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保障房,透明流转费思量 竟该如何分配该如何管理?
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2011年杭州市首批廉租住房选房会上,每一套廉租房都牵动着选房市民的神经。记者董旭明摄

   浙江在线05月27日讯 武汉惊爆“六连号”、经适房小区惊现宝马奔驰……近年来,包括经适房在内的保障房分配,暴露出了种种问题,让人们对保障房的公平多有质疑。保障房究竟该如何分配,该如何管理?如何避免走老路?

  5月12日,临海市城东景莲家园。这里,就是临海去年底推出的一元廉租房小区。

  初夏的午后,凉风从楼间吹过,张云琴正在组装小灯管,老公坐在轮椅上。他们身后的家,是一套一室一厅的房子,39平方米,进门即是厨房,里面依次为客厅、卫生间和卧室。陈设都是些必需品,冰箱和打火灶还是别人送的。这位49岁的家庭主妇已经相当满意。年初搬到景莲家园,按照每个月每平方米一元租金的价格,他家每月只需支付39元钱房租。

  一元租赁房,张云琴是从街坊那里听说。当时,地方政府在各种媒体上大量宣传,社区干部把告示贴到小区楼道里。她试着报了名,没想到很快出现在了申请人名单上,并被张贴在了街道。又过了一段时间,她的名字再次被公布出来,不过这一次,上面盖的印章换成了民政局。

  临海市建设局建设管理科科长陈引奭告诉记者,目前共有两批253户家庭递交申请,但是最终只核准了120户。“大多都是像张云琴这样的困难家庭,最好的收入状况,也就是超过低保收入的20%左右。”申请人的家庭住房和收入情况是审核的重点。收入由民政部门负责,住房由建设局来审核。为了防止作假,申请家庭所有成员的姓名、工作以及收入状况都被公布出来。

  临海的经济适用房实行严格的摇号制度。36岁的金彪符合申请条件,2006年就参加摇号,“当时有306套房子,我没摇中。去年500多套房子,1238人报名,我还是没摇中。”一家三口现在还挤在父亲的老房子里,“大家一起去摇号,机会都是一样的,只能怪自己太‘背’了。”金彪希望,下次摇号能优先考虑他们家。

  去年9月,温州的翟永虎则幸运地摇中了一套房。当时他正在上班,突然接到电话,“说正在电视直播,我被摇中了,竟然还是第一个‘中彩’的,真是很幸运。”说起来,翟永虎现在依然很兴奋。

  他摇中的是温州市瑶溪保障房。当地首次进行公开摇号,并在电视和网络进行全程直播。这是温州第一次进行经适房摇号直播,在当地引起了很大反响。温州市房管局副局长林宏华在接受采访时说:“经适房分配必须遵从公开公正的原则,如何做到公开公正?电视直播就是很好的形式,而且是全程公开,让大家都知道。”

  宁海则根据实际情况扩大保障范围。当地的限价商品房,除了一般的中低收入家庭,农村户籍的伤残军人、部队立功人员和烈士遗属也可购买。

  这些细致的程序设计,是否能够杜绝当年“六连号”闹剧?中国指数研究院华东分院研究总监曹旭东认为,尽管经适房有很多审核监管流程,但是由于经适房利益诱惑较大,如果监管者没有认真的态度,很容易使监管程序沦为走过场。

  记者采访时了解到,由于我国没有统一、完善的财产登记制度,财产审核非常困难。比如,申请人去外地买房、把汽车登记在其他人名下。一位住建部门负责人表示:申请人有很多途径隐瞒或转移资产,凭借现有的手段很难进行有效监管。

  曹旭东认为,经适房之所以负面新闻不断,一个重要原因是申请人购入经适房之后可以入市交易。他建议,提高经适房的交易成本,比如将交易时间提升至10年以上,或者只能由政府部门进行回购等。

  今年夏天,温州聚英家园人才公寓,即将迎来首批大学毕业生居住者。租金该如何收?日常管理会碰到哪些问题?温州市房管局副局长林宏华和他的同事们正在为此忙碌。

  在数百里外的绍兴,该市房管处副主任、鹅境人才公寓管理者之一的朱春芳已有了些心得。鹅境公寓2008年建成,是当地较早兴建的一批人才公寓。公寓主要面向在附近工作的大学毕业生,户型比较少,最普通的是一个房间加一个卫生间,最好的也只是带厨卫的一室户。公寓原则上只允许一个人居住。

  投入使用前,当地发改委核准的基准房租为每月每平方米12元。但是在招租时,价格又降到了10元。考虑到朝向、楼层的差异,租金标准也不尽相同,朝北的房间租金只要8元。公寓的租赁期限为五年,租金按季度进行收取,第一年只需缴纳全部租金的35%,此后四年依次为50%、65%、85%、100%。令朱春芳欣慰的是,目前尚未发生拖欠租金的现象。“住的都是大学生,素质比较高。而且我们会提前发通知。”小区目前的入住率达到八成以上。尽管也出现过退租现象,不过多是因为工作调动的原因而离开。

  林宏华前不久还去过鹅境公寓,并留下了深刻的印象,“房间里桌、椅、卫生间、网络接口都有,楼下还配有超市和餐厅,完全能拎包入住。”小区里的物业则由物业公司打理,“楼里面打扫得干干净净,感觉很不错。”

  也就在本月,杭州市孔家埭人才公寓首批房源完成租赁签约,入住者来自附近的一家公司。不过据记者了解,这里位置较偏,交通、购物、餐饮等设施还不够完善。

  宁波市住房和城乡建设委员会副主任诸国平认为,公租房数量在未来几年将急剧增加,后续管理的工作量会很大,除了物业管理之外,还有诸如治安、交通等问题,他建议广泛利用地方政府、社区等力量进行综合管理。也有人指出,公租房如果管理不善,可能出现房屋闲置现象,这将是个新课题。

  公租房,被定义为面向夹心层的过渡性住房,采用人才公寓的管理模式,租金逐年提高,租赁期限一般为三至五年,这样能使公租房高效流转,为更多人提供保障。

  记者采访发现,业内人士普遍担心,公租房可能会重蹈“老公房”的覆辙。“人才公寓基本上都是大学生,多数是单身。但是住公租房的,很多人可能都是拖家带口。房租未必好收,将来合同到期后,他们也未必愿意离开。”朱春芳告诉记者。

  “老公房”是计划经济的产物,曾经是福利房的一种形式。由于实行的是租金制,居民并没有获得产权。管理部门后来想予以清退,但是居民往往拒绝离开,甚至连租金也不缴纳。

  走进临海旧城区,局促的街道两旁散落着高高低低的老房子,许多是解放前建造的木结构房屋。年过六旬的退休工人老张的房子是上世纪60年代分配的,当时象征性交一点租金,到现在租金还只有每月每平方米1块多钱。近年来,为了保护历史街区,当地政府计划进行清退。为了这事,大家没有少折腾。据有关部门介绍,当地曾经多次组织清房,想要解决群众反映强烈的公房多占、挤占、转租、转让等行为,但是最终也没有成功。

  为了避免重蹈“老公房”的覆辙,省内不少地方在制度设计上已经未雨绸缪。

  根据目前的建设规划,5年之后,宁波的公租房保有量将达到五六万套。宁波为此将成立专门的住房保障局负责管理。宁波市目前也正在探索利用网络来健全保障房退出机制,实现档案信息电子联网和实时动态更新,引进数字化管理模式,完善住房保障动态管理。

  “一定要从源头开始管理,与对方签好合同。”陈引奭表示,对于租房人造假或者拒不退租这样的违约行为,可以请求法院强制执行。“我们还在设想,是不是可以将其与银行的征信系统挂钩?这样将提高对方的违约成本。”

  朱春芳则认为,不再符合条件的公租房住户,政府虽说可以按合同请求法院强制执行,但是实际操作起来或许并不容易。据她介绍,有些地方也在探讨推行门禁卡制度,在租赁到期之后门卡将自动作废。不过她也指出,如何采用人性化的措施进行有效管理,是一个尚待破解的难题。

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