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ZJOL/1.24.96

导语：有媒体在报道中援引社科院城调队调查结果，称：国家电网运用智能抄表系统发现全国660多个城市，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，按每个家庭3口人计算，这些空置房可供近2亿人居住。虽然这一说法随后遭到国家电网公司的否认，但却暗合了多次调控信息“民间传出→媒体报道→官方辟谣”的逻辑，引起了越来越多人的关注。中国各大城市也掀起一股空置房调查热潮，网友更是盘点出空置房的调查手段，那么，房价居于中国城市一线的杭州到底有多少空置房呢，这是个问号，更是个叹号！　　　　　　　　　　

浙江尚未开始空置率调查杭州已现“空房管家”

　　月初，国家统计局表态将启动住宅空置率调查。北京已经率先对部分小区开展空置率调查，还将首次公布朝阳区的住宅空置面积。浙江省统计局负责人告诉记者，目前尚未接到启动住房空置率调查的通知，如果国家统计局要求启动，将立即展开此项调查。

	传北京出现“空房管家” 空置房调查刺激了谁？
	3万“零水表”60%“黑灯率” 杭州"空置房"
	空置房置换改造成幼儿园杭州将扩大学前教育资源
	当今楼市谁在买房？新杭州人成为“刚需”主力
	杭州房价环比大涨开发商“临时提价”现象重现
	台州第三套房基本停贷业内人士称影响有限
	摇号、日光、涨价重现杭州楼市专家建议购房者冷静
	宁波平均10套房2.5套没人住空关率25%左右
	空关房该怎么看待物管怕租客难管业主称转租也好
	空关房是怎么产生的？投资、婚房、学区房是主力

空置率已达两三成，钱江新城未来何去何从？
钱江新城的写字楼租用市场目前处于起步阶段，租金水平在2.6元/平方米/天左右，空置率也不低，为20％－30％。>>详细

处理闲置房世界各国办法美国、欧盟很早就开始定期收集和发布住宅空置率的数据，这充分说明这个指标在定义上是存在具有共识的清晰标准，在技术上也是完全可以统计出来的。>>详细

鲜活例证

杭州市中心182套房闲置10余年

　　在寸土寸金的杭州市中心，竟然有182套房子闲置了10多年。182套房子中，有175套竟是拆迁安置用房。这些房子位于朝晖四小区，分布在7幢楼里，有的甚至整幢楼的房屋都没人居住。这些房子水电设施齐备，有人维修翻新，有人交物业费，最短的已空置10年，时间长的已空置13年。

大关、嘉绿苑、木庵小区等都有空置房

　　环城北路杭州电视台后面的小区有多套房子空了很多年。这个小区叫木庵小区，市场上的二手房价已超过2万元，居然也一直空着。空置时间最长达18年。“1992年就搬来了。”10幢3单元住户贺先生说，“这些房子看看是空着的，但你有钱也买不了，空了那么多年，我们早打听过了，都是政府的房子。”

　　杭州空置房民间调查

有3万个“零水表”
调查对象：五个主城区57万户自来水用户
调查结果：至少3万户是“零水表”，其中超过6个月都是零度的有17742户。
调查说明：这3万户零度表中还不包括大量小高层和高层住宅，因为它们的水表都是总表制的，就算整幢房子只有一户居民入住，这幢房子的总表也会走。
专家解析：相对晒黑灯、数空调，调查水表这个方法还是相对很科学的，其数据比较准确而且是以“6个月”的时间长度来观测，“不走的水表电表，无论如何不能说这种房子有人居住。这是一个再简单不过的道理。”>>>详细

有楼盘黑灯率达60%
调查对象：嘉泰馨庭，2009年交付，有近800多套房屋
调查结果：根据小区内的绿城物业统计，目前的入住率最多只有四成，其中70%是业主自己居住，30%是业主把房子出租掉了。剩下的六成房子，就这么空了两年多。
专家解析：其实杭州的空置房跟小区郊区化也有一定关系，毕竟郊区不像市区这么便捷，要不然生活不方便，入住率当然不高。所以，要降低空置率，首先要增强小区的可居住性。>>>详细

商品房空关率约为30%
调查对象：杭州主城区22个代表楼盘。即：2005~2007年三年间杭州主城区范围内当年的年度销售套数排行前十的楼盘
调查结果：十套商品房三套空关，空关率在12%~48%之间。
调查说明：“空关”标准是交付后未装修也未有人入住。
　　剔除重复的名单和写字楼项目共有22家楼盘，它们的交付时间至少满6个月，最长的超过40个月；它们分散在不同区域，既有市中心的也有相对郊区的，既有学区房也有一线江景房。 >>>详细

　　杭州楼市存在着不少空关房，这已是一个不争的事实。避开这一现象将造成的影响不谈，对于购房者来说，他们掏出数百万的真金白银，来购买并非“迫于生计”的第二套甚至第N套房子，他们的理由何在？造成空关房的原因究竟是什么？

	投资客捂房防通胀
以买房来“抵御通胀、保值增值”是多数房产投资客的心态。尤其在银根宽松之时，投资客能通过银行贷款，同时撬动好几套房子，这样的投资手段操作下来，同样可以获利不菲。据了解，在中央花城、观邸国际等滨江板块的楼盘，都有不少温州客进行了投资。>>>详细

	父母为孩子留的婚房和学区房
今年上半年，江南豪园迎来了二手房出售的一个小高峰，其中一个重要原因是这里被划入了杭州江南实验学校的学区房，所以引发了一些年轻父母的“抢购”。但这些小孩子目前并不一定到了上小学的年纪，有的甚至刚刚出生，而父母多数本来就有房子，所以这些学区房便暂时空关着。>>>详细

自住客等待配套完善

　　一些购房者之所以迟迟不入住，不装修则是在等待小区配套的完善。例如北景园区块，之前由于交通配套一直不够完善，东新路延伸段的开通延迟了近半年，快速公交的设置也连带滞缓，之前的入住率并不高。这里的购买者大都是周围的汽配、装饰材料市场的商人，以及杭钢、省肿瘤医院职工，多属改善型购房。>>>详细

各色理由的“关系房”

　　某些楼盘的部分房源的确是空关着的，但他们并不是在投资客手中，也不属于有真实需求的购房者，他们的所有者是开发商的内部高层员工或者关系户。这些人拿到房子后，有的选择自住，有的则是择机转手套利，有的甚至一直不办交房手续，而是以几乎没有任何交易成本的“更名”方式转让。>>>详细

杭州人怎么看？

质疑：交付不足一年，空关率低于40%
对策：房东转手出租，消化空关房
　　只要不是租金高得离谱，新小区的房子很容易租出去。“特别是二期，已经入住的560多户，有相当部分是租客。”文鼎苑物业服务中心主任叶剑平表示，二期2000多套房子从今年1月初开始交付，直到4月才基本交付完毕，入住率能上得那么快，很大一部分原因是出租多，否则空关房可能远不止现在这些。>>>详细

物业很烦恼——
　　空关多，物业费收不上
　　出租多，管理难度大
　　没人住收不上物管费，住得人如果是群租户也让人发愁。“对房东来说，群租赚得多，但我们的管理难度就大了，而且对其他业主来说，原本为1000人共享的小区环境，现在2000人分享，生活品质肯定打折扣了。”但是现在的住房租赁管理条例中又没有禁止群租，愁也没办法。>>>详细

小区业主很坦然——
　　空关也行，转租也好
　　让人惊讶的是，在对22个样本楼盘已入住业主的一对一采访中，我们听到的声音是，多数对邻居们“空关”、“转租”的做法，持中立。“我既不支持也不反对。”芳满庭业主李先生和我们聊了将近20分钟，用他的话来说，空关房就好像“放在家里的钱”，“只要钱的来源正当、合法，愿意拿出来花，还是放在家里看看，是个人的自由。>>>详细

新闻延伸：浙江空置房知多少

宁波：平均10套房2.5套没人住

　　记者调查后发现，10个楼盘中，空关率低于20%的有3个，在20%到40%之间的有5个，空关率高于40%的有2个。经计算后，不难算出10个被调查小区的空关率为25%左右。 >>>详细

温州：平均空置率近三成

　　温州市区部分新建住宅区空置率过高，个别小区过半数住房无人住。目前温州市区新建住宅小区的自住率大多在60%左右，个别地理位置偏远的楼盘五成都不到。。 >>>详细

衢州：市区住宅十分之一“零用电”

　　市区目前共有10万多套住宅，其中1万多套住宅的电表“零用电”。也就是说，市区有十分之一的住宅夜晚是肯定不亮灯的，市区至少有1万多套房子是长期空置的。 >>>详细

官方声音

国家统计局在五市调查空置房初步结果暂不公布

　　国家统计局资深人士日前透露，目前统计局已经选取了北京、天津、上海、广州、深圳五个城市，开始进行存量住房使用状况调查，即通常所说的空置房调查。北京市统计局新闻发言人于秀琴表示，调查不会持续很长时间。不过，她透露，此次的调查结果可能不会公布。

住建部官员称住房空置率跟高房价没有直接关系

　　对于目前一些机构通过查水表、电表、夜晚亮灯的调查方式，国家住房和城乡建设部政策研究中心房地产处处长赵路兴认为，这并不科学。赵路兴表示，如果已售房屋的空置率高，也是一个不正常的现象，但将投资或投机行为认定为高房价的直接原因，这并不准确。

国家统计局：目前无法统计住房空置率

　　房地产的待售面积和空置面积，应该说不是一个概念，待售面积主要是指房地产企业没有销售出去的或者在出租的状态，而空置面积是指已经卖出去以后，住房处在闲置没人住的面积。所以国家统计局以前发布的是房地产的闲置面积，目前国家统计局关于房地产统计方面的制度还不能计算出空置率这样的指标。

　　什么叫空置房

官方定义：根据国家建设部、国家发改委、国家统计局最近发布的对商品房空置面积种类进行明确分类的通知，从2003年统计年报开始，将以商品房空置时间作为标准进行划分。空置时间在1年以内的为待销商品房;空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房;空置时间在3年以上的为积压商品房。
市场定义：开发商销售的尾房、被法院罚没、羁押的部分房屋、开发商用于抵债的债权房都在空置房的范畴之内。
美国定义：在调查这个时点上没有人居住的房子，即使调查时候发现有人对该住宅占有和居住，但这个人在另外一个地方已经登记了常用的居住地址，那么这栋房子仍然视为空置住宅。

　　网友五大土法统计空置率

晒电表

　　虽然“国家电网版空置率”没有被权威部门回应，但在网民中引起极大反响。北京联合大学教授张景秋与孟斌带领的课题组对北京50多个2004年到2006年售出后入住的小区用电情况进行的调查表明，电表几乎不走的比例高达27.16%。

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调查阻力相对较小。不过，这种计算方法只是探讨的方向、一种学术研究的调查方式，由于取样范围不大，因此数据并不具权威性。

晒黑灯

　　相比于电表、水表，“晒黑灯”更能直观地反映楼市空置情况，并在近日引发了网友的热议及广泛参与。甚至还有网友称，有房企紧急装修保照明，以降低黑灯率。

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黑灯率当然不等于空置率，但黑灯率在一定程度上反映了空置率，这是常识，因此所谓房地产专家的辩解是睁眼说胡话！

晒水表

　　据媒体报道，杭州水业集团的一份最新内部数据统计显示，杭州五城区57万户安装水表的住宅中，有3万户为“零水表”。杭州水业集团工作人员称，这3万个“零水表”主要分布在20多个小区，并且6个月度数都为零度的有17742户。

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按查水电的方式调查空置房相对比较准确，其次是空调安装情况，但“亮灯与否”并不能说明实质问题，比如出差、晚归等。

贴纸条

　　打牌常用的贴纸条方法眼下也成为统计楼市空置率的办法。一位网友建议，以周为单位，回去把所有邻居家的门上贴一张纸条，下周同一时间再查一下，谁家的纸条没撕掉，空置的可能性就很大。

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网友热情回应：贴纸条和堵钥匙孔也是办法，只是堵钥匙孔技术难度太大。

查物业

　　几年前海南商品房空置严重，导致70%的物业公司长期找不到业主收物业费而亏损。当前我国不仅存在已经竣工但没有销售的房子，而且存在数亿平方米甚至更多的已经销售但尚未使用的“关空房”，这些在二手市场空置的房子才是宏观经济的真正“杀手”。

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每个住宅区有多少没有人居住的房子是十分清楚的。但到目前为止，没有一个城市公布过相关的统计数据。

网络调查

杭州住宅空置率多少？

30%以上50%以下。

30%以下。

50%以上。

空置率统计，哪种方式最好？

晒电表。

晒黑灯。

晒水表。

贴纸条。

查物业。

造成住宅高空置率的主要原因是什么？

开发商囤房、捂盘所致。

投资者炒房。

很正常，很多家庭拥有二套房甚至是三套房。

说不清楚，空置率过高有多种原因。

　　名家之言

空置房或成调控替罪羊
陈真诚，著名房地产专家、全国房地产经理人联盟常务理事

　　房产税是由空置房引出的，限贷则是由闲置土地引出的。因此，笔者认为，接下来，政府要继续发力房地产调控，其落脚点可能主要落在打击空置房、闲置土地即囤地这两个点上。 >>>详细

空置房数据焉何成谜
马光远，经济学博士、资深律师

　　通过正确统计住房空置情况，制定遏制住房的投机的公共政策，正确引导消费，避免资源的浪费对于我们这么一个人多地少的国家是必不可缺的。然而，很显然，有关部门似乎故意在躲猫猫。>>>详细

新华社：三问住房空置率统计

　　有专家认为，“空置面积”的统计指标已引入多年，目前应尽早使空置率调查由“研究”转为“操作”，并将调查数据纳入定时发布的房地产统计数据体系之中，形成惯例。 >>>详细

人民日报：住房空置率不应成为“传说”

　　从根本上说，空置率这道“数学题”，也是考验政府部门的“民意题”。这道题目，关系着对楼市的调控和经济发展方式转变的步伐。所以，不仅是混乱的房地产市场需要答案，民意同样需要答案。 >>>详细

他山之石

美国：每个季度会发布空置率
　　美国统计署(US Census Bureau)自1965年开始统计住宅空置率，按自有房和租赁房分开统计，每季度会及时发布。
欧盟：房屋空置要进行罚款
　　欧盟各国对空置住宅以及空置率的定义不尽相同。大多数国家不考虑已废弃住宅，基本以可居住住宅为前提。
德国:超过10% 推倒无法出租的住房
　　业主被要求须在短期内让空置房屋得到重新利用。在房屋空置率超过10%的市镇，地方政府甚至会推倒无法出租的住房。
丹麦：闲置6周以上要罚款
　　早在50多年前就开始对闲置6周以上的房屋所有者进行罚款。
香港：每年公布空置率数据
　　香港特别行政区政府差饷物业估计署每年都要出版香港物业报告，对香港房地产市场的情况向社会和从业者给予及时通报。2010年4月出版的最新一期报告，即《香港物业报告2010》，就有关于2009年香港住宅空置率的数据与说明。>>>详细

策划制作朱小燕 2010-08-114

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