浙江在线06月28日讯 如今，二手房买卖已是很普遍的事情，不过，很多人还是担心，万一不小心买到有争议的房产就麻烦了。据记者了解，从现在的司法实践来看，如果买主不知情，误买了有争议的不动产后，即便国土资源部门为买方办理土地登记的行为被确认为违法，买主作为善意第三方，其产权证也不会被撤销。也就是说，煮熟的鸭子是飞不了的。
与此相对应的，对业主来说，在拥有不动产的时候，也多了一层担心：防范自己的房屋被别人“善意取得”。
颁证行为违法为何难以撤销宅基地证
2002年7月，骆某将宅基地上的房屋卖给了丁某，当地街道和村委会在合同落款处以见证人身份分别加盖了公章。
同年8月，骆某取得了房屋所有权证，之后将其过户给丁某，但丁某一直未申请办理土地变更登记。2008年2月，丁某向法院提起民事诉讼，要求确认涉讼房屋归其所有并要求骆某腾空房屋，法院支持了他的请求。
让丁某想不到的是，半路杀出个程咬金。2010年11月，陈某以该房屋为自己祖宅为由，向法院提起行政诉讼，要求撤销义乌市政府颁发给骆某的集体土地使用权证。丁某作为第三人参加了诉讼。
法院认为，涉讼房屋1951年“土改”时登记在陈某母亲等人名下的事实清楚，证据充分。市政府仅依据村委会证明，便将土地登记在骆某名下，属于证据不足，该行政行为违法。但从本案情况来看，丁某取得房屋属善意取得，且根据房地一体原则，丁某的合法权利依法应当得到保护。故判决确认了市政府颁证的具体行政行为违法，但驳回了陈某要求撤销骆某宅基地证的诉讼请求。
父母卖了自己也有份的房屋为何拿不回来
买了房屋的王某怎么也想不到，买房子过户都10多年了，竟然还会这么麻烦：买房12年后，卖主的儿子朱某认为，这房屋他也有份，要求确认当初的卖房合同无效，并且请求撤销义乌市政府发给王某的宅基地证。
时间回到1998年。当年9月，朱某的父母将他们与朱某共同所有的房屋卖给了王某，在王某付钱后，他们将房屋交付给王某。1999年4月，王某办理了该宅基地使用权的变更登记手续。
2010年5月，朱某向法院提起民事诉讼，请求确认其父母与王某签订的卖房合同无效。在法院主持调解下，各方达成调解协议：卖房合同无效，朱某补给王某人民币10万元。
2010年9月，朱某以卖房合同无效为由申请行政复议，请求撤销义乌市政府发给王某的宅基地证。当年10月，义乌市政府向复议机关依法提出书面答复时认定王某对土地和房屋属善意取得。
同年12月，复议机关作出决定，维持义乌市政府的颁证行为。
“善意取得”保护“煮熟的鸭子”
这两个案例是善意取得在司法中的体现。浙江纵伸律师事务所金京华律师说，善意取得是指无权处分他人动产的占有人，在不法将动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时出于善意，就可以依法取得对该动产的所有权。受让人在取得动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人赔偿损失。
金京华说，在上述两个案件的审理过程中，均存在两种不同的意见：第一种意见认为，善意取得制度是物权特别取得的一项重要民法制度，调整的是平等主体之间的财产关系。而行政复议及行政诉讼审查的是具体行政行为的合法性，不适用善意取得制度。
第二种意见认为，行政复议及行政诉讼同样肩负着维护交易安全，保护善意第三人合法权益的职责。《物权法》并没有将善意取得制度排除在行政复议以及行政诉讼的审查范畴之外，故可以适用善意取得制度。
金京华赞同第二种意见。他说，1999年，最高人民法院行政审判庭在《关于审理行政案件时对善意取得适用法律问题的答复》中提及“是否为善意取得，在查清事实的基础上依法确认”。可见，在审理行政案件中也适用善意取得制度，且属于行政诉讼审查范畴。
2010年《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。此处明确了在审理行政案件中适用善意取得制度。
《房屋登记办法》规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书登记证明或作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。
可见，在房屋登记中适用善意取得制度，土地登记的适用原理也是一样的。
警惕，房子被别人“善意取得”
根据民法上的善意取得制度，当所有权人与善意受让人发生权利冲突时，侧重保护善意受让人，维护交易安全。如果在审查行政案件中的民事法律关系时，将善意取得制度排除在外，可能会带来“一个纠纷、两种程序、不同结果”的尴尬局面。因此，最高法的司法解释认为，在不动产登记行政诉讼中，可合理运用这一制度。
值得一提的是，善意取得也有可能被人利用。因为构成善意取得只需同时符合以下几个条件：出让人无权处分；受让人受让时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。
据介绍，在大城市，现在已经出现过这样的案例。
北京的王先生打算将自己的一套房屋出租，并将该房出租事务交给中介员工黄女士。按照黄女士的要求，王先生提供了房产证及个人身份证等相关信息。
黄女士在得到王先生的房产信息及个人资料后，就找人冒充王先生，带着假房产证、假身份证前往公证处，要求出具“王先生同意将该房产委托给黄女士出售”的公证。公证人员为黄女士出具了公证书。黄女士将房子卖给购房人李先生，并完成了房屋的过户手续。
王先生发现后，起诉至法院，要求确认房屋买卖合同无效。但法院判定，由于李先生属“善意购买”，因此该房产归李先生所有。
事实上，房产被他人“善意取得”的情况很容易在现实中出现，比如说夫妻共有房产。如果夫妻一方将共有房产按市场价出售，一旦过户，该房产就难以追回。夫妻的另一方只能按照当初购房比例，得到相应赔偿。
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