浙江在线03月29日讯 最近，外地购房者王欢(化名)正为手头的一宗没有在杭州透明售房网上签的购房合同而伤神。因为房价节节下跌，她向开发商提出退房。原以为，这宗合同没有经过房管部门备案应属于无效合同，但开发商说，合同已经生效，不同意退房。
2011年3月，杭州版限购令出台，一些人因为不符合购房资格而无法购房。于是，就有开发商尝试“线下签约”，即不通过杭州透明售房网签，不备案，而是签最传统的纸质合同，希望等到限购政策放开后再签正式合同。没想到，现在这批购房者中有人开始要求退房。
社保不足一年
违规签订纸质购房合同
这是一个因为社保没有缴足一年而没有网上签合同的案例。
据杭州版限购令规定，非杭州户籍购房者，提供2年内(缴纳时间要从购房之日起计算)在杭州累计缴纳1年以上的个税证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的，限购1套房子。
王欢看中的这套公寓房总价在120万元左右，面积100平方米。当时，因为只交了半年的社保，她并不具备购房资格。按照当时的相关规定，违反规定购房的，购房资格审查通不过，不予办理房地产登记手续。
2011年4月，在她的要求下，并托了关系，开发商同意和她线下签约。在合同上，双方如此约定，王欢无权要求退房，并应该一次性付清全部房款。
当时，房价并没有下跌，签约后王欢一度还为自己突破常规获得的购房资格而庆幸。没想到，2012年一开春，一波又一波降价以不可阻挡之势汹涌而来。王欢所购的房子虽然没降价，但周边楼盘都在降价，王欢有点后悔。
今年2月份，她以线下签约不能办理房屋产权为由提出退房，但开发商不同意。开发商认为，既然是经双方同意才签订的纸质合同，就应该具有法律效力，且当时约定社保缴足一年后重新网签并前往房管部门进行合同备案，现在王小姐已满1年时间。
能不能退房
应区别对待
像王欢这样的购房者其实并不少。据记者了解，从去年开始限购后，杭州的确有部分楼盘为不具备购房资格的购房者签订纸质合同，也就是所谓的“线下签”。
这样的合同到底有没有效？现在能不能退？记者咨询过相关律师后发现，这类合同是否有效应区别对待。并不是所有线下合同都可以退房。
比如王欢此类购房者。他们之所以不具备购房资格是因为没缴足社保，假如他们要退房，并得不到法律的支持。从事房地产法律服务多年的浙联律师事务所主任戴和平认为，此类购房者签订的线下购房合同应视为有效。“根据2003年最高人民法院的司法解释，没有备案的民事合同还是有效的。”浙江腾飞金鹰律师事务所合伙人陈钟也如此认为，像这种社保没缴足的购房者，所签的合同就属于‘附期限合同’，具备法律效力。等到一年社保交满后，就可以重新网签合同并前往房管部门备案，日后也可办理产权。
而像购买套数超出限购令规定的购房者，虽然符合最高院2003年司法解释中“没有经过备案的民事合同还是有效的”的规定，但陈钟认为，因为属于房产新政明令禁止的限购人群，合同是否真正有效还有待商榷。因为目前还没碰到此类官司的判决结果，购房者是否可以因此退房要视具体案例而定。
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