“旧包新”二手房一夜暴涨

　　专家提醒蠢蠢欲动的炒房客这类押宝炒房风险很大

　　最近，在富阳银湖板块的紫云山庄业主中盛传着一个消息：该小区被某大牌房产公司“相中”了，可能会全部“吃进”并重新开发！一时间，小区业主的心被搅得活络络的，惜售的人多了，挂价也上调了；而嗅觉灵敏的炒房客则蠢蠢欲动，想着抄底进货。

　　坊间盛传绿城要来收购

　　“冷门”小区陡然走俏

　　最近一两周里，李女士十分关注富阳银湖板块的紫云山庄二手房价格，她准备买一套这里的房子作为投资。产生这个投资的念头，是因为前段时间，她几个住在紫云山庄的朋友告诉她，小区可能被绿城房产“吃进”！

　　朋友告诉李女士，现在紫云山庄的房东普遍惜售、涨价，两个月前一套总价40万元的房子，现在挂牌总价要60万元了。李女士一听，觉得这是一次投资机会。紫云山庄公寓单价在每平方米五六千元，李女士手头上有五六十万元的闲钱，这些钱现在还能在小区里买一套公寓，若紫云山庄真是被绿城买走重新开发了，那岂不是以小赚大了！

　　抱着李女士类似心态的炒房客不少，使得二手房市场中一直“冷门”的紫云山庄最近出奇的热火。据了解，紫云山庄是1993年开始建造的小区，是富阳银湖板块较早针对杭州人销售的商品房，小区里有公寓、排屋别墅等不同类型的房源。当年售价非常便宜，公寓才几百元/平方米，许多杭州人是冲着这个不可思议的单价才去买的。但是因为地段和小区品质等原因，这个小区的二手房交易一直非常冷清。

　　有意思的是，近来绿城房产也接到了不少求证传闻的电话。绿城房产一位不愿透露姓名的相关负责人告诉记者，最近他也接到了很多朋友的咨询电话，都在问“绿城是不是要重新开发紫云山庄这个项目”。对此传闻，这位负责人觉得很诧异。他表示，就他这个层面的绿城员工，并不知道公司有拿紫云山庄这块地的计划。

　　楼盘推倒重来，买了“旧房”的业主相当于买到了原始股

　　李女士的炒房动力源于大牌开发商“包新”楼盘后，房价的扶摇直上，尝到这个“被包装”最大甜头的要数溪上玫瑰园。

　　西溪板块的绿城·溪上玫瑰园原是宏程房产开发的溪上凰庭项目。去年年中，溪上凰庭项目与绿城合作，绿城把项目更名为“绿城·溪上玫瑰园”，更名后的溪上玫瑰园开发法式排屋，项目走九溪玫瑰园、桃花源等绿城玫瑰系高端别墅线路。更名的同时，绿城方面的负责人表示，此前溪上凰庭的所有规划都将“作废”，规划方案将全部推翻重来，即使是已经建好的部分也可能重建，并已与前期业主进行了沟通，业主对此均表示认同。据知情人士透露，绿城接手前，溪上凰庭已售出十余套排屋，为了与后期开发的产品保持一致，绿城对这批已售出的排屋进行外立面和内部结构的大规模改造。

　　原先，“溪上凰庭”的开发商宏程房产在房产行业内并不知名，其开发商是以制造瓷砖而闻名的杭州诺贝尔集团有限公司，打造高端房产项目的资源并不丰富。因此，早前溪上凰庭排屋的定价是走折中路线，销售均价为1.8万元/平方米。但是，绿城介入后的溪上玫瑰园名声大振，引来“绿粉”的追逐，绿城将项目产品品质提升的同时，价格也上调成为该区域高端住宅的标杆。记者查找了相关资料，发现溪上玫瑰园去年10月首次开盘推出面积为300-430平方米的排屋，销售均价2.7万元/平方米，此后多次推房中，价格一路走高，而今年9月底溪上玫瑰园又将推出一批排屋，预计价格33000元/平方米。也就是说，当年以1.8万元/平方米买下溪上凰庭排屋的业主，一年内房价涨了83%！早期买进的这十余套排屋的业主简直买到了原始股，赚得盆满钵满。

　　傍“大牌”眼看要成功，挂价疯涨1.7万/平方米，目前乏人问津

　　追逐大牌开发商“旧包新”楼盘的炒房客，还出现在未来世界公园旁的梦湖山庄。

　　去年5月陈女士买了梦湖山庄一套300余平方米的别墅，总价500万元左右。陈女士买下这幢别墅，是冲着梦湖山庄这个地段去的。陈女士说，她有朋友住在梦湖山庄，去年4月份，到朋友这里玩，听朋友说绿城房产要开发未来世界这块地建排屋，凭着陈女士多年的炒房经验，她立马感觉到梦湖山庄的投资前景：绿城的高端住宅肯定会带动梦湖山庄的房价。除此之外，陈女士买下梦湖山庄还有一种“博一把”的念头。她说，梦湖山庄是1995年建造的住宅区，住宅外立面都显得很陈旧了，绿城为了提升高端住宅区的整体形象，很有可能对梦湖山庄进行包装，整改或者收购梦湖山庄，果真如此的话，那买梦湖山庄就是低价买了“绿城”的房子，这个投资回报相当丰厚。当然，陈女士对于这个“赌博”心态也做好了两手准备：即使梦湖山庄没有被绿城改造，500万元买一套300平方米的别墅也很划算，才1.6万元/平方米的单价，还带300多平方米的花园，即使自住也挺舒服的。

　　陈女士的“押宝”还真有了着落。前不久，梦湖山庄的业主在小区公告栏上看到了之江管委会关于业主报告的回复，回复中提出由金马房产牵头制定梦湖山庄外立面整治设计方案，以及公共部位的道路景观等提升改造工作。据悉，绿城开发的未来世界公园项目名为“绿城·云栖玫瑰园”，其开发商是杭州金马房地产有限公司，据网上有关资料显示，金马房产属绿城集团旗下子公司。由此可见，金马房产牵头制定的梦湖山庄外立面和小区环境的一系列整治方案，实际上是由绿城团队操作的。

　　沾上了“绿城”的梦湖山庄业主惜售房源起来。记者采访了驻扎在梦湖山庄附近的房产中介，经纪人谢腾告诉记者，近一个月来的客户回访中，起码有一半业主决定暂时不卖房子了，一方面等着隔壁的云栖玫瑰园开盘拉升区域价格；另一方面等梦湖山庄外立面和小区环境整治后，再抬一抬价格。“就我知道的，梦湖山庄有好几户人家又买了一套小区的房子作为投资。”陈女士说。

　　利好消息不断，业主心气也越来越高，梦湖山庄挂牌价格节节攀升。谢腾介绍说，几个月内，他手头上梦湖山庄一幢别墅挂牌总价从750万元涨到了现在1000万元；还有一套沿湖的别墅从1500万元的挂牌总价上调到1800万元。记者查询了一下相关二手房网站，类似于陈女士的一套300平方米左右的别墅，目前挂牌单价已高达3.3万元/平方米，总价1000万元。比较之下，一年半内，陈女士的别墅总价翻了一倍，挂牌价格每平方米涨了1.7万元。不过，这样的挂价，目前还是有价无市，乏人问津。

　　炒“旧包新”的房子，存在“深套”的可能

　　现在杭州很多老小区都进行了外立面的旧墙改造，这类“旧包新”后的住宅楼价格基本都涨一涨。资深经纪人陈静波介绍说，一般来说，包新后的住宅楼，其房源单价有500元-1000元/平方米之间的提升区间。

　　傍上诸如绿城这样的大牌房产公司，给小区“旧包新”，更是为小区贴了金，所以，一些炒房客盯着大牌开发商可能收购或者改造的楼盘，买房投资。但是，这类投资存在着相当大的风险性。例如长期二手房市场内受到冷遇的住宅小区，因为品质和地段问题，房价长期不温不火，甚至始终低价。这样的小区，因为听信坊间的传言而买了房子，而被大牌房产公司收购或者包装的消息不确实，那这笔投资基本是“打水漂”，而且这笔买房资金将长期深套，所以确认这类消息的真实性至关重要。

　　此外，业内人士还认为，即使小区被品牌开发商相中，还要弄清楚开发商是对这个进行重新开发还是简单的改造，开发商对房子“包装”程度的深浅，与此后房子的增值也大有关系。比如类似早前的溪上凰庭项目，与绿城合作后，绿城将项目推倒重来，对此前出售的十余套排屋也进行了内部结构和外立面的大幅调整，这样从根本上改变了产品的品质，进入二手房市场后，被改造过的产品同样得到市场认可，不会拉出价格区间；但如果仅是外立面和小区环境的简单整治，二手房市场的接受度肯定有所区别，价格提升有限。(每日商报记者 王筱璐)