浙江在线09月16日讯 据《青年时报》报道一年一度的“金九银十”，向来都是开发商和购房者最为关注的楼市热点。然而“金九”已然过半，虽然市场各方都高呼“回暖”口号，但不难发现，除了零星几个项目借助折扣东风无力地冒着微弱的沸点以外，杭州楼市依然犹如一锅烧不开的水。

　　尽管如此，楼市的过去、今天、明天依旧是老百姓讨论最为热烈的话题。然而，集诸多因素为一体的楼市今后究竟会有怎样的走向，没有一个人能用很笃定的口气表示：升，或是降。

　　作为最复杂的综合体，自然要用相对全面的市场心态来分析。究竟是谁在买房？他们在何时买房，买的是哪里的房子，又究竟为何买房？在新闻事实中有5大要素(5个W)，即何时(What)、何地(Where)、何人(Who)、何事(What)、何故(Why)。这一次，我们就用这5个W，来探究一下当下楼市中的购房问题。

　　WHO？当今市场，谁在买房？

　　首套刚需置业

　　必须买房、冲着低价入市

　　案例：23岁的夏先生，典型的新杭州人，尽管年龄还不大，但近日已将目标锁定在买房一事上。

　　“是父母催得急。”夏先生直言不讳。他告诉记者，自己在杭州读的大学，刚安顿下工作不久；父母在外地工作，对杭州楼市的情况并不算十分了解，“但我爸向周围朋友打听了一圈，听说现在楼市有回暖的趋势，不仅是杭州，上海等地都一样，再不买肯定还要涨。于是，这个月以来就一直催我赶紧选房下单。”

　　夏先生无奈表示，作为一个新杭州人，虽然已经租了一年的房子，但是一年后还是要为找房子不停地奔波；而且每年花在租房子上的钱也是很大一笔支出，还是赶紧买房来得实在。“爸妈为我考虑，所以房产证名字准备写在我名下，至于首付，当然是父母赞助了。”夏先生说。

　　点评：而据观察，刚性需求置业中也分为两种：一种是以夏先生为代表的、典型的父母为子女买房；另一种则是需要置办婚房、且手头资金较紧的这一类人。

　　上周末开盘的下沙某楼盘相关负责人向记者透露，之所以项目销售情况较好，其中原因很大程度上是由于得到了刚需的追捧。“尽管项目为40年产权，且户型较小，但约9000元/平方米的价格在目前杭州楼市中甚至是下沙市场中都很难寻觅。不少客户明确表示，自己就是冲着低价来的，因为‘必须买房’。”该负责人说。

　　“购房大调查”的结果显示，参与投票者中有多达61.6%的意向购房者为“新杭州人”，多出“杭州本地人”近两倍之多；而事实显示，在当下拥有购房行为的刚需置业者中，在杭工作、将把家安在杭州的新杭州人的确为刚需的中坚力量，这也是为何刚需一直源源不断存在的重要原因之一。

　　改善型置业

　　追求学区，改善居住

　　案例：王女士最近只关注学区房，虽然儿子这个月才满2岁，但是他们全家早几个月就开始为购买学区房急得像热锅上的蚂蚁了。

　　王女士称，此前考虑的项目有两个——滨江区政府附近的绿城·明月江南项目，以及三墩的金地·自在城。她表示，虽然明月江南从地理位置、楼盘品质来说都相对更好，但是考虑到自在城的文三街小学学区优于明月江南，购买的心理天平就完全倾斜了。

　　“什么地段好坏、上班是不是远、升值潜力如何、户型如何，一概都不考虑了，只要是学区房。”王女士说。

　　实际上在她王女士和周围朋友之间，孩子年龄段相仿的一些母亲已组成了一个“妈妈群”里，每天聊的都是换房、换学区房的话题。“尽管我们确实是改善型需求置业，但我觉得说法不能过于绝对了。其实我们就是实实在在的刚需，为了孩子读书而换房的改善型刚需！”

　　点评：正如王女士所说，改善型置业，实际上是刚性需求中的一种，因为购房者是以自己的实际需要出发而换房。据了解，为了给孩子创造良好学习环境而“被迫”换房的家庭，其实并不在少数。

　　相关中介门店透露，一些家境一般、要靠卖掉现住房屋才能购买学区房的家长，则将目标放在那些老小区的二手房当中。华邦地产相关负责人郑建表示：“多大面积、多少年房龄已都不是考虑重点，早早购房之后把户口迁过去，达到学校的居住年限，才是这些家长现在最为重视的。”

　　而除如王女士这般，为了孩子上学而专注于学区房外，为了改善家庭居住条件、增加居住空间即增加房屋面积而换房，这样的改善型需求购房者也不在少数。正如日前热销的绿城西子·紫兰公寓等，都备受改善型需求青睐。必须注意的是，与以“追求学区”为目标的改善型需求不同的是，这一类居住品质类改善型需求则更看重物业类型、房源面积、小区环境等因素。

　　有闲钱，投资房产最安全

　　案例：蒋小姐今年29岁，常年在台州工作生活，却一直关注着杭州楼市：“前几年家里做实业积累了一笔闲钱，大约800万元左右。今年其他行当赚钱都不是非常顺利，所以还是打算把钱投到房地产业，杭州自然是浙江省内的首选。”

　　与蒋小姐首次投资于杭州楼市不同的是，古小姐此前在清源·上林湖已有过一次投资经历。“我们家的排屋买得比较早，现在想探探行情便挂了出去。之前心想，能卖到300万元就不错了，谁知询价人不少，甚至提价至320万元了也一直有人来询问。我想，如果价格能到350万元就出手，然后再换一套房源作投资。”

　　然而古小姐仍有一个顾虑：尽管目前市中心高端楼盘卖得不错，地段稀缺，不用担心保值问题；但作为投资者，投资回报率才是最重要的。“我还是在考虑升值空间问题。说实话，排屋今后肯定是稀缺品；但相对而言，市区的楼盘容易出手、租金回报率又相对较好。到底该投资哪类产品呢，实在想不好。”古小姐十分纠结。

　　点评：老投资客，以及初出茅庐的投资者，便组成了当下市场中的投资团体。

　　很难说投资客在市场上占了多大成分，但随着近期市场态势相对向上，投资客的回潮已是不争的事实。哪里有热销盘，哪里就有投资客的身影，他们的嗅觉相当敏锐。

　　中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东表示，眼下选择以投资性质进入楼市的购房者，多是以今后的生活投资为目的，手中攥着的都是真金白银。“目前市场中除了房产品外，很难找出相对稳定的投资渠道，因此房产品也理所应当地成为替手头资金保值、增值的最好选择。”

　　曹旭东表示，即使是首次投资者，在当下市场中，也不可武断定义为“盲目跟风”：“根据现在的信贷政策，各大银行多实行差别化信贷，信贷政策进一步收紧，投资成本的持续增加，因此投机者想要从众获得所需的贷款额度已变得更难。因此目前投资的这一类人，依然是有一定资金实力的投资者。”