“九月生活”这两天新鲜开卖的榨菜立夏饼从去年的一块五一下子涨到了两块，通胀正在如影随形地逼近我们每一个人、每一个行业。对于生活中人人都会接触到的物业管理行业来说，也是如此，用杭州市物业管理协会会长宋建慧的话来说就是，“物业服务成本这两年一直在刚性上涨，现在月薪不开到2000元，保安根本招不到”。

　　业主和物业，彼此需要同时又彼此约束。业主常常会觉得物业服务不够好，物业费交得心不甘情不愿，或者干脆不交了；另一边，物业也觉得很委屈：收物业费难，涨物业费更难，可是在什么都涨的今天，物业费偏偏不能涨，这现实吗？在通胀愈演愈烈的今天，杭州市物管行业也正面临前所未有的尴尬和困境。

　　4月19日下午，杭州市房管局物业监管处、市物业管理协会、生活品质·舒适生活点评组等一同主办的“杭州市物业管理恳谈会”在友好饭店举行。浙江工业大学房地产研究所课题组通过对全市323家物管企业中的249家进行调查、对304位业主/业户问卷查访后，发布了一份《杭州市物业服务企业生存环境分析》(以下简称报告)，折射出目前杭州物管行业面临的诸多问题。

　　杭州物业收费标准

　　仅与中西部城市持平

　　杭州市物业服务业发展至今，已拥有不小的规模，在管建筑面积约6000万平方米，直接从业人员约5万人，城镇物业管理覆盖面达到67.47%。

　　“一方面通胀越来越厉害，另一方面，杭州物业行业今年面临的一大难题是，以往就比较头疼的劳动力成本问题突出，涨了不止一点点。”浙工大经贸学院院长、浙工大房地产研究所所长虞晓芬出示了报告中的一张图表，显示出今年劳动力成本显著上升：2011年最低工资标准为1310元/月，这比2010年的1100元/月增加了210元/月，2009年和2008年时这一标准为960元/月，而1999年时的最低工资仅为380元/月。

　　报告同时指出，社会保险交纳标准也比较高，2010年的缴纳基数为1374元/月，总体缴纳比例为29.5%(即交纳405元/月)，远远高于宁波(180元/月)的标准。

　　对于整个物业服务业来说，税负的负担高过其他许多行业。比如交通运输业的平均利润率是9%-14%，建筑业的平均利润率是6%-15%，邮电通信业和文化体育业是8%，它们的营业税税率都是3%；而物业服务业的平均利润率为3%-4%，但营业税税率高达5%。

　　与经济发达、高用工成本、高房价的现实状况不太相称的是，杭州市物业服务收费标准却仅与中西部城市基本持平，前期物业服务费指导价格偏低。比如杭州物价部门2009年发布实施的普通住宅小区(有电梯)前期物业服务最高收费标准为1.68元/平方米，明显低于北京一般住宅的2.40元/平方米、深圳的1.9-3.9元/平方米和上海的1.56-7.73元/平方米。

　　直接影响物业成本的水电费等负担重，比如住宅小区公共能耗、水耗按商业用电、用水价格计，分别比民用电价、民用水价高出62.19%和75.7%，消防年检费、保安管理费、保安培训费等费用也不少。

　　报告最终得出结论，228个小区中，90个小区的物业处于亏损状态，占到了整体比例的39.47%。

　　物业没有执法权

　　违章处置难收费也难

　　收费难则是杭州物业服务业面临的另一大难题。受到空置率高、开发商遗留问题多、居民物业消费意识淡薄、物业服务与期望差距等因素的影响，杭州市住宅小区物业收缴率普遍较低。品牌公司管理的示范小区，物业费收缴率能保持在95%左右，而一般的小区基本维持在70-80%的水平，部分小区在50%以下，特别是保障住房类小区，收缴率很低。

　　同时，物业处理起问题来也面临两难。一方面，由于物业服务企业没有执法权，对业主违法搭建、违章装修、侵占公用部位等行为只能劝告、向政府部门举报等，违章处置难。另一方面，业主拖欠物业费可以向法院起诉，但由于聘请律师的费用高、处置时间长、难执行等问题，一些物业服务企业望而却步，物业费拖欠处置难。

　　除了外忧，还有内患。目前杭州市物业行业人员流动性很大，部分企业保安流动率甚至达到100%，员工招工难。课题组对杭州14个住宅小区的调查结果表明，在750名物管员工中，具有本科学历的有8人，专科34名，两者合计仅占5.6%。

　　而这一状况和物业服务业整个行业的社会地位与社会认可度偏低密切相关。如今物业管理成为所有服务行业中最易受争议的行业之一，居民较容易视物业服务单纯为简单的劳务服务；一部分居民甚至把业主与物业服务企业之间的关系看作是“雇佣关系”或“主仆”关系，故意找茬，小题大做。

　　由此引发的结果是，近年来包括杭州在内的浙江省各地物业纠纷案件数量居高不下。2009年以来，宁波市物业纠纷案件总数已超过1万起。2007年7月至2010年7月间，慈溪法院就受理了涉及52个小区的2157起物业管理纠纷案。桐乡法院2010年受理了54件物业管理纠纷案件，嘉善法院受理数为30件。而据杭州市中院工作人员估计，近年来杭州物业管理纠纷案件以每年30%以上的速度在快速递增。

　　物管服务条例尽快修订出台

　　被认为是当务之急

　　物业服务行业定位不正确、配套政策支持力度不足、开发商遗留问题多、业主委员会规范运作机制尚未全面形成、政府综合协调管理机制未建立、业主公共意识不强契约精神缺失、物业行业队伍素质参差不齐……报告认为，这些都是制约杭州物业服务业健康发展的原因所在。

　　在广泛调查的基础上，报告从实际操作角度提出了一些建议。其中，《杭州市物业管理服务条例》的尽快修订出台被认为是当务之急。报告建议，停止“建设单位未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未居住的物业，物业管理服务费按应收标准的70%收取”条款，空置房应全额交物管费；明确首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担的具体比例；建立交付前，业主查验物业共用部分的制度；建立企业公开谴责制度，对受到公开谴责的物业服务企业或从业人员进行投标限制或受聘限制；进一步明确业主委员会工作经费，明确业委会可以根据需要聘请专职人员；进一步明确社区、公安、城管、工商、规划、房管、环保、价格、财税、人防等职责，对行业监管体系的职能分工做进一步的细化；倡导推广建立物业收费与CPI挂钩制度等。

　　此外，报告认为，政府对物业行业的支持力度以及优惠政策能否得到落实，直接关系到这一行业能否健康有序发展。报告同时建议，对旧小区、保障性住房管理的小区物业费实行营业税全额减免；建立物业服务专项奖励基金；适当降低社会统筹保险等。

　　看看这些地方是怎么做的

　　英国：

　　房屋管理政策规定，业主会议因维修达不成一致意见的，则任何一个业主都可以向政府主管部门(类似房产管理局)申请政府裁决。

　　美国：

　　物业服务企业一般负责整个住宅小区的整体管理，具体业务将聘请专业的服务公司承担。保安工作则由安检警察所承担，安检警察隶属于警察局，具有执法权可以对业主的违规违约行为进行处理。

　　新加坡：

　　物业管理执照需要每年审批核发。政府通过法律对业主的义务作出许多规定，比如政府出售的公共住宅，室内装修规定在领到钥匙之日起3个月内完成，此后3年内不准再进行第二次装修；各个业主不得侵犯公共空间，私搭乱建要被课以重罚等。

　　香港:

　　房屋外立面损坏，业主将承受巨额罚款；房屋转让时，业主须交清物管费，无违章装修，产权部门才能允许转让。

　　深圳：

　　《深圳经济特区物业管理条例》建立了物业服务企业“业必归会”和对企业的“公开谴责制度”制度。

　　北京：

　　引入第三方验房，强化物业交接验收环节。

　　上海：

　　实施物业管理公众满意度季度测评制度，建立全市统一的物业服务呼叫平台，收费菜单式。

　　宁波：

　　对多层物业、旧小区实行营业税减免，管理老住宅区超过一定规模，管理质量达到优秀标准的，对该物业管理公司管理范围内收取的所有物业管理服务费实行营业税全额减免。（每日商报）