浙江在线11月18日讯《杭州市商品房预售资金监管实施细则》(以下简称《细则》)昨天出台，杭州市主城区11月20日后申请预售的商品房项目都将按照该《细则》实行预售资金监管。

　　《细则》的21项条款，对商品房预售资金监管协议的签订和报送，预售资金的收存和使用，监管账户的管理等五大部分都作出了详细的规定。“我们要没饭吃了。”一位看到《细则》的开发商这样自我调侃。

　　“没饭吃”是夸张了点，但若想要随随便便“混饭吃”的确是越来越难了。

　　不签监管协议，不发预售证

　　《细则》中规定：房地产开发企业可以根据建设项目的实际情况，按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象，在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户。一个监管项目只能开立一个资金账户，该账户不得支取现金。

　　从条款内容看，尽管给了开发商安排商品房上市规模的空间，但无论如何安排开盘规模，他都绕不开资金监管。不签订商品房预售资金监管协议的项目，房产行政主管部门就不予发放预售证。而且，实行监管后，预售资金监管银行及资金账户账号将通过杭州透明售房网对外公开。

　　预售资金多方监管，钱不经开发商的手

　　原来预售资金经常被用作新拍土地或在各项目之间进行拆借。“进行预售资金监管的主要目的就是防范开发商把预售资金挪作他用，这点《细则》已经做得很到位。”采访中，杭州市房管局相关负责人表示，如果仍有《细则》未能“管起来”的漏洞，请本报读者再提建议。

　　事实上，从《细则》内容看，整个过程中，预售资金至少受到三方监管：监管银行、工程监理单位和开发企业，而且在申领预售证和资金账户的管理中都要在房地产行政主管部门备案。相当于四方监管。同时《细则》第八条规定：房地产开发企业或代理销售机构预售商品房是，应由购房人将预付的购房款直接存入资金账户。房地产开发企业不得直接收存购房款。

　　预售资金入账不经开发商的手，使用过程又有多方监管，所以只要这些规定能执行到位，预售资金的安全性相当高。

　　甚至有开发商认为，实际监管的力度已经超出防范风险所需要的力度。因为对一个楼盘来说，一次性投入成本最高的是土地成本，基本占了50%左右，而建设成本的比例并不太高，如果按照《细则》要求的“按建设工程形象进度完成情况或建设工程施工合同约定的付款节点”申请使用预售资金，可能造成资金被冻结在监管账户里。

　　挪用预售款的空子难钻，房价降不降难说

　　在《细则》出台前，曾有专家分析说，一旦预售资金监管开始执行，资金链进一步收紧，将迫使开发商降价卖房。

　　事实上无论有没有预售资金监管这项，大多数开发商的钱袋子都在收紧，预售资金监管的主要目的在于“禁挪用”，而依照《细则》分批、按工程进度用款的规定则让开发商使用资金的自由度大大降低，但毕竟资金监管并不是一夜之间出台的，之前已有了相当一段时间的缓冲期，所以，对开发商来说，资金压力不会来得很突然，不至于“立竿见影”直接影响市场价格。

　　《细则》第15条规定：在保证整个项目建设资金使用的前提下，资金账户中商品房预售资金超出该监管项目工程预算清册总额的130%时，可允许以其超出部分用于调用，房地产开发企业凭工程监理单位对房地产开发企业调用预售资金用于有关工程建设的真实性证明向监管银行提出申请。符合条件的，监管银行自申请之日起两个工作日内进行付款。

　　所以，如果对楼盘销售情况比较理想的开发商来说，灵活性仍在，只是需要在“框框内跳舞”而已。

　　从资金面来说，今年已发布三季报的上市房企的平均负债率几乎都比去年高，开发商的资金本身就紧张，如果预售资金监管能进一步施压，起到抑制房价的作用，对老百姓来说也是好事。