。开发商认为按揭办不下来是买家的事，不肯解除购房合同。

　　解决途径：

　　对于这样的案例，梅法进律师认为，贷款办不下来不是买卖双方造成的，而是因为政策变化。根据2003年出台的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条：“……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以要求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还给买受人。”

　　另外，对于新楼盘，开发商一般都会有合作的银行办理按揭，对首付和贷款利率都已作出约定。如果约定好了，购房者也付了首付，之后由于贷款政策的变动，导致按揭无法办理，这样反倒是开发商违约在先，开发商应该退还首付并退房。

　　中介公司白忙一回

　　案例

　　吴先生是椒江一家中介公司的老板，新政出台前后，本来已经做成的生意，却因为银行贷款的事给搁了下来。

　　4月份，吴先生卖出去一套房，买卖双方谈妥以85万元成交。合同签了，定金也付了，就等着银行办理按揭。谁知买方因为是第三套房，无法办理房贷。买家因此要退房，卖方不同意，吴先生作为中介，夹在中间也为难，只能做“和事佬”劝双方都退一步。房东和购房者都已经焦头烂额，中介费当然也没人付了。

　　纠纷焦点：

　　这类情况非常多，中介跑去找律师的也有。大致情况是：因为异地投资、首付比例提高、贷款不发放等种种原因，导致已经签约或者已经支付了定金的购房交易无法继续。

　　解决途径：

　　案例中的卖卖双方并没有成交，中介公司确实不能收取费用。但是，中介毕竟也付出了劳动，因此，买卖双方可以支付几百元，对中介公司付出的成本进行适当补偿。这样的情况，大部分纠纷以适当补偿中介费用而了结。

　　大量的交易纠纷，使得交易双方对“违约风险”的关注，上升到一个新的高度。

　　“如今，新政出台已经3个月了，按揭贷款难是购房者和开发商都可以预见的问题。”梅法进律师认为，开发商或二手房卖家可以在购房合同里增加防范贷款风险的条款，以免纠纷产生。

　　购房者也有办法能够规避这一风险，譬如在签下合同前，带着自己的资信记录和收入证明，提前到银行进行咨询。如果银行初审没有问题，就可以放心签下合同；如果发现贷款有难度或是成本超预期，就要掂量一下自己有没有支付能力。据台州晚报 记者 郑敏