浙江在线04月09日讯 3月29日，温州市政府出台《加强房地产等财产抵(质)押登记管理工作补充规定》，酝酿了半年之久的“房地产顺位抵押登记政策”，终于有了一个明确的结果。上周开始，温州市40多家融资性担保公司已按照市政府的要求，开始办理经营许可变更等手续。这意味着不久之后，市民手上的房子可以依照这个规定，获得更多的银行贷款。
可以获得的贷款不再只是房价的70%
用房产抵押获得银行贷款，最多只能贷到房产价值的70%，这是大家习以为常的事情，但今后，你能贷到的金额或许会更多。
3月29日，温州市政府出台《加强房地产等财产抵(质)押登记管理工作补充规定》(下称“新规定”)，支持融资性担保机构办理顺位抵押登记，明确表示，金融机构(商业银行)应支持抵押人利用抵押物剩余价值向融资性担保机构提供反担保，允许融资性担保机构作为顺位在后的抵押权人办理抵押登记。
简单地说，就是张三手中有一套市场评估价格为100万元的房子，拿到银行抵押，银行按照规定，最高给予张三房产价值70%，即70万元的贷款。如果张三还需要贷款30万元，他已经没办法再向其他银行要求贷款了，因为房子已经抵押给了银行。“新规定”出台后，张三可以把房产剩余30万元的价值向担保公司提供反担保，担保公司成为该房产的第二顺位的抵押权人，给张三提供担保，要求银行再次给予张三30万元的贷款。
这样一来，张三获得了足额的贷款，但他的房产多了一个抵押权人：第一抵押权人是银行，第二抵押权人是担保公司。若张三在贷款到期时还不了贷款，在房子被依法处置之后，银行优先获得补偿，担保公司第二顺位获得补偿。
由于房产的价格经常发生变化，“新规定”出台后，张三可以获得的贷款额度事实上还将更加灵活。“新规定”要求“落实抵押物协商作价机制”，即对于超出银行贷款部分的金额，张三可与担保公司在市场价值为基础的情况下进行协商。如双方认为目前这个房子的市场价为150万元，担保可以为张三提供80万元的担保。新的“规定”要求相关部门对当事人协商确定的价值予以认可，各登记机构凭作价协议及相关要件办理相应的登记手续。
银行永远是“第一顺位”抵押权人
3月29日出台的“新规定”后面，还附有一张“顺位抵押协议”的格式化模本。这张模本规定了银行永远是“第一顺位”的抵押权人。
之前，关于“顺位抵押”的最大争议在于是否以抵押时间为序。比如张三在2011年12月1日向某银行申请抵押贷款，时间为6个月，即2012年6月30日到期，银行登记在先，是第一顺位抵押权人。2012年3月1日，张三又向某担保公司申请做顺位抵押，获得剩余的贷款，时间也为6个月，即2012年9月30日到期，担保公司是第二顺位抵押权人。
如果以时间登记先后作为抵押权人的顺位，那么，在2012年6月30日，银行的贷款到期日来临时，张三还了银行的贷款，即他与银行的贷款关系解除，那么从即日起，担保公司就成了第一顺位人。在这种情况下，张三想从银行续贷就很难。因为担保公司有该房产30%的权益，且是第一顺位抵押权人，那么给银行的权益就只剩下房产价值的70%。按照银行的惯例，只能在房产市场价的基础上提供最高比例为70%的贷款，张三续贷的金额，最多只能是房产市场价格的49%。这显然不符合“顺位抵押盘活剩余价值”的宗旨。
为确保个人或企业能获得更多的贷款，且又不仅违反银行的相关规定，在签订“协议”时，必须由金融机构作为甲方，抵押人作为乙方，担保机构作为丙方，三方共同签订协议。协议规定：在丙方顺位抵押权存在的情况下，若遇甲乙双方注销抵押权后，出现乙方又以上述房屋向甲方提供抵押担保的情形时，乙方和丙方承诺甲方取得的抵押权顺位在先，并就该事项无条件配合甲方办理相关手续。
温州市宏诚融资担保有限公司总经理李佳说，开展房产顺位抵押登记，对担保公司来说，是一件很有意义的事情，对于该项规定，担保公司完全配合并理解。
- 杭州政协委员热议楼市 政策调控下价格才是王道
- 普陀农民每年无需任何抵押就能融资15万元
- 嘉兴市本级公积金提取政策变得更“宽松”了
- 浙江5月召开居民阶梯电价政策听证会 下周启动报名
- 中考总分增加 嘉兴市本级高中段学校招生政策出台
看浙江新闻，关注浙江在线微信
凡注有"浙江在线"或电头为"浙江在线"的稿件，均为浙江在线独家版权所有，未经许可不得转载或镜像；授权转载必须注明来源为"浙江在线"，并保留"浙江在线"的电头。
