浙江在线05月24日讯 很巧，人居展开幕当天，国家统计局公布了《4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》报告，报告显示与2011年4月相比：全国70个大中城市中，价格下降的城市有46个；持平的城市有1个；上涨的城市有23个，涨幅均未超过1.7%。4月份，同比价格上涨的城市中，涨幅比3月份回落的城市有18个。
杭州是70个大中城市中价格跌幅较大的，新建商品住宅价格同比下跌9.7%，仅次于温州。这是继3月后，杭州再次进入领跌前列。
杭州的房价仍在下行通道中吗？房子难卖，上市量会相应减少吗？
房价：
正进入胶着期
但对今年逛人居展的购房者来说，“降价”感受并不明显，因为经过去年一轮价格调整，目前在售楼盘的价格多数已经回落，在展会上搞大促销的楼盘并不多。而且，为了避免被“房闹”，即使降价的楼盘行事也相当低调。而从购房者的反应来看，最受关注的楼盘集中在两种，一种是质量有口碑的，另一种是价格有口碑的，当两种“口碑”达到一种平衡的时候就会产生成交量。
人居展上价格不够直观，不妨来看下杭州价格网上最新公示的楼盘价格。
5月21日公示的阳光郡公寓15号楼，根据杭州价格网上公示的价格来算，15号楼的均价约18500元/平方米。此前该项目销售部对外公布的优惠为，一次性付款9.2折，按揭9.4折，这么算下来其售价约17400元/平方米。而该楼盘在杭州透明售房网上的累积成交均价约为16400元/平方米。
5月16日公示的天阳云筑1~5号楼，根据杭州价格网上公示的价格来算，其均价约14600元/平方米。这是一个新开盘，14600元/平方米的价格与周边在售的同类楼盘基本持平，但实际开盘时销售部对外公布的在售均价为11000~13000元/平方米，相当于公示均价的8折~9折。
比较有代表性的是持续销售中的泊林印象。泊林印象8号楼，根据杭州价格网上公示的价格来算，其均价约16900元/平方米。其在杭州透明售房网上的累积成交均价约为17300元/平方米，而最近7个成交日的均价则为15226元/平方米。
为什么购房者会觉得最近的价格不够“给力”呢？从这三个楼盘的实际情况来看，各区域楼盘已经产生一个相对稳定的价格认同，持续成交中的楼盘一般不会主动调整已经形成的价格区间，只有新开盘为了吸引成交才会开一个有冲击力的价格，但降价幅度明显趋缓。那种单价一降三四千元的情况最近很少看到了，杭州房价正在进入一个新的胶着期。
供应：新的供应量缺口不大
在公布《4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》报告之前几天，国家统计局还公布了一份《2012年1~4月份全国房地产开发和销售情况》，它或许比价格本身更能反映房地产市场的未来走势。
这份《2012年1~4月份全国房地产开发和销售情况》显示：1~4月份，东部地区房地产开发投资9354亿元，同比增长15.2%，增速比1~3月份回落5.4个百分点。
东部地区属于房地产投资规模最大、同比增长最小，增速回落较快的地区，而浙江就属于此报告划分的东部地区11个省、市之一。而从这份报告来看，今年房地产投资仍在持续下降。最直观的表现是今年1~4月份，房地产开发企业土地购置面积9657万平方米，同比下降19.3%，降幅比1~3月份扩大15.4个百分点；土地成交价款1826亿元，下降13.7%。
杭州就相当具有代表性。如果你还记得这波宏观调控刚刚开始的2010年，那一年杭州主城区共卖地64宗，卖地收入493.4亿元，较2009年的784.5亿元，大跌近四成。
但2010年的杭州地价却逆市而行屡创新高：宁波中宇10.5亿元竞得城东新城27号地块，楼面价12860元/平方米，创下了城东新城板块楼面价纪录；深圳宝龙7亿元竞得下沙45号地块，楼面价10281元/平方米，创下沙楼面价纪录；雅戈尔12.56亿元竞得申花56号地块，楼面价18114元/平方米，创下了申花板块楼面价纪录……
2010年杭州住宅用地的平均楼面价突破万元大关，达10777元/平方米，比2009年的9330元/平方米，高15.5%，比2008年的5814元/平方米，高85.4%。
如果说2010年的土地市场是“先热后冷”，那么2011年的土地市场则是“从头冷到尾”：底价成交频现，挂牌土地一而再地延期出让。从统计数据看，2011年杭州主城区共成交土地56宗，卖地收入约316.7亿元，是2010年的64%，仅为2009年同期的40%。
通常，项目从拿地到上市的开发周期是两年，操盘快的企业可以做到9~12月内上市，照此推断在2010~2011年期间成交的土地将对其后1~3年内的市场供应量产生影响。
从2010年~2011年的土地出让情况来看，未来1~3年内杭州商品房供应量比较大的三大区域分别是之江转塘、下沙和城东板块；供应量最少的则是市中心板块和钱江新城板块。钱江新城板块两年内已经没有新住宅项目可上市，而市中心板块也仅有景芳单元一个总建筑面积13万平方米左右的住宅项目，其楼面地价为11052元/平方米，目前未有上市消息。
城北板块虽然土地量不是最多的，但它在2010年出让了数宗非常具有影响力的地块，如中铁建竞得的两宗杭汽发铸造车间宅地，九龙仓文晖地块，以及中粮地产的三塘单元地块，这些地块相当有市场关注度。其中，九龙仓文晖地块定名为九龙仓碧玺，中粮地产的三塘单元地块定名为中粮方圆府，都尚未开盘。
截止到昨天，杭州透明售房网上显示，杭州市(包括萧山、余杭)的商品房可售量为80159套，市场存量相当可观。而从人居展上展示的新盘情况看，仅35家开发商手中的未上市新盘就有19个，如果保持目前的市场平均去化速度，后续的市场供应缺口不大。
2010年杭州主城区土地出让情况
用途 宗数面积(m2) 面积(亩)可建面积(万m2) 金额(亿元)平均楼面价(元/m2)
住宅 29 1347699 2021.6 303 356.7 10777
商业 35 835495 1253 282.5 136.7 5426
2011年杭州主城区土地出让情况 用途 宗数面积(m2) 面积(亩)可建面积(万m2) 金额(亿元)平均楼面价(元/m2) 住宅22 794936 1192 189 168.95 8920 商业34 675327 1013 203 147.76 7286
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