浙江在线10月14日讯大概是为了体现其“楼市风向标”的作用，任何一届房交会开幕前，都给人一种前途扑朔迷离的感觉，而这次尤甚。

　　先是9月29日晚，国家二次调控出台，推出停止三套房贷、加强房产税改革试点等5大措施。30日财政部、住建部、银监会等纷纷表态。

　　9月30日，传闻已久的《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》正式发文，规定于11月1日起实施。这个政策要求所有楼盘的预售资金，采用专款专用的方式，紧紧掐住了开发商的资金命脉。

　　而在10月11日，备受市场关注的杭州地方调控细则《关于进一步加强我市房地产市场调控加快保障性住房建设的实施意见》(简称实施意见)正式出炉，杭州市及外省市居民家庭只能在杭州市新购买一套商品住房(含二手存量住房)。同时，停止执行1.3%购房补贴政策，明确规定三套及以上住房停止贷款等等。

　　调控大棒重重砸下，让浙江省第17届房博会开幕前的杭州楼市深陷迷雾。许多的问号，正在众人脑海里盘旋。

　　问号1

　　市场会否降温？

　　杭州9月的成交数据，无疑是非常亮眼的。

　　杭州市透明售房网数据显示，9月杭州主城区共成交商品房5960套，接近去年同期的5986套，是今年以来成交最高的一个月，甚至超过成交爆发的4月份(4842套)，环比8月份更是上涨66%，日均成交达到199套；预定3439套，同比去年涨59%，也是今年以来预定最高的一个月，环比8月涨28%。

　　经历过4月中旬以来近5个月的消化，杭州楼市从冰窖中缓慢爬升，最后再次出现腾飞。楼市传统意义上的“金九”已经实现，那么接下来，“银十”呢？

　　种种迹象表明，新政的每一个条款，都有意要给火爆的楼市降温。杭州锋芒地产营销机构总经理杨怀东表示，这次政策对整体楼市影响都比较大。投资和投机性需求无疑是打压的，限制每户家庭只能新购1套商品住房，提高二套房首付、停贷三套房，调整契税和个所税优惠政策提高转让成本等，都深有此意。而与此同时，提高首付比例，提高贷款利率等政策，也增加了自住者的买房门槛，使得许多刚需也处于观望态势。

　　所以，新政对于楼市降温发挥的效应，应该是立竿见影的。可以预见的是，由于新政密集出台，市场高度关注行情接下来会怎么走，所以到房博览会现场去灵市面的人会相当之多，人气将爆棚。但这些人气最终会否转化为成交量不好说，至少，速度应该会有所放缓。

　　问号2

　　成交量会否下滑？

　　杭州楼市资深业内人士烟客表示，限购令对于缓解杭州楼市9月供不应求的状况，是非常有效的。如果说一个楼盘，之前有1000个人抢200套房子，那么限购令后，可能只有300个人抢200套房子了，但是否会就此扭转供求关系，变成只有100个人要200套房子了，不好说。在他看来，限购令对于杭州整体市场成交量的影响，可能并没有想象中那么大。“之前可能开发商可以一下子卖给1个客户3套房子，现在可能就只能多做一些营销上的努力，去找3个客户，但这3个客户，估计还是存在的。”

　　他说，之前楼市出现的“日光盘”甚至“小时盘”，肯定是不正常的。今后，这种状况可能就会变成“周光盘”或者“月光盘”了。但他同时表示，部分楼盘的供过于求是很有可能出现的。

　　“限购令会使得有实力的投资客在选择新购物业时慎重考虑，而不是之前绿城开了绿城买一套，滨江开了滨江买一套，东西南北、90平方、200平方，有钱都收藏；而必须有所选择，用好指标。如此一来，对有钱的那些主而言，选择品牌公司、地段区位、稀缺性、大面积户型，暂时回避小户型项目；对那些缺乏品牌和资源支撑的、纯靠水涨船高、售价已基本脱离刚性需求购买能力的，尤其无区位、无交通优势的小户型为主的项目形成真实冲击；未来的市场，将是橄榄型的市场结构，两端物业受欢迎，中间段不能满足改善性需求的将出现‘杯具’。”

　　对此，杨怀东也认为，这次政策相对中低端楼盘影响更大。因为中低端楼盘以自住刚需为主，他们经济实力相对较弱，提高首付比例，也就是提高了购买门槛，无论是心理层面影响还是实际的付款条件都会使得这类客户处于观望状态；当然高端楼盘也会受到影响，但因客户资金相对充裕，考虑通胀因素，不排除部分资金还会进入楼市，但如果大环境不好，也只能说相对的。

　　问号3

　　购房好时机？

　　如果要描述当下的杭州楼市，那可能是这样的：众多需求在被宏观调控政策压抑近半年以后，在8、9月份又开始蠢蠢欲动，在即将入场之际，却又遭遇“二次调控”，对他们来说，现在最关心的问题无疑是：房博会前后，到底是不是买房的好时候？

　　双赢机构总经理章惠芳认为，影响楼市走势的除了政策、供求关系、资金状况等，重要的还是预期。所谓“买房买未来”，关键还是看大家对未来的预期。这次政策无疑打压了短期预期，会让一部分人产生观望情绪。但她同时表示，现在是否适合买房，应该因人而异。

　　对于首次购房特别是购买90平方米以下户型来说，新政无疑还是支持的。虽然首付也提高到3成，在一定程度上提高了购房门槛，但是依旧可以享受契税1%等优惠政策。所以，还是可以买。首先，新政虽然一定程度上抑制了需求，但供求关系不一定就此逆转，房价短时间内大幅度下滑的可能性不大；其次，房博会期间开发商为了争夺刚需，不排除许多楼盘还会有比较诱惑的促销方式，另外，由于预售监管制度从11月1日起实施，大量楼盘会抓紧上市，供应量会比较大，可挑选余地也会比较多。

　　对于改善型需求来说，因为二套房首付提高到5成，利率1.1倍以上，三套房及以上停贷，所以购房压力会比较大，看起来似乎并不是很好的购房时机。对这部分购房者，章惠芳建议，要看有没有合适的改善型房子，如果房子不错，又有经济实力，那么可以买，反之，等一等。

　　而对于投资性需求来说，则显然不太合适现在进场。因为新政最致力于打击的就是投资和投机性需求，房贷、税费、限购，几乎招招直指。但是，对于那些手头上资金确实很充裕，无处可去，对于房产短期内的升值欲望也不是很强的购房者来说，还是可以选择各方面品质比较不错的楼盘入场，毕竟在通货膨胀的大背景下，房子依旧是非常不错的保值增值工具。