市中心黄金地段的房子也不再是硬通货了

　　最近两个月，随着二套房首付比例降低和二手房营业税免征期由五年缩短为两年等利好政策的实施，杭城二手房市场迎来了一段难得的惬意时光，成交量持续维持在高位。尤其是成交一向比较困难的改善型房源，抓住这个时机赶紧出货，不少房东都如愿解套。

　　日前，《每日商报》的资深读者“小蜜蜂”(网名)向商报投稿，讲述了她为期18个月的卖房历程。从最初的信心满满，坚守价格，到中间的漫漫等待，逐渐降价，再到最后迎来政策利好，底价出手，这篇文章，不仅是“小蜜蜂”个人的卖房体验，而且代表了改善型房东群体的心路历程，同时折射出了近三年来杭城二手房市场的风雨变化。

　　第一阶段：楼市严控期

　　“地段地段还是地段”的铁律失灵了

　　2013年11月15日，屏风街某中介门店。

　　“我家这个地段不用多介绍了吧，出门即是武林银泰，楼下是长寿桥小学，春蕾中学，130方，三室两厅全明，电梯高层公寓，2000年的房子，10楼，南面无遮挡……”当“小蜜蜂”吧啦吧啦罗列出自身房子的优点时，经纪人小李耐心仔细地在电脑中记录着，时不时地附和着，“皇亲苑的房子拿出来不多的，又是学区，地段又摆在那里，放心了房东我们会认真帮你卖的。不过这价格，390万，还有没有余地……”

　　“这个是我的底价，3万一方，这地段总值这个价吧，武林广场周边没新房子呀，武林国际最起码四万五，还是大户型，武林壹号都六万以上了，你们适当地抬高点报价，但底价不能少……”鉴于历次卖房后，房价都飙升得离谱，让人顿足，“小蜜蜂”笃定地说。

　　之后一周，中介公司派出周边各大门店的经纪人实地看房、拍照。对手中介也派出了精英游说，“能否做个独家代理呀，我们会主力推荐的……”“小蜜蜂”心想，虽然楼市还是处于调控期，但自己的挂价务实，应该是能快速成交的，虽然不期望像2009年那样一个月成交，但半年时间总足够了吧。小蜜蜂从事的职业也是房产相关行业，自认对楼市信息还是敏感的。

　　11月27日，“杭六条”出台，杭州提高二套房首付比例，不得少于70%，贷款利率不低于1.1倍。

　　又一周，都是中介电话核实信息，没客户电话。“小蜜蜂”拿起了电话，“小李，有客户约看房吗？”“林女士，政策出了，你也知道，买你这房子的都是二套，首付提高，资金有压力……”

　　12月底，依然没客户约看房。安心过年。

　　2014年3月，年后收心上班。一日同事问起“小蜜蜂”卖房情况，诉苦，没人来看啊，价格！某大佬不是说，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格！还有扩大宣传范围，不能只在中介门店挂，报纸上各大网站也去发帖么。说干就干，“小蜜蜂”立刻找了报社的朋友，约了看房，写稿，刊登。见报第二天，就接到了五六个电话，简单聊了下，相约一起看房。一个大妈，两对小夫妇，一个年轻人，相继上门看房。有沉默不语的，有拿尺比划的，有问东问西的。价格？降啦，370万！不过，两周后陆续都没了声响。

　　之后每个月，中介都会带一两拨人上门看房，但一直没人出价。楼市也是风声不断，一直有业内灵通人士说，快放松限购了……

　　市场行情：在经历过2013年3月份的“恐慌性”成交后，当年接下来的时间杭城二手房市场进入了持续的温吞状态，主城区月度成交量仅在2000套左右徘徊，到了年末，受到政策面解读多元化、宏观经济发展不容乐观、市场高库存、新房降价促销、二手房房价连月下降等多方面因素的影响，二手房市场并未迎来年末翘尾行情。尤其是对于改善型房源来说，可以用“寒冬”来形容：成交滞缓，价格较2012年相比甚至出现了下滑。

　　专家点评：在严格的市场调控下，多数业主仍然对自己的物业抱有极大的信心，认为当前的价格符合市场预期，潜在的市场需求非常旺盛，因而国家依然通过提高首付的方式来遏制交易进行和房价的上涨，因而在出售时降价的幅度相对有限。之后，在市场交易压缩，限购即将放松的传闻下，大家更是期待限购解除后的市场反弹，带来量价齐升。这套房子年代较周边80、90年代的房子要新，所处地段也是杭州历来的黄金地段，业主的优越感自然存在，加上武林周边的新房，更是一个个创下杭州新的单价记录，业主的降价意愿自然也是微乎其微了。

　　第二阶段：政策和市场进入拉锯期

　　“降价降价降价”的策略也失灵了

　　2014年6月23日，呼和浩特正式发布声明，宣布放开限购。随后几个月，全国30多个城市陆续宣布放松限购。2014年8月29日，杭州宣布放开限购，大快人心！

　　9月30日，央行出台房贷新政，对拥有1套房结清贷款的，购买二套可按首套房贷政策执行。

　　2014年10月，秋高气爽，小蜜蜂来到皇亲苑的旧家。前一晚和家人分析商量后，决定再降20万，350万。并分析了自身房子的特性，在自身小区、周边区域拓展客户。先是打印了几张小广告，贴在每个楼道的电梯厅。同时与物业大伯畅聊，让他帮忙打听有没邻居想换房的。同时挖掘自己的朋友圈，制作微信稿，一时信心满满。朋友也很带劲，那天的朋友圈都被这套房子刷屏啦，传播率不要太好。可是，点赞满满，房子没人相约来看！

　　看房的客户没来，倒是陆续接待了几批邻居，纷纷对“小蜜蜂”的房子表示慰问，同时义愤填膺地表示：我们这里黄金地段，未来潜力无限！(据说香港恒隆地产看中我们楼下的地块啦，未来比银泰更大的商业综合体要落户百井坊地块。)

　　前景很美好，现实很残酷，依然没人看中……

　　2014年11月22日，时隔28个月，央行首度降息，楼市暖风起。

　　这期间，看房电话也陆续增加，也有人相约谈价，不过最终都因价格及付款方式而未能谈拢。

　　市场行情：2014年下半年，在限购限贷政策松绑、央行降息等连续的政策利好影响下，杭城二手房市场开始回暖，签约量自7月起连续5个月稳步回升，年终处于高位徘徊。成交活跃度持续性提高，市场信心持续性恢复。

　　专家点评：在限购放松之后，开发商通过以价换量的方式首先迎来了一波购房潮，不少开发企业为了争夺客户的购房资源，也是绞尽脑汁。而业主这时候，也是期待限购解除后的首波利好。但在杭州，新房市场仍然是主角，开发商的降价，给市场传递出价格回归的信号。特别是这样的利好，促使了很多业主有了换房的置业计划，纷纷挂牌出售，市场不仅商品房库存居高不下，二手房房源量也大量增加。在大量的房源面前，价格自然出现回落。所以，即便是市中心的房子，其价格也因为众多的竞争者出现下滑。

　　第三阶段：政策利好接连不断

　　抓住回暖时机，降到底价终于成交了

　　2015年2月5日，央行降准，下降0.5个百分点。

　　过年“小蜜蜂”家中亲戚聚会，谈起楼市股市，有人想把老房子出了进股市，于是建议，早点挂牌卖房，钱先入口袋了再做打算。

　　2015年3月1日，时隔3个月，央行再度降息，看来央妈急了。

　　2015年3月30日，购房新政出台，公积金首套贷款降至2成，二套房贷也降至4成，营业税5年改2年，行情彻底反转。

　　家里亲戚也相继传来喜讯，挂牌才一两个月的房子都已经出货啦，一套100万，一套150万。

　　“小蜜蜂”这边看房电话也不断，中介小王信心满满地说，“林姐，这套房铁定帮你卖了。这月看房都40多次了。”4月30日，小王总算搞定了客户，最终以330万元的价格成交。

　　5月11日，买卖双方正式签约。当天，央行宣布，自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点。双方皆大欢喜。

　　至此，历经18个月的卖房经历总算结束，“小蜜蜂”由衷感叹：房产再也不是硬通货啦，它的卖现能力将成为你考量物业价值的精确标准。

　　市场行情：经过2014年下半年多项政策利好的持续发酵以后，进入2015年的二手房市场开始回暖的节奏，尤其是3月底“3·30新政”的实施，一下子将市场带到了“暖春”行情，3月、4月、5月成交连创历史新高，成交均价也自2月以来保持连续微涨的势头。

　　专家点评：一次次地降息、降准，虽然整个楼市都带来了活力，成交上升，但杭州巨大的库存仍然是现实，加上整个实体经济的下滑，购房者虽然有强烈的购房意愿，更仍然看跌未来的市场预期。而对于想出售的业主，也是愈发着急，想尽快出售原有房产获取资金，只有不断地降价吸引客户。类似像文章中提到的这一套总价300多万的房子，在市中心有很多新房可以选择，比如像华家池、申花等板块，新建的商品房，不仅户型设计更优，小区品质、环境也比年代早的小区好。所以，业主也只能无奈大幅降价，才能让客户心动。

　　18个月的卖房历程，就比如一场旷日持久的“心理战”，不仅是卖家同各路买家的较量，也是同整个市场的较量。如何在不同的行情条件下，选择或割肉、或等待、或坚守等不同的策略，非常考验房东的智慧。

　　我爱我家市场评论员宋文杰就表示，从整个调控放松过程来看，很多卖家没有及时了解整个经济形势和商品房库存的变化，如果在政策刚刚放松之际，就及时下调价格，可能售价会较高。而多数业主都是追求利益的最大化，引致最终无奈割肉。“房产已经不会像2009年那样快速上涨，房子的出售和购买，可能要像股票投资一样变化无常。”宋文杰说道。（每日商报）