上半年杭州可售商品房存量变化图 梁津铭制图
浙江在线06月28日讯 截止到6月27日，杭州主城区6月商品房的成交量达到5597套，已经超过了今年以来其他任一个月的成交量，与此同时，热销楼盘的价格也有了明显上涨，甚至日光盘又重出江湖。这不禁让购房者迷惑了：底部已经筑基完成了吗？反弹要开始了吗？
来自透明售房网存量房的数据却不是那么乐观。截止到6月25日，杭州(包含萧山、余杭)的商品房存量为80009套。虽然今年3月以来，成交量猛增，但这个数据和半年前比没有多大变化。如此高的存量，已经持续了半年时间，在限购仍然持续的今天，这并不是一个利好。
半年来，可售商品房存量
一直高位运行
根据透明售房网数据，2011年12月31日，杭州商品房存量为78458套，1月31日达到80227套，之后存量就一直在7.9万套至8万套之间徘徊，偶尔有几次超过8万套。
再细分一下，以主城区、余杭区和萧山区分开来看，主城区存量有明显下降，而余杭、萧山都比今年1月有上升。
数据显示，半年以来，杭州主城区1月31日商品房存量为45445套，之后一路下行，3月份以后，基本每月减少1000套，至5月31日存量减为42107套，但6月份没有明显下降，到6月25日，为42252套。
余杭区1月31日存量24500套，之后不降反升，至5月31日升为26016套，6月25日为25447套。
萧山区1月31日存量10282套，之后也是一直上升，5月31日升为12617套，6月25日为12310套。
依此计算，杭州主城区今年以来存量减少了3000余套，萧山、余杭区存量增加了约3000套，因此总的存量一直保持在8万套左右。而在主城区的分析中，记者发现，这一数据与主城区住宅存量的减少非常吻合。1月31日，主城区住宅存量为28532套，6月25日，存量为25878套，减少了2654套。
20个楼盘创造56%的成交量
45%的楼盘半年成交不到50套
进入3月，杭州主城区商品房成交量大增，3月份成交4319套，之后成交量都很不错，4月成交4196套，5月份成交4747套，6月的前27天成交了5597套。这是近三年来最好的成交量了。
成交量如此火爆，为何存量却不见下降？据记者分析，成交占主角的，基本都是今年新开盘并以价换量的楼盘。那些早期开盘且价格没有明显下降的楼盘成交量并没有大的起色。
据记者统计，至今年6月25日，杭州主城区在售有119个楼盘，成交总量为20515套房源。其中成交量最多的为金色黎明，1159套，其次为寰宇天下，1006套。分析前十位的楼盘，都是价格降得比较狠且成交集中，基本开盘没几天销售过八成。像金色黎明的1159套房源中，4月就成交了863套；寰宇天下分两次开盘，3月和6月分别成交453套和508套。其他像原筑壹号，成交441套，其中5月集中成交325套。
成交前十位的楼盘，今年以来累计共成交7659套房源，其中只有一个楼盘大世界五金城为商业地产，其余为住宅；前20家楼盘累计成交11513套房源，占总成交量的56%。其余有稍大成交量的楼盘，基本上都有明显的降价促销活动。
在售的119个楼盘中，不少老盘，因为价格没有明显调整，成交量非常少，甚至有不少楼盘成交量为零。据记者统计，今年以来成交量在50套以下的楼盘有53个，占楼盘数的45%，成交量在10套以下的有22个楼盘。这与2009年时，几乎所有楼盘遭疯抢的情况很不一样。
高存量之下，勿谈涨价
从春季以来的一波强有力的成交攻势，搞乱了购房者的心，也激起了开发商的信心。记者了解到，最近多个楼盘在加快开盘的脚步。显然，开发商希望能踏准节拍，赶上这波节奏。
成交量可以回升，但是房价一定会涨上去吗？各种说法都有。有购房者陷入深深的疑惑：看中的楼盘，单价比3月份涨了两三千元，难道真的要涨了吗？
回顾2009年的上半年，国家出台了扶持政策，杭州商品房存量短短六个月，从31925套(12月31日)降到了15954套(6月29日)；住宅更是从20969套，降到了7873套，都降了一半以上。当时是有4万亿的支持以及贷款政策、落户政策和退税政策等方面的优惠。如今的形势早已经今非昔比，中央最近重申坚持调控不动摇；且存量没有出现明显下行；无论是房地产开发贷款还是个人房贷，政策仍然比较严。
可以判断的是，新开盘的楼盘，如果想快速去化，仍然要采取低价策略；而续推楼盘，开发商也将根据蓄客情况，再来考虑是否拉升单价。而那些至今仍然不肯降价的楼盘，后面也仍然不会有太好的成交量。
下半年的房价会不会涨？谁也不知道，唯一可以肯定的是，不是现在，因为8万套的存量摆在那里。
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