浙江在线04月12日讯 近段时间以来，杭州楼市可谓是热闹非凡。许多售楼处人山人海，楼盘开一个热销一个，“日光”现象也频频出现，而3月杭州主城区的成交量也达到了4319套，创15个月以来新高。购房者热情，似乎被一夜之间激发出来。
在这轮降价潮中，首套刚需依旧是绝对主角。在各大楼盘售楼处，随处可见年轻的小夫妻在挑房，为了购买一套婚房。事实上，面积在90平方米左右的中小户型，最是受宠。
值得一提的是，投资性需求有抬头之势。在一些楼盘超高性价比开盘时，一些购房者心动了。事实上，跟房价最高峰时相比，不少楼盘的价格已经大跌了三四成，在许多人看来，购房风险已经不像以前那样高了。
当然，大多数的人并不是带着要大赚一笔的心态，而是保值增值的角度。很多人，是带着投资自住两相宜的目的，外地投资客风卷残云般吃下一幢楼的场景，并没有出现。
2012年，谁在买房，或者谁想买房？我们甄选了几个购房样本，希望能够反映一点现状。
A
都面粉价啦
赶紧入手
讲述人：住在杭州网网友jerry_hsjr
终于成了滨江金色黎明的业主了。
从2009年初原筑壹号，到万科草庄和滨江金色黎明陆续拿地，我一直在关心城东新城这个区域。因为一直住在市区的老房子里面，觉得再也找不到比现在居住的环境更加成熟，方便的新盘，所以改善的需求一直被压制着。等到2010年看到万科草庄以3.2万元/平方米的价格，90平方米一室两厅的户型面世，买房的心情是越来越凉了。
还好调控来了，一直调到现在，把开发商实在逼急了。于是，每个月都去滨江的售楼处溜达溜达，开始还有美女销售员接待，到后来就只剩个把帅哥了，再后来基本就没有销售员在场了……等到曙光之城15000元/平方米开盘时，确信金色黎明也一定会屏不牢要开卖了。
4月2号我收到预约短信，因为在扫墓，3号去问了一下，1、6、13号楼基本预约光了，后续的除了3幢楼不卖，其他也开始预约了。本来想预约最远的16号楼中间套122平方米的，也约到了一套，但听销售员的语气房价要在17000元/平方米左右。于是赶紧再换个联系电话，约了1号楼最后一个西边套。
然后立马去样板房实地看了看，尤其是关注了一下高架噪音的情况。貌似低的楼层高架噪音反而比预想的低很多，而且50-80米的距离其实比城里面沿马路的老房子还要远很多。加上1、2、3、4、5号楼统一把阳台都封了，感觉反而比6号楼东边套面对同协路的主干道，以后的噪音反而会小。
回去纠结再三，于是决定面粉价入手123平方米西边套，因为大理石要一直包到窗户下，滨江还是挺厚道的，最终12400元/平方米入手金色黎明……
B
钱啊钱
买房计划又黄了
讲述人：小金
作为一个外地人，我觉得自己还是比较幸运的。2001年大学毕业后，在杭州顺利找到了工作，后来认识了现在的老婆，结婚生孩子。在买房方面，也是一帆风顺。2003年，在闻堰以比较低的价格买了房子，后来又在老家福建买了一套住宅。
本来觉得买房子这个事情，短时间内是不会考虑的，但是因为女儿明年要上小学，老婆天天在耳边唠叨，要给女儿创造最好的学习条件。当时，因为手头上有一些闲钱，又看到房价在跌，确实觉得是买房好时机。所以从去年年底开始，我们又开始看学区房了。没想到，这次买房会这么复杂。
看房的过程倒是比较简单，因为一直住在钱塘江南岸，对这个区域比较认同，所以我们就集中看了滨江的几个楼盘，最后锁定了滨江一个沿江楼盘。因为开发商说，这个楼盘的学区是高新实验学校，虽然现在还在造，但是明年就可以招生，正好女儿可以上小学。跟家人商量了一下，就等着它吧。
3月份，这个楼盘推出一批小户型房源，因为价格比较低，现场真是人山人海，等到我选房的时候，不是楼层太高，就是楼层太低，不太理想，就想等着下一期的房源。其实这个时候，有个问题已经摆在我们面前，那就是贷款问题。因为我在杭州和老家各有一套房子，都是贷款的，所以买房就不能再贷款，只能一次性付款。不过当时开发商答应，可以分期付款，签购房合同时付60%，过半年左右再付10%，一年内付清。
我们当时想，可以把老家的房子卖掉，但是因为暂时卖不掉，所以一次性付款有压力。但如果是分期付款，买个小户型还可以承受，到时候老家房子卖掉付剩余房款就可以了。
但是，等到4月份这个楼盘再次推盘之前，我们兴冲冲跑到楼盘现场去时，悲催的事发生了。销售人员告诉我们，因为要的人太多，所以开发商已经取消了分期付款的方式，我的买房计划，就此黄掉了。
C
宝宝等一等
爸爸的房子快到手了
讲述人：小陈
最近真是很无语，真是好事多磨，买房的事情折腾了快一年，还是没有完全搞定。
我工作不错，一直在事业单位，自己也早就买下一个小套作为蜗居。去年我认识了现在的老公，两个人相识相恋，今年年初还举行了婚礼，现在刚刚怀上了小孩，却一直没有去领证。
说来话长，我和男朋友决定结婚时就决心再买套房子，因为原来的房子太小，结婚了以后考虑到公公婆婆偶尔要来杭州居住，以后有了小孩方便照顾小孩。
从去年开始，我们一直在准备下单。本以为看中了房子马上就可以买的，没想到这一买就花了将近一年的时间。
有一次，我刚在城北某楼盘下了定金，却已经开始后悔，因为，旁边更大优惠的楼盘又在持续出现。
一开始，我们想买套二手房，因为新房交付慢。
本着离工作单位近的原则开始看房，男朋友一到周末就去看房。但是看了好几十套房子，二手房价格一直坚挺，另一边新房价格却一泻千里，我们赶紧转向，准备买新房。
最近，我们在余杭看中了一个大牌开发商的房子，正准备下单，但是周围的楼盘纷纷打折，看中的楼盘向客户透露的价格也越来越低，有一位销售员一直接待我们，我们在等的房源120多平方米，三房，原先的单价是17000元/平方米，后来说可能会变成15000元/平方米，再接着又要变成14000元/平方米了。可是等啊等，就是不开盘。
可是我们实在是等不了了。我原来有过一套房子。老公没买过房子。一直想等着用他的名字买首套，这样贷款利率可以便宜好多。所以我们先举行了婚礼，准备买完房子再去领证。而且现在刚刚怀上宝宝，必须要赶紧买房，这样我们才能领证，领完证才能去办宝宝的准生证，真是等不起呀，真是非常着急。
因为等不到要买的新房，就只能赶紧买二手房了，又转了回来。上周刚看好一套房子，110多平方米，总价120多万元，基本满意，果断下单，刚刚签好意向合同，马上就要签正式合同了，可是因为房东的按揭没有还完，付款上又出了点小岔子。等处理好就能签订正式合同了，如果再买不成，我直接再回去等那个新楼盘的房源。不管怎么样，不能等，必须马上买下来，因为要去领宝宝的准生证。
如此火爆行情能否延续？
多数专家依旧看淡后市
3月杭州主城区共成交商品房4319套，创15个月以来新高。这样的行情，是否能在接下来得以延续？
不少专家认为4月份成交量继续保持，问题不大。但如此大的成交量能否成为常态，多数专家持否定意见。在他们看来，只要大的宏观政策不变，今年楼市要产生大行情，几乎不太可能。
4月成交持续可能性大
3月杭州主城区共成交商品房4319套，创15个月以来新高。这样的行情，是否能在接下来得以延续？
杭州双赢置业机构总经理章惠芳认为，4月份延续3月份的成交势头应该没有问题。首先，3月以来各板块楼盘密集开盘，而每周的周末更是推盘高峰，这些楼盘的预定率基本上都达到了七八成甚至更多，这些房源很多都将在4月份转化为成交。
此外，4月份一些超级热销大盘开盘，如滨江金色黎明。这个楼盘于4月8日首次推出了1、6、13号楼共240套房源，当天即告罄。据滨江房产有关负责人介绍，后续第二批共450套房源也将尽快推出，而整个大一期的房源，除了3幢房源之外，其余1000多套房源，都有望于4月全部推完，而据开发商透露，这些房源目前已经被预约一空。很显然，它们也将成为4月主城区成交量的巨大支撑。
章惠芳表示，杭州楼市成交量确实已经回升，4月的成交量延续3月份也基本可以确定。不过目前楼市成交量释放，主要来自于各个楼盘的“以价换量”策略，购房者看到了高性价比，从而下单。这是因为去年以来，被压制的刚性需求得到了释放，如果这轮需求老早释放，可能就不会有这次行情，所以具有非典型性。这并不能说明楼市就此回暖，或者说就此走上了上升通道，不确定的因素，还是有很多。
已降价楼盘降价空间已经不大
去年以来，杭州楼市已经经历了多轮降价。而随着降价阵营的不断扩大，一些早期降价楼盘曾经拥有的价格优势，在更猛烈更血腥的降价行为之后，变得不再有优势。比如桥西某楼盘，去年首次推盘时候的价格，已经被认为是降到了地板价，购房者蜂拥而至，销售情况非常喜人。
对于这样的楼盘来说，降或不降，现在就比较尴尬了。不过该楼盘的相关负责人表示，对于这个楼盘，接下来是不太会降价了，不然老业主的问题也很难处理。事实上，近日，该楼盘再次推出房源时，价格反而有所上扬，不过与此同时，预定率却大大降低，仅为5成，最终能成交多少，更是不得而知。
对此，业内人士表示，在汹涌的降价潮之下，几乎所有的板块都被卷了进来，但各个板块的状况又各有不同。比如在九堡，目前只有德信泊林印象有高调降价行为，其他楼盘降不降，购房者和开发商都在观望。但是在滨江，除了明月江南等少数楼盘，寰宇天下、钱塘帝景、天阳半岛国际等主力楼盘，都已经调整过价格，所以滨江板块的整体价格也基本上得到确认，看准这个区域的购房者，就会下单。
业内人士认为，在调控政策持续一年多，并且不见明显放松的大背景下，不少开发商为了生存，尽快回笼资金，不得已以超低价甚至亏本价出货，但是亏本现象不可能是常态。比如开发商在确定降价之前，一般都会根据销量来定价：即我想要销售掉多少房源，回笼多少资金，我再定什么样的价格。如果开发商在降价后达到了目的，那么他后续定价就会从容许多，二轮降价的可能性就不会很大，如果原定销售200套，结果降价后只销售掉20套，那么开发商还是会重新确定价格。
不过无论如何，经过一段时间调整之后，各个板块都会形成各自的价格体系，并逐步得到购房者认同，价格上会出现胶着状态，而楼市会回归平稳。专家认为，到那时候，各楼盘在价格上又会处于同一水平线上，如果要吸引购房者，就要比拼开发商内功和楼盘营造水平了。
业内人士普遍看淡后市
一个显而易见的现实是，目前市场上最为活跃的购房者，无疑是首次置业者。但是随着众楼盘热销，这些客群在被快速地消化中，而这，也会影响到楼市的后续成交量。
对此，章惠芳表示认同。她说，一个楼盘热销，卖掉了500套房子，那么，这就意味着市场上减少了500个购房资格。因为在限购限贷下，购房群体是基本固定的。在短时间内，除非新增客户，不然他们暂时肯定不会再考虑买房了。
那么，后续的成交量要放大，靠什么？章惠芳认为是首套改善型购房需求。她说，现在一些单价在2万元以上、面积在140-180平方米的改善型楼盘，买卖双方都还在观望之中，楼盘也没有大规模降价。接下来，就看它们会不会有什么降价行为，以刺激有购房资格的改善型客户进场了。
易居中国董事局主席、中国房产信息集团董事会联席主席兼总裁周忻认为，今年大的市场变化不会出现，仍旧会在低位盘整，但价格的理性下探依旧是个趋势。“去年无论是开发商还是购房者，观点都是比较多样的，有的认为会好，有的认为形势严峻，所以去年还是有很多博弈和纠结的心态。但是今年就比较一致了。”他分析说，所以出现了很多步调一致的行动。周总认为，在降价的基础上，成交量上可能会好看一些，但是，这也得看政策。
在资金链紧绷的情况下，开发商们纷纷加大了推盘和销售力度。数据显示，多个热点城市成交量已逐渐回调，业内预测，下季度将迎来新一轮打折降价潮。
从上市房企销售量来看，保利、金地、中海等大型房企2月份的销售量上升明显。据了解，2月，保利地产实现签约面积37.79万平方米，同比增长69.53%。金地集团2月实现签约面积11.9万平方米，签约金额12.3亿元，同比分别增加112.2%和85%。中海地产2月份实现房地产销售额约106.9亿元，实现销售面积64.5万平方米，环比大幅上涨232.7%和152%，今年前两月累计实现房地产销售额139.1亿元，同比增长42%。
截至今年2月底，中原监测到的名牌房产企业在47个城市的在售项目库存量约为2466万平方米，较前一个月小幅回落2%。相对于2011年6月底，标杆房企的库存量增加56%，库存压力仍较大。在库存压力下，自今年以来，保利、招商、恒大、富力等房企陆续启动较大规模的降价促销活动。降价潮在杭州也是迅速波及。
进入3月，一些热点城市量升价跌的趋势更为明显。中国指数研究院最近的一份研究报告披露，3月各地楼市促销大增，刚需逐渐释放，成交量呈现上涨趋势。最近一周的交易数据显示，包括北京、上海、广州、深圳四大一线城市在内的重点城市中，除天津同比2011年周均略有下降，其余城市成交量皆上涨。其中杭州涨幅最大，达205.48%。南京涨幅超过150%，同时其他多个城市涨幅也在100%上下。
浙江大学不动产投资研究中心执行主任叶宏伟认为经过3月份的大放量，但“行情依旧摸不准”，后市依旧悲观。“这波行情是积累了一年的刚需释放出来的，但是在限购政策下，刚需的量也是一定的，3月份的大释放消耗了不少刚需，很多人实在是等不及要买房的，但这股势头要再延续就难说了，行情还是会有一些波动的。”叶宏伟认为。
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