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房价快速下降 金华楼市大步迈向“合理回归”
未来理性地价将成回归“稳压器”
2012年04月27日 10:20:37

  创新思路房地产仍有空间

  目前,金华房地产行业正在经历一个去泡沫化、去投资化的阵痛过程,这也是回归平稳、健康发展所绕不过的一环。调控挤掉的是泡沫,既有利于本行业的健康发展,又有利于改善民生,防范金融风险。

  有专家指出,只有实现房价的合理回归,楼市才会有健康发展的明天。当然,实现房价的合理回归,需要各方面共同努力。包括政府要做到地价的合理回归、税费的合理配置,房地产利润的合理界定等,而且还涉及到其他制度的完善,如居民收入机制的合理调节,扩大酝酿中的房产税试点等。这是一个系统工程,需要一系列的制度和一段时间来完成。但作为调控的主角,房地产企业从现在起要做好两件事,一是坚持以合理的价格销售;二要调整好今后的投资预期。

  着眼长远,开发商要跳出行业看行业,尤其是不要以前些年房价飞涨作为参照物。因为像前几年那样,依靠宽松货币政策刺激,依靠土地增值和银行贷款,再通过一部分投机炒作推高房价,快速获取较高利润的时代已经过去。

  今后,房地产开发企业所要适应的,就是这两年调控政策所引导的健康发展的政策制度,包括商品房、保障房双轨制的住房供应体系,以抑制投机投资、鼓励首次自住性购房、坚持租售并举、倡导合理定价等为主要内容的调控措施。如果房地产企业能以这样一种平常心去理解,并顺应中央的调控政策,就一定能赢得调控的主动权,而不是处处被动,捉襟见肘。

  市房地产业协会会长张同玉认为,房地产市场产品其实是非常丰富的,金华市的开发企业大多挤在住宅一条独木桥上,造成竞争异常激烈,市场饱和度相对较高。很多人手里都已有两套房、三套房,住房需求减弱。因此,在调控不断深化的背景下,开发企业不妨换个思路,可以考虑向养老地产、旅游地产、休闲度假地产寻求创新发展的空间,这些非住宅地产并不受调控政策影响。

  张同玉建议,在本地没有土地储备的企业,也可以考虑到中西部房地产发展相对滞后的地区去开发,成功的先例不胜枚举。近年来本地开发商在外投资开发的总量,已不知是本地开发量的多少倍。当前,中西部三四线城市的城市化进程刚起步不久,房地产的空间和前景依然看好。

  理性地价将促房价更合理

  房价合理回归是中央坚定不移的调控目标。但前提是合理的地价,像2009年至2010年市区出让的部分地块,楼面价每平方米都要六七千元,万元左右的房价差不多还是保本价,这样的项目要回归合理价位是有一定难度的。其出路只能是走精细化开发之路,提升性价比。

  不过,随着调控的深入,从去年三四月份开始,投资商拿地已非常理性。市区住宅出让用地频频遇冷,多次出现“拍转挂”甚至流拍现象。部分成功出让的地块价格也不高,有的挂牌地块成交价不过比保留价多了几十元,近乎“贴地飞行”。从去年市区成交的住宅用地来看,楼面价大多每平方米在2000多元,有的甚至还不到2000元。去年8月位于城北景观大道边上,柳湖花园正东侧的一幅地块出让,位置相当不错。但短短几个回合,拍卖师就不得不落槌,楼面价只有2500元。进入今年以来,土地市场更加清淡,4个月时间市区仅挂牌成交了罗店镇一宗小地块。

  展望后调控时代,业内人士认为,由于两三年前取得的地价偏高,地价成本占比过高,现阶段房价合理回归可以说是“负重前行”,而等到去年出让的这些理性地块形成实物供给时,房价就能“轻装上阵”,以最贴近市场真实需求来定价,在真正意义上实现房价的合理回归。

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来源: 金华新闻网 作者: 徐朝晖 编辑: 丁波(实习)
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