互助团
浙江在线12月04日讯
小区想要干净整洁安全有序，少不了一个聪明、能干又懂行的管家婆，业委会就充当这个角色。 它既要监督物业的服务，又要为业主们争取利益，同时督促业主尽自己的义务，还管理着全小区的公共收入，让整个小区维持良性运转。 不过，许多业委会成员虽然很热心，但由于经验不足，而且人单力薄，碰上纠纷难题，很容易陷入束手无策的境地，不知道找谁帮忙，面对重重压力，连个说理的地方都没有。 如今，这种状况将得到改变。近日，经过一年多时间的筹建，萧山区业主委员会联谊会挂牌成立，这是杭州市首个服务于小区业主委员会的互助联盟。也就是说，今后萧山各个小区的业委会有“娘家”了！ 联谊会手把手教“新手” 学习管理小区 小区业委会由业主组成，并没有接受过专业培训，有些业委会成员甚至不知道该履行哪些职责，也不了解物业方面的专业知识，因此在走马上任的过程中，走得跌跌撞撞。 应建良是萧山区业委会联谊会的发起人之一，同样也是萧山区众安花园小区的业委会主任，从2002年上任，如今已经是第10个年头。 “业委会管理小区，很多要靠自个摸索。”应建良说，“发现什么问题，就找相关的法律法规，然后打听对口的相关单位进行咨询，最后再办事情。花了时间，经验总会慢慢积累起来，碰上事情才不会慌了手脚，才能把小区管理好。不过，我当业委会主任的这几年，虽然建设局、房管局之类的地方都跑遍了，仍然会碰到冒出来的新问题，不知道该怎么办，更不要说新成立的业委会了！” 去年，萧山区建设局组建了一次业委会专业知识培训班，80多家在房管局备案的业委会代表齐聚一堂。交流后发现，原来不同的小区管理方法不一样，管理理念不一样，遇上的问题也不一样。 能不能成立一个组织，大家彼此交流经验，困难时还能搭把手，帮个忙？基于这样的想法，应建良和其他几位同样热心的业委会主任开始在萧山区进行调查，并召开讨论会。今年11月24日，杭州市萧山区业主委员会联谊会终于挂牌成立。 联谊会由32家业主委员会组成，属于自愿发起，并且自写规章、自筹经费、自主管理。“其实我们想法很简单。”应建良对记者说，“就是各个小区的业委会抱成团，取长补短互帮互助，缩短摸索时间，解决业委会管理小区和物业的困惑。” 有家小区物业要涨价 业委会现学现卖找到法律支持 联谊会挂牌才一周，就碰上一桩事情。 上周，联谊会成员单位所属小区——沁园春小区的物业张罗着要涨价，还给业委会发了通知函。不过，该物业进驻时，明明与小区业委会签订了整3年的合同，目前才过了一年半。 沁园春小区业委会主任谢德忠，也是头一回遇上这种事，不过他一点也没慌。研究一番后，他认定“依照物管合同，物业突然提出涨价属于违约。” 原来，联谊会一成立，立马解决的就是加强联谊会下属成员的专业知识。 陈叶祥是联谊会常务副会长兼秘书长，他给成员们布置的第一个作业，就是学习《物管条例》、《物权法》、《业主规则规约》和《物管合同》。 “这四个文件涵盖了小区管理的方方面面，业委会成员们把这几个文件钻研透了，才不会被开发商和物业忽悠，才能为业主谋福利。”陈叶祥说。 沁园春小区业委会成员现学现卖，马上就为自己找到了有力的法律支持。而与其它小区业委会交流后，他们又认为，“炒掉现在的物业，再找一个满意的物业，耗时又耗精力。做生不如做熟，当前的第一选择是如何在可接受的范围内，把原先的物业留下来。” 沁园春小区楼盘较小，一共有14幢房子328户人家，相对大楼盘来说，物业利润的确较低。经过业主调查，大部分业主同意适当涨价，并召开业主大会。作为联谊会伙伴单位，应建良也参加了，并依据自身经验提出建议。 “物业要求从原先的6毛钱一个平方，涨到1块2一个平方，这是不可能的！”应建良告诉记者，大部分业主能够接受调整到8毛钱一个平方。“如果不行，那就提出要物业赔偿违约金，我们在法律上是站得住脚的！” 成立应急小分队， 解决“失管”小区燃眉之急 成立联谊会后，成员们把小区事务中容易出问题和纠纷的地方梳理了一遍，准备制定一份详细的攻略，各个击破。而最让联谊会成员们感到棘手的，是新老物业交接过程会出现的“断层”，小区将陷入混乱无序的局面。 今年7月，萧山区星云地带小区就曾经发生过这样的问题。而天汇园小区与它只有一墙之隔，业委会主任陈叶祥对邻居们当时遭遇的一切印象深刻。 “好几部电梯都不能用了，上下楼要靠爬楼梯。”陈叶祥说，“年轻人还好，老人就吃不消了，只能尽量少下楼。楼道里到处是垃圾，没有人来清理，整栋单元楼散发着酸臭的味道。地下车库到处都是水，还堆着杂物，环境杂乱，还有安全隐患。” 之所以会这样，就是因为星云地带小区的老物业走了，新物业又没跟上，所以小区处于失管状态。“现在有些物业拿此当砝码，如果不涨物业费，就一走了之，或者敷衍了事，让业委会无可奈何。”陈叶祥说，“但是有了联谊会就不一样了。一旦发生这样的事情，下属32家成员小区，每个小区抽调出一两个人手，组建一个临时物业，来支持失管小区，帮助它渡过难关，也让业委会有精力与新老物业周旋。” 陈叶祥把这支临时后援团称作“应急小分队”，并制定详细的应急预案。“抽调人员的前提，是保障各成员小区不受影响。另外，应急小分队在支持失管小区时，需要一些基本费用，这样能够提高应急人员的积极性，也能保障这个方案能够持续运作下去。” 对失管小区的支持，不仅仅是应急小分队来临时管理，还有30多家小区业委会信息的汇总。“我们会帮忙打听，哪些物业公司适合来接管，可以提出建议。” 陈叶祥告诉记者，最近联谊会成员单位四季花城小区正在进行新物业招聘，而他们也时刻准备着，一旦四季花城小区有需要，应急小分队立刻出马！ 制定统一标准 让业主更理性地监督业委会 业委会代表业主维权，少不了与开发商和物业针锋相对。而如今，业主和业委会打官司的事情也屡见不鲜，这是为什么呢？ “主要原因是业委会没有一个统一的办事指导和标准，不同小区有不同做法，在应对某些事情上，模棱两可，这就容易让人误解。”应建良告诉记者，上个月，他所在的小区业主就和业委会打了场官司。 “我们小区有一幢楼，楼顶上立着个广告牌，经过维权，我们争取到了该广告牌的广告经费。”应建良说，“但是这幢楼的业主要求，这块广告牌所产生的经济效益，由他们这幢楼的业主独享。协商不成，只能打官司，我们业委会就成了被告。” 就在上周五，法院判定驳回原告诉讼请求，但应建良一点都开心不起来。“无论结果怎样，已经耗费了大量的时间、精力和金钱。如果事先有一个细则能够明确，比如说‘小区范围内，产生于公共部分的经济效益费用，应归于物业管理区域范围内的全体业主所有’，那就没必要这么大费周章了。” 应建良认为，联谊会的成立，将极大推动业委会管理细则的产生和统一，“算是我们这个行业内约定俗成的准则吧！” 他说，“准则的内容很宽泛，涉及到利益的归属、业委会财务记账的方式、业主日常监督的流程、账务公开时项目明细分类等等。只有这些规则经过统一确认后，我们做事才更方便，业主们才会更信任我们。” 萧山区业主委员会联谊会的成员们希望，相关部门也能够早日出台相关细则，给业委会一个指导。让业委会有个民间的娘家，也有个官方的娘家。 -相关链接 2006年3月4日，辽宁省沈阳市和平区业主委员会协会成立，这是全国首个业主委员会协会。 浙江省第一家成立的业主委员会协会，是温州鹿城区业主委员会协会。另外，江苏省缩迁县也成立了业主委员会协会。 由于相关政策等原因，业委会协会组建目前还处于一个摸索、讨论、实践的阶段。因此，多数地区采取了成立业主委员会联谊会的方法，来推进业委会之间的联系和交流，包括北京、上海、广东等地。 业主委员会联谊会一般由业委会主任自愿发起，自选会长，自筹经费，自聘人员，自主会务。 业主委员会联谊会的主要职责是以服务各小区的业主为己任，协调各小区业主、物管、开发商之间的关系。
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