浙江在线12月15日讯 12月4日，保利·湾天地最后一幢精装修酒店式公寓开盘，共377套房源。当晚，开发商浙江保利对外称预定率已经超过80%。至记者发稿前，开发商表示，剩余房源也基本已被预定。短短数天，377套房源几乎销售一空。在如今的市场行情之下，这样的销售速度很难不让人好奇：到底是什么让保利·湾天地如此火爆？

　　第一名：

　　7个月，湾天地卖房1942套

　　保利·湾天地所在的下沙江东板块，住宅开发量超过200万平方米，区域内在售楼盘多次登上杭州主城区销售套数排行榜前十。虽然今年的销售期尚未结束，但若以销售套数论，保利湾天地毫无疑问排名第一：从今年5月底首次开盘至今，该楼盘分7次推出2281套房源，据杭州透明售房网上数据显示其中1942套已经签约，实际销售率超过85%。其单个楼盘的销售套数，目前在杭州透明售房网排第一。

　　开盘十几天的11号楼仍在陆续签约中，若以此前已开盘的房源来算，其在透明售房网上实际签约的比例已达91%，今年4月份之后，鲜有楼盘有如此高的销售率。如果说，开发商偶尔会有夸大其词，那么至少透明售房网上的签约套数是可采信的。

　　“这样的销售率不算出乎意料，毕竟我们为此做了很多努力，今年是保利进杭州4周年，成交量能证明，我们在这个市场上终于站稳了脚跟。”浙江保利相关负责人如此说。

　　从2008年底到2011年底，正是保利·东湾、保利·湾天地的销售期，也是楼市两次遭遇宏观调控，杭州市场低迷的时候，在这样的大环境下保利·东湾、保利·湾天地两个项目连续三年跻身杭州主城区商品房销售套数排行前十的位置，不是偶然。

　　找机会：精准的市场定位

　　下沙江东板块，有开阔江景，有湿地，又有地铁概念，最近几年颇受品牌开发商青睐，亦是新兴居住区中开发进度最快的板块之一。同样的，因为它的区域价值明确，这里也是投资者比较偏爱的板块。即便规划中未来江东板块有8万居民，但仍有很多人担心，短期内它的人气够不够旺？

　　其实，这里的人气比想象的旺。从去年7月开始陆续交付的保利·东湾，已经有近1000户业主入住，入住率近六成，附近早几年已经交付的梦琴湾、伊萨卡、多蓝水岸等小区的入住率已经相当高。现在需要考虑的不是这里的人气旺不旺，而是如何留住人气——到目前为止，下沙江东板块的商业配套仍主要依托小区底商，而这些已交付小区的商业配套明显不足。

　　保利·湾天地，正是这样的差异化产品，它有一个总建筑面积约3万平方米的商业广场，作为社区配套商业。3万平方米的体量已经接近区域商业配套的概念，差不多是一个大商场的大小，可覆盖周边2公里范围内的居民日常生活需要。在这里，不仅社区商业的16种基本业态一应俱全，社区居民的基本生活需求如购物、餐饮、维修、美容美发和家政服务等，都可以一一满足，而且还引进了一些大型的主力店。比如，湾天地1号楼底商，就引入著名的连锁餐饮品牌四季风情，营业面积近3000平方米；7号楼底商，也将会开出一家3000平方米的中型超市。这样的物业正是江东板块内最稀缺的。

　　可以说，在今年的市场行情下，湾天地能在短短7个月内平均销售过7成，很大程度上得益于其产品类型、产品定位的精准。毫无疑问，很多购房者看中湾天地，因为它有区域范围内最集中、最具规模的商业配套。

　　杀手锏：灵活的价格策略

　　也有人说，保利湾天地之所以卖得好，是因为这是一个商业地产项目，不限购不限贷。但今年上市的商业地产项目不止它一个，地段比它好，价格比它低的楼盘也有不少，为什么其他项目的销售情况没那么好？有一句话总结得很到位：地段差不多的，户型没它好；户型差不多的，配套没它好；配套差不多的，价格没它便宜，性价比没它高。

　　2007年7月，保利地产以22.8亿元拿下下沙江东板块的一宗宅地，即今天的保利·东湾，那是保利在杭州的第一个项目。在保利·东湾开盘前，其现场销售展示中心里举办了一次“国宝展”，其中最引人注目的当然是圆明园的虎、猪、猴、牛四大兽首，那是杭州人第一次把目光聚集到钱塘江边的这个楼盘。

　　但今天，人们记得保利，知道保利湾天地，不再只是因为“国宝展”，而是因为“价格尖刀”——连续两次宏观调控，连续两次杭州楼市低迷，连续两次保利都扮演了市场“鲶鱼”，推动了整个区域的成交回升。一次是去年7月保利东湾推出“存5抵25”，掀起了“存抵”营销热潮的同时，亦成为撬动杭州楼市销售回暖序幕的大开发商。这一次是今年9月，保利湾天地推出“千人团购”，首现“7字头”房源，短短一周时间就吸引了千余购房者，为下沙区域楼市重新定价。

　　当然除了销售策略灵活多变外，保利的产品亦是他人所不能及，无论是当年东湾主推的MAX产品，还是现在湾天地的全精装LOFT，其一脉相承的高赠送空间和高附赠价值都深受市场认可。

　　除了湾天地之外，保利地产今年在杭州销售的其他两个项目——保利江语海和保利香槟国际亦成为了杭州楼市销售榜上的常客。江语海项目截至目前销售套数已超过500套，在竞争异常惨烈的大城东市场上，也是高居城东住宅市场销售量的第一名；而在杭州品牌开发商云集的城西申花路板块，保利香槟国际也以近5亿的销售额，高居申花板块的销售额排行的第二位。三个在售楼盘，各个都能出彩，保利地产在杭州客户心目中的接受度可见一斑。据悉，截至目前，保利地产今年在杭州主城区的销售总金额已超过30亿，极有可能成为今年少数几家销售任务能够达标的品牌开发商。

　　如果从保利第一次在杭州拿地开始算起，从2007年7月至今，刚好满4周年，保利不仅在它最初看中的下沙站稳了脚跟，亦以下沙江东板块为基点，将它的触角伸向了品牌楼盘聚集的申花板块、颇具发展潜力的钱江世纪城板块。保利在杭州项目，从一个增加到六个，其灵活的、随市场反应而动的价格策略和具有创新性的高性价比产品，不仅为它赢得了客户，也让它有了更快的资金周转速度，比其他人更多的市场机会，这不仅是“央企的魄力”，也是央企的“魅力”。