-撰文|吕志强今年7月份，全国100个城市新建住宅平均价格为10835元/平方米，环比上月下跌0.81%，这是连续第三个月房价下跌。各项数据表明，我国房地产经过十多年快速发展后，已经驶向拐弯道，房地产进入发展增速换挡期。关注和研究增速换挡期出现的新情况，对于促进房地产持续健康发展有积极意义。

　　【一、对呈现出的新特征无需大惊小怪】所呈现出的新特征主要集中显现在以下几个方面：库存高企，房价下行，房地产总体增速下降或同比下降；供求逆转，原先的求大于供转变为大多数城市供大于求；开发商拿地更为慎重，盲目扩张有所遏制；房地产企业重新洗牌，优胜劣汰；贷款杠杆率偏低，贷款难度加大以及购房者预期变化等。

　　这些新特征是房地产增速换挡期的市场调整，不可避免。但并不等于市场由此进入衰退与萧条，更不是有人所担心的房地产崩盘。这种减速前行完全符合房地产市场经济发展规律。这是我国多年房地产调控的必然结果，与我国经济运行处于三期叠加的态势相吻合。因此，房地产增速换挡期是加快房地产结构调整和政策完善的好时机。

　　依笔者之见，下半年楼市当在分类调控的基础上，切换到去库存为重点，并与房地产项目结构调整和周边配套设施完善紧密结合。从中长期看，当深化改革，“使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”，以促进房地产市场持续健康发展。

　　【二、深度调整决不会因为一纸“松绑令”而逆转】 7月29日零时起，杭州楼市开始有条件的区域性限购松绑，并迅速传导至浙江所有限购的地级市。其实何止浙江，目前全国46个限购城市除北上广深4个一线城市不动外，其余城市纷纷不同程度限购松绑。限购松绑旨在差别化调控，驱动楼市区域性、结构性深度调整。然而，这种差异化调控效应有限，且难以持久。杭州楼市限购松绑已近半月，老盘虽然促销力度大，但成交量不大，新盘入市依旧偏冷，处于观望状态。

　　素有中国楼市风向标之称的温州楼市，房价曾连续下跌34个月。到去年底，温州房价与顶峰期相比缩水近30%。取消限购后，其成交量依旧下滑，难抑楼市颓势。济南、长春、宁波等城市取消限购后成交量起色不大，有的还在回落。事实表明，不要说有条件的“松绑令”，就是限购全面放开，只要整个经济增速下滑压力加大，银行信贷等政策没有松动，整个楼市难言乐观，即使短期刺激下成交量有所放大也难以持久。

　　冰冻三尺非一日之寒，坚冰消融也非限购松绑就能奏效。降价换量导致楼市回暖的错觉，但其深度调整的趋势决不会因为一纸“松绑令”而逆转。这是因为，造成楼市库存量大的主因并非限购，根本在于土地供应失去了理智，房地产结构失衡、供求失衡。有的开发商想借限购松绑，期望价格回涨，既不现实，还会失掉去库存的有利时机。因地制宜，分类调控，调结构，去库存是房地产市场必然趋势。

　　【三、“弃房断供”，将付出惨痛代价】近年来，由于库存高企、房价下跌，浙江、江苏、福建、广东等地出现因个人按揭贷款过了期限不还而被银行起诉的现象，即所谓的“弃房断供”。今年上半年，宁波余姚法院共办结“弃房断供”案件36起，而去年同期仅2起；无锡上半年则有98起，同比增加37起。去年1月至今年7月，广州市番禺法院受理按揭房贷纠纷案件191起，同比增长76.85%。

　　涉案房产大多为前两年高房价时买入，如今变成了“负资产”，业主无力还款而“弃房断供”。购房者“弃房断供”后果严重：抵押的房子被没收，还将被银行起诉；首付款、月供、契税、维修基金、物业管理费等付诸东流；房产会被法院拍卖，而且拍卖的价格低于房产的市场价格。加上法院的执行费以及律师费、诉讼费、保全费等也由断供者负担。同时，房贷逾期罚息率较高，时间拖得越久，罚息就越重。

　　“弃房断供”，业主亏损的不仅是资金，还有比资金更重要的法律、信用和道德。而后者是无法一扔了之。不仅法律不容践踏，单就是信用，我国也已提出将建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码制度的方案，“弃房供断”就是给自己的信用增加不良纪录，将付出惨痛代价。 “无信寸步难行”必成为经济生活中的常态。 (作者系金融领域资深专家)投稿| zjshiju@126.com声明|此稿件系作者授权浙江时局独家首发，转载请务必注明出处