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楼市出现滞销困境 浙江资本南北出击步步惊心
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  浙江商人的嗅觉灵敏,一直是个传说。

  在沙漠边缘依靠“羊煤土气”(羊毛、煤炭、稀土、天然气)四种资源博兴的鄂尔多斯,短短几年内暴富,对居住品质的要求急剧增加,三江置业、绿城集团、京投银泰等浙商或者浙商背景的房地产企业,已经抢得市场。

  海南则是浙江企业更为集中的一块阵地。在这个国际旅游岛上,目前聚集了耀江集团、国都控股、吉利集团、中凯企业集团、中国广厦集团、美都控股、浙江二轻集团、天朗投资、华立地产、温州国光房产、浙江世贸君澜酒店集团等十多家房地产开发企业,此外,海南浙江商会的会员企业中,有50多家房地产开发企业。

  然而,2011年的冬天,对于北上南下征伐市场的浙江房企来说,将是一个需要沉睡的冬天。由于民间借贷问题集中出现,引发鄂尔多斯楼市暴跌传闻,甚至有报道称鄂尔多斯康巴什新区某楼盘价格暴跌七成;而在此时正值传统旅游和销售旺季的海南,由于更多的买房者是来自岛外,严格的限购政策已经让海南楼市量价齐跌,一些普通投资者更是观望气氛浓重。

  对于眼前的困境,鄂尔多斯的一些浙商开发项目,推迟了开盘;海南的一些浙商开发项目,也不再花大钱搞推介,而选择做好产品,放缓开发进度,等待政策作出调整。

  远在一北一南两端的浙江房企,似乎不约而同地选择进入冬眠模式。

  每年冬季,房地产市场几乎就迎来了“海南时间”。全国各地的人们涌入海岛,享受阳光的同时也买下了房子。今年登岛的人流依然火热,却难现投资热情。

  楼市投资遇冷,也让许多投资者开始观望。来自浙江一个二线城市的投资者阮女士说,她已经许久没有关注过自己在博鳌的那套房子了。

  由于大多数的客户都来自岛外,更多的是度假、消费、投资需求,对于许多浙籍在海南投资的房地产开发企业来说,严格的限购政策已经明显影响到了销售。目前只能从长远考虑,放缓开发进度,或者立足做好产品,期待政策放宽。

  海南

  楼市量价齐跌

  浙江投资者离场

  浙江投资者有的离场有的观望

  2009年的冬天,阮女士把在杭州投资的一套房子卖掉后开始关注海南楼市。让她吃惊的是,她关注的一个海南楼盘,在短短的三周之内,价格从3000元/平方米涨到了3600元/平方米。阮女士坐不住了,她单枪匹马赶往海南,花40多万,在万泉河边买下了一套90多平方米的住宅。

  “一个月后,海南国际旅游岛规划出台。当时很多朋友都说我点子准。”但进入2010年后,各种房产调控政策陆续出台,房价涨势开始趋缓,尤其是限购政策出台后,涨势基本停滞,目前价格约在8500元/平方米。“目前要出手明显很难,资金压在这里,也影响下一步投资了。”阮女士说。

  此前一些对海南楼盘青睐有加的温州投资者,也显露出离场迹象。一位房产中介人士说,在今年八九月时,在温州民间借贷问题集中出现之前,他就获知几位温州客户集中转手了去年年初买入的一批海南房产。

  从以往来说,此时正是海南楼市传统的销售旺季,但据南海网·地产海南数据中心的数据,海南楼市已经进入量价齐跌的状况。今年10月海南商品房市场共签约2883套,环比9月减少了310套;签约面积253645.87平方米,环比减少7.10%;签约均价10120元/平方米,环比下跌24.54%。

  11月份的行情更差。11月第3周(11月14日-20日)海南商品房市场共签约537套,环比上周减少了225套,签约面积55074.94平方米,环比减少15.63%,签约均价11242.39元/平方米,环比下跌10.22%。

  凤凰岛酒店吃饭的人明显少了

  浙江国都控股有限公司投资的三亚凤凰岛,是海南地产的一个标志性的项目,也是浙商在海南投资的一个标志。2010年,凤凰岛全球开盘仪式,曾创下海南地产的开盘销售纪录。

  对于已经到来的传统旅游和销售旺季,三亚凤凰岛发展有限公司销售部经理王槐基却明显感受到了降温,“登岛的游客还是很多,但看盘的到客量少了很多。另外,在凤凰岛酒店吃饭,在商业街消费的人群,也明显减少了。”

  这直接导致凤凰岛的销售明显下降。“以前很多温州客户都是组团来购买的,今年受到温州当地民间借贷风波的影响,这样的客户不多见了。”王槐基说。

  “因为客户大多在岛外,以往海南很多项目都要去全国各地推广,但今年我们取消了去鄂尔多斯等客户集中的地区推广,一方面考虑到经济形势和楼市调控的影响,另一方面,与其花大力气大价钱做推广,还不如先做好产品本身。”王槐基说,“目前凤凰岛均价在8万元/平方米左右,没有降价。我们的定位是高端旅游度假产品,从长远来看,需求依然存在。”

  绿城海南清水湾,作为另一个浙商在海南投资的项目,近日在杭州举行了2011产品说明会。这个项目去年首期开盘时一房难求,并创下15天销售21亿元的纪录。据知情者透露,当天参加绿城推介活动的客户约有300多人,由于不限贷,投资者的投资意愿较高。海南清水湾二期预计销售均价为28000元/平方米,可能较目前在售一期房源均价略低。

  在琼浙商放缓脚步等待回暖

  海南省浙江商会秘书长许麟法说,在海南浙江商会的会员企业中,约有50多家房地产开发企业,以中小企业为主。这些企业的客户,有70%-80%是来自于岛外,出于度假、避寒、投资等需求而青睐海南。

  “今年受限购政策的影响,海南房地产市场和全国其他地方一样降温了,而因为销售对象大多是岛外人群,单纯通过限购对市场进行调控,对海南的影响就更加明显,普通投资者的观望气氛浓重。”许麟法说,“当然,也有一些赢得本地市场认可、或者定价比较准确的企业,影响并不严重。”

  在这种情况下,对于一些小型房产企业来说,销售下降、资金链趋紧,经营会愈加困难。而由于海南房地产市场一手房存量大,对于出于投资需求的岛外客户来说,二手房市场恐怕会更冷一点。

  “目前,大多数企业的开发进度明显放慢了。从长远来说,海南更多的是旅游地产,企业的投资意愿没有明显减弱,大家都在等待政策作出调整。”许麟法说。

  鄂尔多斯

  房价大跌已成定局

  崩盘与否尚难判定

  “鄂尔多斯楼市全面崩盘!”“‘鬼城’康巴什房价暴跌七成!”

  近日,有关鄂尔多斯楼市暴跌甚至崩盘的传闻引起舆论哗然。由于绿城、银泰、三江等浙江籍开发商在鄂尔多斯楼市有不少投资项目,一旦当地楼市出现危机,势必会影响到浙江资本的外部投资。

  “崩盘一说还是有些夸大其词,但鄂尔多斯楼市最近的确出现了一轮明显的下跌。”已经在鄂尔多斯开发多个项目的三江置业总经理陈伟说。

  此前,有报道称,在鄂尔多斯康巴什新区,某楼盘的价格已经暴跌七成,从当初的10000元/平方米跌至目前的3750元/平方米。陈伟表示,这几乎是不太可能的,因为康巴什地区的公务员住宅小区的售价都要在4500元/平方米左右,“商品房的价格不可能低于公务员小区的价格。”

  但当地一位楼盘销售经理则表示,不排除一些二手房东着急用钱,急于抛售空置的房子报出三字头的低价。

  陈伟说,虽然崩盘一说尚属猜测,但相比去年同期,鄂尔多斯的楼市价格最近几个月以来,已经出现了一轮明显下跌,整体跌幅大致在30%-40%之间,“比如一些小楼盘,已经从当初的8000元/平方米跌到了5000元/平方米。”

  在鄂尔多斯负责新项目开发的一位杭州房地产业内人士说:“鄂尔多斯楼市确实存在很大的泡沫,很大的危机,而且今年的市场形势也不容乐观。”

  由于短期跌幅较大,很多开发商选择了推迟开盘,三江置业在当地的一个高端别墅项目,目前也尚未开盘。“价格实在很难定。”陈伟说。

  同时,浙商沈国军旗下的京投银泰在当地开发的“泰悦府”高端别墅项目,也迟迟未能开盘,一位客户经理表示,开盘时间和价格目前都是未知数。

  相比之下,由绿城集团和鄂尔多斯城投集团合作开发的“诚园”项目,则选择了逆市开盘。这个定位高端城市公寓的项目,位于康巴什新区乌兰木伦河南岸,今年10月份开盘均价为7000元/平方米,一次性付款最多还能打9折,相当于6300元/平方米左右。相比之前开盘的其他楼盘动辄上万元的均价,“诚园”已经算得上是低价入市了。但据当地一位房地产资深人士透露,“诚园”目前销售形势并不如意,去化速度很慢。

  近年来,鄂尔多斯因为“羊煤土气”(羊毛、煤炭、稀土、天然气)成就了一夜暴富的神话。当地房价也由几年前不到2000元/平方米的价格迅速飙升,目前当地房价最高的已接近30000元/平方米。

  有机构统计显示,2011年鄂尔多斯预计新建住房面积超过2000万平方米,而2010年上海商品房销售面积为2055.53万平方米。也就是说,2011年鄂尔多斯新建住房面积预计量接近上海去年的销售量。

  但最新的人口统计数据显示,鄂尔多斯目前常住人口有194.07万人,上海常住人口则为2300万人,前者仅为后者的约8.4%。

  陈伟说,鄂尔多斯楼市经过快速暴涨,已经积累了很大的风险和泡沫,房价出现下跌是不可避免的。“鄂尔多斯的购房群体大多数仍是本地人,现在的供应量已经远超实际使用需求,如果房价不降下来,肯定会阻止外来人口进入,对鄂尔多斯当地的经济发展也会造成很大阻碍。”

  来源:都市快报 作者 记者 胡轶笛

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